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[전문가칼럼]실전 상담사례 ‘2010년 다주택자 주택설계’

[부동산뱅크 2010/02/19 - 조회:5475]

불경기인 요즘 재테크 전략을 짤 때, 세금부분을 고려하는 것이 최우선이라고 할 수 있는데, 2010년 한해 다주택자라면 주택설계가 어느 때보다 필요한 시기라 할 수 있다.

1가구1주택자라면 보유한 주택을 3년 이상 보유하기만 하면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 돼 양도소득세 걱정을 하지 않아도 된다.

하지만 현재 주택을 여러 채 보유하고 있다면 적어도 2010년 말까지 한 채는 팔아야 세금 부담을 줄일 수 있다. 다주택자가 올해 안으로 매도할 경우에는 일반세율(6~35%)이 적용되지만 2011년부터는 양도소득세가 중과(2주택자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60% 세율)되기 때문에 매도할지 보유할지 결정을 해야 하는 것이다.

최근에 상담한 고객은 2006년 역삼동에 79㎡(구 24평) 아파트를 취득한 상태에서 2008년 5월 분당에 중대형 아파트를 추가로 매수하였고, 이미 비과세요건을 충족한 역삼동 소형아파트에서 올해 분당 중대형 아파트로 이전하기로 마음먹은 가운데 두 주택을 계속해서 끌고가기를 희망하고 있었다.

이에 필자는 역삼동 소형아파트를 매도하고 여윳돈으로 새로운 부동산을 취득하는 게 좋겠다고 조언해 주었다. 해당 주택의 보유가치를 떠나 세제상 다주택자에 대한 세제완화가 올해로 끝나므로 주택을 매도하고 새로 취득하는 것이 상담자에게 유리하기 때문이다.

예컨대 상담자가 중대형 아파트를 매입한 날로부터 2년 이내(2010년 5월까지)에 비과세요건을 충족한 역삼동 아파트를 매도하게 되면 일시적1가구2주택으로 양도소득세가 비과세 돼 세금이 없다.

또한 기존 주택을 2010년 5월 이후부터 2010년 말까지 매도한다면 1가구2주택으로 중과세율은 적용되지 않겠지만 6~35% 기본세율이 적용돼 주민세를 포함한 양도소득세는 약 5000만원이다. 만일 2010년 말 이후로 매도한다면 중과세율이 적용돼 양도소득세가 약 9500만원으로 1.9배 가량 늘어나게 된다.

특히 상담자가 두 주택을 그대로 보유하고 2011년부터 양도소득세 중과세율이 그대로 적용되게 되면 과중되는 세금 때문에 차후에 주택을 매도하기 어려워져 자금이 묶일 수밖에 없다. 게다가 역삼동 소형아파트의 경우 계속 끌고가는 것보다는 팔고 난 자금으로 더 나은 부동산을 취득하는 게 기회비용면에서 낫다고 본다.

▶ 1가구2주택자인 상담자의 역삼동 아파트 매도시점에 따른 양도소득세 변화
                                                           (단위:만원)
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                         2010년6월~12월 매도           올해 말 이후 매도
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매도가                           70000                      70000
취득가                           50000                      50000
필요경비                          2500                       2500
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양도차익                         17500                      17500
장기보유특별공제                    -                          -
기본공제                           250                        250
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과표                             17250                      17250
양도세율                        6~35%적용                   50%적용
양도소득세                        4547.5                     8625
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양도소득세                        5002.25                    9487.5
(주민세포함)
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양도소득세 증가                                              1.9배 
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* 가격변화가 없다고 가정

아울러 집을 파는 사람은 올해까지 팔아야 일반세율을 적용받지만 집을 사는 사람은 올해 말까지만 사면 2년이 지난 뒤 언제 팔더라도 일반세율을 적용받는다.

다시 말해서 2주택자가 올해 말까지 집 한 채를 팔고 대신 다른 한 채를 취득해 매도하면 양도 시점에 관계없이 50% 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있어 양도소득세 중과세가 다시 시행된다 하더라도 매도하는 데 걱정이 없는 것이다. 

게다가 해당 주택을 매도하고 새로 여러 채의 부동산을 매입한다 하더라도 같은 혜택을 보게 돼 리스크 헷징의 수단인 분산투자가 가능해지는 이점도 발생하게 된다.

따라서 상담자의 경우 오는 5월까지 역삼동 아파트를 매도하고 남는 여윳돈으로 부동산 포트폴리오를 계획해 새로운 부동산을 취득하는 것이 나은 셈이다.

다주택자라면 올해 안까지 세금, 보유가치, 매도시기 등을 고려해 전략적인 주택설계를 하는 게 바람직하겠다.

A+리얼티 김정용 투자자문팀장