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[현장탐방] 공공관리자制 첫 도입, ‘설레는’ 성수지구

[부동산뱅크 2009/08/21 - 조회:20042]

성동구 성수전략정비지구가 주목받고 있다. 공공관리자 제도가 처음 적용되는 시범지구인 까닭에 재개발 사업을 서두르는 다른 지구들도 사업진척과 향방에 이목을 집중하고 있다. 공공관리자 제도는 해당 구청장이 공공관리자가 되어 정비업체 선정, 추진위 및 조합설립 등 진행과정을 직접 관리하는 것으로 사업의 투명성 확보와 공사비 절감 효과가 기대된다.

성동구 성수동 72번지 일대 53만6391㎡에 달하는 성수지구는 4개의 특별계획구역으로 지정돼 연말까지 지구단위계획을 확정하고 구역별 정비사업에 들어간다. 강변건영, 한진타운, 두산위브, 대명루첸, 성수1지역주택조합부지 등 존치지역은 사업에서 제외됐다.

지구단위계획안에 따르면 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 변경돼 7,000여 세대, 최고 50층 규모의 초고층 아파트들이 들어서고 강변북로 구간은 지하화해 녹지대가 조성된다. 인근 중개업소 대표는 “특히 선릉~왕십리를 잇는 신분당선이 개통되고 서울숲 주변에 고급 주상복합 아파트가 들어서면 교통•문화 인프라까지 조성돼 성동구 랜드마크로 자리매김할 것”으로 내다봤다.

(좌)3구역 내 뚝도시장 모습 (우)강변북로 라인 따라 형성된 구역 내 아파트

성수지구는 올 초부터 눈에 띄게 집값이 오르더니 지금은 거래가 소강상태에 접어들었다. 드문드문 매물이 나오지만 현실적으로 거래할 수 없는 금액으로 호가만 높아진 상태. J공인 조성균 대표는 “2006년 강북 U턴 프로젝트 등 대형 호재들로 집값이 들썩거리다가 최근 공공관리자제도 첫 시범지구로 선정되면서 개발열기가 다시 뜨거워지고 있다”면서 "매물은 가격에, 실수요자들은 분위기에 모두 들떠있다. 제도 도입으로 수익률 분석을 의뢰하는 투자자들이 늘고 있다"고 설명했다.

전체의 50% 이상을 차지하고 있는 단독주택은 대지지분 107㎡(30평) 기준으로 3.3㎡당 2,500~3,000만 원 선. 한강한신 청구 현대 등 구역 내 아파트 시세와 맞먹는다. 이들 아파트들도 107㎡(30평) 기준으로 3.3㎡당 2,500~3,000만 원으로, 7.5~8억 원에 거래된다. 이는 개발 기대감으로 올 초 대비 2억 원이나 오른 금액이다. 구역 인근 아파트들도 비슷한 가격 추이를 보인다.

(좌)골목 안에 들어서면 단독주택들이 즐비해 있다. (우)강세를 보이는 소형빌라 모습

소형빌라의 경우 33㎡ (10평)대는 3.3㎡당 5,000~6,000만 원 정도로 올 초 대비 1,000만 원 상승해 소형평형이 강세를 보이고 있다. 인근 중개업소들은 “소형매물들은 대부분 소진된 상태나, 입주 2~3년 된 빌라를 29㎡(9평) 전후로 매입하려면 최소 4억 원은 있어야 투자 가능하다”면서 “2, 3구역에 걸쳐있는 뚝도시장 내 상가점포도 26㎡(8평) 기준 4억 원 안팎으로 시세가 높은 편”이라고 분석했다.

또 다른 공인 대표는 “가격은 심리지수를 반영한다. 33~42㎡(10~13평형)대가 구매심리가 높고 33㎡ 이하는 107㎡ (30평형)대 배정이 어려울 것이라는 심리 때문에 구매로 직결되기 어렵다”면서 “중대형 평형대는 가격이 높아 구매가 주춤하다”고 분석했다.
가장 높은 시세를 형성하고 있는 구역은 서울숲과 신분당선 연장선 개통 수혜와 가장 가까워 사업성이 높은 1구역. 소형빌라 33㎡(10평) 기준으로 5,700만 원에 책정되고 있다. 같은 기준으로 2구역 5,100만 원, 3구역 5,200만 원, 4구역 5,000만 원 선이다.

1구역(1164명), 2구역(936명), 3구역(865명), 4구역(727명) 내 총 조합원수는 3,692세대. 3종 일반주거지역으로 변경되고 서울시 최대 용적률 270%를 적용한다면 7,000여 세대가 들어선다. 따라서 단독주택 비율이 높고 조합원 수가 적은 점을 감안한다면 높은 수익률이 예상되며 대부분의 조합원들은 99㎡ (30평형)대 이상의 아파트를 배정받을 수 있다.

한국CM개발 등 4개 정비업체를 선정한 성동구는 임원후보 등록을 시작으로, 10월말까지 조합 추진위 승인을 위한 동의 절차를 마치고 내년 초까지 조합설립 인가와 관리처분 승인을 받으면 본격적으로 사업을 착수하게 된다.

부동산뱅크 신영주 기자 yjshin@neonet.co.kr