[전문가칼럼] 계획관리지역의 땅이 무조건 좋다?

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[전문가칼럼] 계획관리지역의 땅이 무조건 좋다?

[부동산뱅크 2010/04/26 - 조회:10512]

투자자와 동행하다, 계획관리지역이 아닌 다른 용도지역의 땅을 추천하면 이상한(?) 눈초리로 쳐다보기 마련이다.
아마도, 경매나 공법적인 이론 측면에서 계획관리지역의 장점이 부각되면서  다른 용도지역은 투자가치가 미미하다고 여기는 듯하다. 건축물의 1층 바닥면적이 차지하는 비율을 나타나는 계획관리지역의 건폐율(40%)이 다른 관리지역이나 녹지지역(20%)에 비해 높기때문에토지의 효율성 측면에서 본다면 당연하다고 볼 수 있다.
하지만, 이러한 선입관으로 인해 오히려 투자가치가 있는 다른 용도지역의 땅을 간과하는 사례가 종종 발생한다.

오늘은 계획관리지역에 대한 오해를 풀어보기로 하자.
관리지역은 다른 비도시지역의 농림지역 및 자연환경보전지역의 토지와는 달리 도시화의 편입이 예상되는 토지로 투자가치가 높다고들 한다. 하지만, 관리지역에 대한 오해를 풀기위해서는 관리지역이 어떠한 시대적 배경으로 시작되었는지 살펴볼 필요가 있다.

88서울올림픽을 전후로 국제수지 흑자 및 경기활황 등에 힘입어 시중자금이 넘쳐나던 80년대 말 복부인들이 다시 등장하면서 부동산시장은 투기 열기로 몸살을 앓기 시작했다. 부동산 가격이 급등하면서 토지개발로 인한 불로소득이 사회문제로 대두되자 ‘토지 공개념’을 바탕으로 한 ‘8.10 부동산 안정대책’과 일산·분당 신도시 등 주택 200만호 건설계획을 발표하고, 토지공개념에 따라 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세를 입법화하면서 단기적으로 안정되었지만 강력한 토지정책 규제가 오히려 지가를 상승하였다는 논리로 1993년 김영삼정부는 개발 가능한 용도지역에 대한 규제를 완화하기에 이른다.

보전 가치가 떨어지는 농촌지역의 산지와 농지를 개발 가능 용도의 토지로 분류하여 종전의 10개 용도지역을 1994년 1월1일부터 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역의 5개 용도지역으로 변경하면서 종전의 전면규제방식(포지티브 제도)에서 전면 허용방식(네가티브 제도)으로 완화한 것이다.
해당 토지에 허용행위만 정해주는 포지티브 방식에서 해당 토지에 금지행위만 지정해주는 즉, 금지행위만 피하면 되는 네가티브 방식은 엄청난 개발 붐을 가져오게 된 것이다. 특히, 준농림(준도시)지역에서 소음, 분진, 폐수등이 배출되지 않는 아파트, 공장, 창고, 모텔 등의 개발행위는 부지면적이 30,000m²를 넘지 않는 범위에서는 얼마든지 개발을 할 수 있게 되면서 개발 르네상스를 가져오기에 이른 것이다. 난개발의 대명사로 알려진 용인의 수지 및 기흥, 난립한 공장들로 몸살을 앓고 있는 화성, 북한강 일대의 모텔과 가든등이 개발 르네상스의 예다.
수요 공급의 시장 법칙에 따라 개발 가능면적을 전면적으로 허용하여, 부동산 투기를 잠재우고 산업용토지를 원할하게 공급하기 위해 도입된 준농림제도는 가장 뛰어난 성장율을 보이는 산업 활성화시기에는 최상의 대안이였다. 하지만, 가수요자들의 개발 수요가 늘어나면서 지가는 폭등하기에 이른다. 이른바 개발 성장통의 휴유증을 앓게 된 것이다.

2003년 1월 1일 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 시행되면서 준농림제도가 시행된지 9년만에 전격적으로 폐지되고 토지 투자 패러다임도 변하기 시작한 것이다.
종전의 국토이용관리법에서 계획적으로 토지를 관리하겠다는 취지로 준농림지역과 준도시지역을 관리지역으로 통합하면서 부분허용 규제방식으로 전환하였다. 종전의 네거티브 제도가 바뀐 것이다.
새로운 이름, 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해서 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역애 준하여 관리가 필요한 지역을 말한다.
다시말해 관리지역은 주로 보전을 목적을 하면서도 때에 따라서는 개발 목적의 중간적인 성향을 가지고 있어서 필요하다면 언제든지 개발이 가능한 토지를 일컬어 개발자 입장에서는 그다지 큰 문제가 되지 않는 것이다.
하지만, 자연환경 및 제반여건 등을 종합적으로 고려해서 땅의 가치 및 용도를 평가하는 절차인 토지적성평가를 통해 세분화가 되면서 관리지역도 신분 차이가 발생하면서 계획관리지역의 인기는 상종가를 치게 된 것이다.

□ 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계보전등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 □ 생산관리지역 : 농업.임업.어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
□ 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용.개발을 하려는 지역으로서 계획적.체계적인 관리가 필요한 지역

관리지역 세분화가 진행되면서, 보전관리지역.생산관리지역.계획관리지역이 탄생한 것이다.
종전의 관리지역에서 개발할 수 있는 범위를 계획관리지역이 승계하고, 생산관리지역이나 보전관리지역으로 편입되는 지역은 상대적으로 개발 범위가 축소되어 개발 가용면적이 줄어들어 계획관리지역의 몸 값은 더욱 가치있게 되었다.
바로 이러한 점에서, 계획관리지역의 땅이 인기를 끄는 배경이 되었다는 점은 부인할 수 없다.
생산관리지역과 보전관리지역의 건폐율이 20%, 용적율이 80%이지만 계획관리지역은 건폐율이 40%, 용적율이 100%이기에 토지 이용도 측면에서는 2배의 투자가치가 있는 것이다.
아울러, 계획관리지역에서는 통해 공장, 창고, 물류용지, 가든등을 지을 수 있어 유망토지라고 추천하는 것이다.

하지만, 우리 투자자들은 숨은 양면성을 이해하여야 할 것이다.
소액투자로 접근하면서, 계획관리지역을 고집하는 투자자와 대화를 나누면 십중팔구 전원주택이나 근린생활시설 등을 염두에 두고 있는 점을 발견한다. 적은 평수를 매수하는 것이기에 공장등을 지을 수 없기 때문에 나온 당연한 결과다.
그럼, 생산관리지역이나 보전관리지역에서는 전원주택이나 근린생활시설 등을 건축할 수 없는 것일까?
결론은 건축할 수 있다. 결국, 전원주택이나 근린생활시설 등을 계획하고 있다면 게획관리지역을 고집할 이유는 없는 것이다.
오히려, 토지수요에 맞는 개발 컨셉으로 개발을 한다면 좋은 수익을 기대할 수 있다.
계획관리지역과 생산관리지역의 땅을 구입한 후 지목변경을 통하여 대지로 전환하고 주택을 신축하였다면 시세차이는 얼마나 나는지 생각해보자. 토지 매수시에는 2배의 차이가 있지만, 대지로 전환된 후는 2배의 차이가 아니라는 점을 거래사례를 통해 알 수 있다.

관리지역 세분화전에는 개발의 성격이 짙은 계획관리지역의 토지를 분석하거나 찾기가 어려웠지만, 세분화가 완료되면서 토지이용계획확인원을 통해 쉽게 확인할 수 있게 되었다.
그러나, 계획관리지역의 토지만이 토지 투자의 전부는 아니고 개발축을 이해한다면 토지 투자의 범위는 넓다고 볼 수 있다.
도시지역은 별개로 하고, 녹지지역, 관리지역, 농림지역까지 투자대상으로 본다면 대한민국 토지는 가치가 없는 땅은 별로 없다는 결론이 나온다. 심지어 자연환경보전지역에서도 개발행위는 가능하다.

보다 나은 미래를 위해 대한민국의 땅은 리모델링이 필요하다. 후손에게 물려줄 새로운 역사가 필요한 것이다.
변화되는 환경속에 토지투자를 새롭게 보아야 성공투자자로 자리잡을 수 있다는 것, 꼭 기억하자.