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제3화 다경(茶經)

[부동산뱅크 2009/11/07 - 조회:4640]

일다경(一茶經)정도 시간이 지나 생각이 정리된 방은진씨는 이경상 대표에게 궁금한 것부터 물어보기 시작했다.

방은진 제가 8천만 원정도 있는데요. 이 돈으로 소형아파트 하나 사려고 하는데요. 가능할까요?

이경상 글쎄요 쉽지는 않을 것 같네요. 지금 상황에선 전세를 끼고 17평형 정도면 살만 할 것 같은데, 어떠신가요?

방은진  8천만 원 정도로 투자가 가능할지 모르겠네요.

이경상 방화5단지 17평형이 지금 1억 9천 만 원에 나와 있는 게 있습니다. 전세가 1억 원 들어가 있으니까 실투자금은 9천만 원 정도면 가능할 것 같습니다.

방은진  나머지 금액은 대출로 충당할 수 있을까요? 전세가 끼어 있어서 대출이 안 나올 수도 있잖아요.

이경상 너무 걱정 안 하셔도 될 것 같은데요. 취등록세, 법인세 등 부가비용까지 한 3천만 원 정도는 대출이 가능할 겁니다. 지금 보유하신 자금으로도 충분히 사실 수 있겠어요.

방은진  그렇다면 그 가격에 사면 투자성은 어떨까요? 아파트가 소형이라 가격이 오르는데 한계가 있을 것 같아서요.

이경상 장기적으로 시세는 오를 여지가 높습니다. 일단 주변 지역 분양가를 보면 인천 청라, 김포한강신도시 등에서 분양하는 아파트들은 최근 평당 1,000만~1,100만 원 수준에 분양을 하고 있습니다. 또 강서구 화곡동 주변에 분양하는 아파트들도 평당 1,500만~2,000만 원 선입니다. 현재 이곳 방화동이 평당 1,100만 원 선이니까. 아무래도 주변 시세에 비해선 저렴한 편이라고 보여지거든요. 소형으로만 이뤄졌어도 서울에 있고, 인프라도 잘 갖춰진 만큼 3년 후에 평당 1,400만~1,500만 원 선까지는 올라갈 수 있다고 봅니다.

방은진  마곡지구 개발이 된다고 하던데 그 영향도 있을까요?

이경상 물론 마곡지구 개발에 따른 후광효과도 볼 수 있겠죠. 그러나 실제 이 영향이 미치려면 시간이 많이 필요해요. 이제 공사를 시작한 상황이기 때문에 언제 끝날지 모르는데다 집값에도 이미 개발에 따른 호재가 포함돼 있는 만큼 단기간에 시세차익을 기대해 보기에는 어려울 것 같아요.

방은진  참 마곡지구에는 업무지구와 아파트가 들어선다는데, 그렇게 되면 방화동 단지들의 인기가 떨어지는 것 아닌가요?

이경상 음, 마곡지구에는 생각보다 아파트 비중이 적어요. 또 대부분 중대형이기 때문에 소형아파트 수요는 별다른 영향을 받지 않을 겁니다. 여기에 마곡지구는 대부분 연구시설이기 때문에 중대형보단 중소형 수요가 많을 거고요. 따라서 오히려 중소형인 방화 도시개발단지들의 경쟁력이 더 좋아질 걸로 생각합니다.

방은진  현재는 어떤가요? 지금은 공항수요가 있어서 전세물량도 잘 빠진다는데, 신문에서 보니까 인천 청라나 김포, 영종도 등에서 아파트 공급량이 늘어나면 방화동 임대 수요는 줄어들 거라던데요.

이경상 하하하 오시기 전에 사전 조사 많이 하셨네요. 오히려 저보다 정보가 많으신데요.(웃으며) 일단 공항수요가 줄어들 수는 있다고 보여집니다. 그러나 방화 도시개발단지는 신혼부부나 혼자 사는 수요자들이 많이 찾는 곳입니다. 결혼하고 아이가 있는 사람들이라면 직장과 가까운 신도시에 중대형으로 가겠죠. 그런데 젊은 사람들은 그게 쉽지는 않을 겁니다. 일단 신도시에서 분양하는 아파트가 대부분 중대형이기 때문에 젊은 공항 종사자들은 공항 쪽으로 쉽게 옮기지 못할 겁니다.

방은진  그래도 전세로 들어가기엔 큰 돈이 들지 않으니까 많을 것 같은데요. 아닌가요?

이경상 말씀하신 데로 임대에는 큰 돈이 들지 않으니까. 직장이 가까운 인천 쪽으로 옮겨갈 수도 있겠죠. 그런데 제 생각은 다릅니다. 젊은 사람들이 친구를 만나거나 쇼핑, 영화, 데이트 등을 하려면 대부분 서울로 올라오거든요. 일단 인프라가 잘 갖춰져 있고, 젊은 사람들은 친구들이 대부분 서울에 있을 가능성이 높아 아무래도 인천보다는 서울 쪽에 있는 방화동을 더 선호할 가능성이 높을 거에요. 그래서 저는 임대수요가 갑자기 인천 쪽으로 몰려가진 않을 거라고 생각합니다. 아 물론 이 의견은 사견입니다.

방은진  네…… 또 사장님 이야길 듣고 보니 그런 것 같네요.

이경상 방화동 17평형은 잡으셔도 손해는 보지 않으실 겁니다. 시세에 비해 워낙 저렴하게 나온데다 위치도 단지 입구 초입에 있어서 편리하고 조망이나 일조권도 좋거든요. 또 나중에 재건축을 하게 되더라도 대지지분이 13평이나 돼 투자가치가 평형 대비해 높습니다. 장기적으로 보시고 매입하셔도 후회는 안 하실 겁니다.

그녀는 고개를 숙인 채 깊은 생각에 잠긴다. 사야 될까? 아님 더 기다려볼까? 원래는 시세만 알아보려고 했는데, 이야길 듣다 보니 바로 계약을 하고 싶은 마음이 들어서 걱정이 됐다.

어쩌지……

☞ 제4화로 이어집니다.