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[전문가칼럼] 농지가 좋을까? 임야가 좋을까?

[부동산뱅크 2010/04/19 - 조회:6491]

일반적으로, 토지 투자를 처음 접하신 분들이 가장 흔하게 하는 질문중의 하나는 제목과 같이 농지와 임야의 비교다. 처음에는 이러한 질문에 대해 아무런 준비가 없었기에 당혹감으로 우회적으로 한참이나 설명한 기억이 있다.
땅 투자라는 것이 목적과 기간에 따라 다른 것이고, 성향에 따라 다르고 주변 상관관계에 따라 달라질 수 있기 때문이다.
 
먼저, 농지를 이해해보자.
농사를 지을 수 있는 땅으로, 지적법에 의한 지목이 전.답.과수원인 토지를 말한다. 목장용지는 아니다.
지적법에 의한 지목이 전.답.과수원이 아니라도 실제 현황이 농작물의 경작이나 다년성 식물 재배지로 3년이상 사용되고 있는 토지 역시 농지로 본다는 점에 유의하여야 할 것이다.
 
하지만, 실무적으로 지목상은 임야인데 현황상 농지인 경우가 왕왕 있다. 
산지관리법에 따라 임야를 농지를 사용하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 하지만, 삶의 터전으로 임야를 무단으로 개간하여 사용하는 경우다.  하지만, 형질변경을 받지 않은 임야를 현황상 농지로 활용하고 있어도 농지를 보지 않는다는 판례도 있기 때문에 사전에 산림과에서 확인하여야 할 것이다.
국토 총면적의 65%를 차지하는 임야는 그림의 떡으로 알고 있고 소위 전문가들의 몫이라고 여기고 접근하기를 꺼려한다. 하지만, 일반 개발된 토지보다는 가격이 저렴하고 개발이후에는 투자 대비 수익률이 높아 투자대상의 블루오션으로 여기기도 한다.
 
농지는 농지법과 농업기반시설이나 농촌관광 등을 지원하는 농어촌정비법이 있고, 임야는 산림자원의 조성 및 경영에 관한 법률과 산지관리법이 있다. 농지는 농지법상 농업진흥지역 내 농지와 그 밖의 농지로 구분되는데, 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구별된다.  임야는 보전산지와 준보전산지로 분류되며, 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분된다.
용도지역과 연계시키면, 농업진흥지역 내 농지와 보전산지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률('국토계획법')상의 농림지역에 포함시키고, 반면에 농업진흥지역 밖 농지와 준보전산지는 관리지역으로 포함시키는 것이 일반적이다.   
 
이렇듯, 토지투자의 8할이상이 농지와 임야로 국한되는 것을 보면, 농지와 임야의 정확한 이해가 필요한 부분이다.
  
1. 사전 준비단계
일반적으로, 농지는 마을생활권에 있고 토목공사가 필요하지 않아 개발이 용이한 측면이 있다. 농사를 지을 수도 있고, 주말농장, 유실수를 재배하거나 전원주택 단지를 조성할 수도 있다. 초보 투자자라도 쉽게 밑그림이 그려지는 부분이라 할 수 있다. 
이와 반면에 임야는 수목이 울창한 산지로 형성되어 있기 때문에 버섯 및 약초재배, 조림사업 등 임업생산을 위주로 개발하고 있다.
사람의 손길이 닿지 않는 대규모라 어디서부터 손길을 보아야 하는지 막연한 부분이라 할 수 있겠다. 하지만, 공장 창고 물류부지 골프장 연수원등 대형 프로젝트는 대규모 임야에서만 가능한 것이 특징이다.  
결국, 소액투자나 개인투자자로 본다면 규모가 작고 개발이 용이한 농지가 적합하다고 볼 수 있고, 기업체나 시행사의 대규모 개발을 위한 프로젝트에는 임야가 어울린다고 볼 수 있다.  하지만, 개인 투자자 역시 농지에 비해 저렴한 평단가로 인해 공동투자의 분할기법을 활용한 투자수익이나 상속용 투자로 임야를 선호하기도 한다.
 
2. 취득 및 양도 단계
농지는 헌법상 경자유전(耕者有田)의 원칙에 따라  취득시에는 국가나 지자체의 경우를 제외하고는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 받아야한다. 경매로 농지를 취득하는 경우에도 농취증을 받아야 한다.
토지거래허가구역내의 농지나 임야 취득시에는 외지인의 경우 전 세대원이 주민등록을 이전하여 6개월이상 실제로 거주하여야 한다.아울러, 실수요자 요건(농업경영목적, 산림경영목적)으로 취득하여야 하고 자금출처대상이 된다.
농지는 농업인 및 농업법인만이 농지를 보유할 수 있는 반면에, 임야는 소유 제한이 없다.  
양도시 농지는 비과세 및 감면규정이 있으나, 임야의 경우는 비과세를 받는 규정이 없다. 농지원부는 농지만의 혜택이다. 
 
3. 보유 및 개발 단계
농지취득 후에는 엄격한 농업경영의 사후관리의무가 따른다. 자경의무 위반시 이행강제금과 강제매수절차가 있다. 임야에도 임업경영의무가 있으나 크게 문제될 것은 없다.  
농지와 임야를 개발하고자 할 때는 통상 개발행위허가 외에도 각기 농지전용과 산지전용이라는 지목변경의 절차를 거친다.  
농지는 해당 농지의 보전필요성 여부와 주변 농지에의 영향을 최우선적으로 고려하는데, 농지관리위원회의 검토를 거쳐 전용이 이루어진다. 임야는 2003년 10월이후 산지관리법이 시행되면서 경사도, 고도제한, 입목본수도 등 산지전용심사기준이 까다롭고 산지관리법상의 연접개발제한도  있어서 개발 자체가 무산될 수도 있다는 것에 유의하여야 한다.  
개발에 따르는 비용에서, 농지의 농지보전부담금은 ㎡당 개별공시지가의 30%(최대 ㎡당 50,000원)를 납부하고 산림전용시 부과되는 대체산림자원조성비로 준보전산지는 2,240원/㎡,  보전산지는 2,912원/㎡,  산지전용제한지역은 4,480원/㎡로 단순비교하면 농지보전부담금이 많은 것으로 보인다.  그러나 임야의 산지전용에는 산지복구비 예치, 개발부담금 부과, 환경영향평가 시행 등의 부담과 함께 막대한 토목공사비가 있어 농지와 임야의 비용측면에서의 비교는 무의미하다고 볼 수 있다.
 
4. 농지와 임야 투자 접근법
상기에서 보면 소액투자는 농지, 대규모투자는 임야 투자가 좋다는 이분법적으로 분류하였지만 투자가치로 접근한다면 어느 것이 좋다고 결론을 내릴수가 없다.
개인 개발 용도지역으로 투자 기피대상인 공익용산지도 5년마다 있는 산지이용규제 타당성 검토와 개발호재에 따른 지역 개발 및 도시관리계획 변경 등으로 전부 또는 일부가 임업용산지나 관리지역 혹은 도시지역 등으로 변경된다는 점을 안다면 투자가치는 언제든지 달라질 수 있고, 도시지역에 가까운 자연 및 생산녹지지역이나 계획 및 생산관리지역은 인구증가에 따른 주거.상업.공업지역으로 규제가 완화되기 때문에 농지와 임야의 구분보다는 용도지역 및 미래가치로 보는 것이 더욱 설득력이 있기 때문이다.   
 
국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 시행되면서 '선계획 후이용'체제로 바뀐 토지 투자의 패러다임을 기억하자.
성공투자자로 거듭나기 위해서는 단순한 묻어두기 투자로 농지나 임야에 투자하기보다는 용도지역에 맞게 토지 투자의 목적과 기간등을 고려하여 판단하여야 할 것이다.  토지는 꿈이 담겨 있는 미래다.
강공석 투모컨설팅 대표