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[알고계세요?] 분양받은 내 아파트, 건설사 부도 시 대처방안은?

[부동산뱅크 2010/03/30 - 조회:27262]

최근 중견 건설사인 성원건설이 금융권으로부터 D등급을 받으면서 기존 워크아웃 대상 건설사뿐 아니라 B등급 건설사들 사이에서도 위기감이 고조되고 있다. 이처럼 위태로운 건설업계 분위기로 혹시나 어렵게 마련한 내 집에 손해를 보진 않을까 걱정돼 밤잠을 설치는 이들이 많다. 이에 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에서는 내 아파트의 건설사 부도에 대처하는 방안들을 알아본다.

‘분양보증을 받았는지 확인해야’

부도건설사가 짓고 있던 아파트 입주예정자들은 먼저 자신이 분양받은 아파트가 대한주택보증(www.khgc.co.kr)에 분양보증을 받았는지 확인해야 한다. 아파트 분양 방식은 대부분 선분양∙후시공이 많아 건설회사가 부도났을 경우 공사가 중단되어 입주시기가 지연될 수 있다. 하지만 대한주택보증을 통해 피해를 줄일 수 있다.

20가구 이상을 분양하는 아파트 사업장은 의무적으로 대한주택보증에 가입해야 하고 주택분양보증서를 받는다. 이러한 분양보증을 받은 건설사가 부도∙파산 등의 사유로 분양계약을 지킬 수 없을 때에는 그동안 납부한 계약금, 중도금 등의 분양대금을 돌려받거나 대한주택보증이 다른 시공사를 지정해 공사를 마무리하도록 한다. 다만, 20가구 미만의 아파트는 대한주택보증 가입 의무사항이 없어 보호 받지 못할 수 있다.

대한주택보증은 공정률과 투입 공사비, 잔여공정 등으로 검토해 환급할지 또는 준공할지의 보증이행방식을 결정한다. 여기서 준공을 결정했을 때 시공사를 다시 선정한다. 환급 또는 준공을 결정하는 기간은 각 현장마다 차이가 있지만 일반적으로 6개월 가량 소요된다.

건설사 부도시 분양보증 확인과 동시에 중도금 납입을 중단해야 한다. 부도난 이후 납입금은 보증 대상에서 제외되기 때문에 건설사로 중도금을 납입하지 말고 대한주택보증이 새로 지정한 계좌에 중도금을 내야 한다. 이때 새 입금계좌가 지정되기 전까지 중도금을 납입하지 않아도 연체이자는 발생하지 않는다.

‘서류제출 후 1개월 내 분양대금 돌려받아’

환급 결정이 난 후 입주금을 돌려받으려면 계약자 3분의 2이상의 동의가 필요하다. 이들이 환급이행청구서류를 대한주택보증에 제출하면 1개월 내에 분양대금을 돌려받을 수 있다. 다만, 계약자 대부분이 아파트 공사가 마무리 되기를 원해 공사를 계속하기로 결정된 경우에는 환급을 원하더라도 개별적으로 돈을 돌려받을 수 없다. 따라서 아파트 계약자들은 대표회의를 구성해 의견을 합치시키는 것이 중요하다. 입주예정자 명단은 아파트 사업소재지 관할 시∙군에 협조를 요청하면 된다. 입주예정자 대표회의는 법정관리나 회의 등 부도 건설사 처리 방향이 잡힐 때 해당 건설업체 및 대한주택보증과의 협의를 진행하는데 효율적이다.

부도로 입주예정일이 지체됐을 때 지체보상금은 받을 수 없다. 다만 부도 후 대한주택보증에서 새로 정한 입주예정일에 입주하지 못한 경우에는 지체보상금을 받을 수 있다. 지체보상금의 경우분양대금의 0.05%(1일 기준) 안팎에 해당하는 금액을 시공사에 요구할 수 있다.

‘선납한 중도금∙잔금은 돌려받을 수 없어’

중도금 또는 잔금을 선납한 경우에는 원칙적으로 보증혜택을 받을 수 없다. 계약서상 정해진 납부기일보다 먼저 낸 선납금에 대해서는 보증을 해주지 않기 때문이다. 다만 입주자모집공고에서 정한 납부기일 전에 납부한 입주금 중 납부기일이 보증사고일 전에 해당하는 입주금은 보호받을 수 있다.

적법한 절차에 따라 분양권을 매입한 사람도 분양보증을 받을 수 있다. 분양권전매의 합법적인 경우란 분양계약서에 검인을 받고 건설업체의 입주자 명단에 매입자 본인의 이름이 기록돼 있는 상태를 말한다. 다만 대물변제계약, 허위계약, 이중계약과 같이 주택공급규칙을 따르지 않은 계약을 맺은 ‘비정상계약자’는 분양보증 대상이 될 수 없다.

조합아파트의 일반분양분 계약자는 분양보증 보호대상이지만 조합원은 그 보호대상이 아니다. 조합아파트 조합원은 ‘조합주택 시공보증’이라는 상품에 별도로 가입해야 그 보증약관에 따라 보호받을 수 있다.

이 밖에 건설사가 중도금 무이자로 아파트를 분양했을 경우 무이자 혜택 부분은 보호 받을 수 없다. 중도금 무이자 혜택을 받고 계약한 사람도 중도금 이자는 금융기관에서 변제한 것이 아닌 시행사가 대납하던 형태이므로 이후부터는 계약자가 납부해야 한다. 부도나기 전 납부한 회차에 대해서는 건설사가 이자를 대납해왔으므로 계약자는 앞으로 내야 할 회차분부터 이자를 함께 납입하면 된다. 만일 건설사가 대납을 하지 않아 연체 중이었다면 계약자가 연체이자 납부의무를 질 수도 있다.

끝으로 발코니 확장비용도 입주자모집공고에 명시돼 있다면 돌려받을 수 있다. 하지만 모집공고에 없는 선택품목 등의 비용은 보증대상이 아니다.

부동산뱅크 정동그라미 기자 topaz@neonet.co.kr