재건축, 재개발, 아파트 청약 분양, 리모델링 등 부동산에 관련된
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임대 사업의 개념
2가구(건설임대) 및 5가구(매입임대)의 주택을 임대목적으로 사용한다는 조건 하에 구청이나 세무서에 사업자등록을 하는 것이다. 사업 등록을
하면 등록필증을 교부 받는데 이를 임대주택사업이라 한다.
임대 사업자 자격
2가구(건설임대) 및 5가구(매입임대) 이상의 공동주택 (아파트, 연립, 다세대 등)을 건설 또는 매입하여 임대주택사업자등록을 필한 자를
의미한다.
임대사업자 등록방법
구분
신고명
신고기간
신고장소
임대사업자
등록
임대주택
사업자 등록
제한
없음
단, 취·등록세가 면제되는(전용면적 60㎡ 이하) 주택은 잔금 지급 전 등록
거주지
시군구청 주택과
임대개시
임대조건
신고
임대개시(입주)
10일 전
물건지
시군구청 주택과
사업자신고
/등록
-
임대개시
후 20일 이내
거주지
세무서
민원봉사과
주택임대신고
-
임대개시
후 3개월 이내
물건지
세무서 재산과
등록사항
변경
임대조건신고
변경사유
발생한 날로부터 30일 이내
물건지
시군구청 주택과
세제 감면 혜택
구분
세목
감면조건 및 감면 내용
취득단계
취득세/등록세
취득당시 사람이 살지않은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택에 한해 취득세, 등록세 100%감면
보유단계
종합부동산세
10년 이상 임대시 종합부동산세 합산 배제
양도단계
양도소득세
10년 이상 임대시 양도소득세 중과세 배제
단, 양도 시점에 공시가격 3억 원이 이하여야 함
다가구와 다세대 차이점
구
분
다세대
다가구
건축제한
1개동 바닥면적 합계 660㎡ 이하
4층 이하
1개동 바닥면적 합계 660㎡ 이하
3층 이하
가구제한
-
19세대 이하
구분등기
가능
불가능
건축법상 분류
공동주택
단독주택
다가구에서 다세대로 변경하는 절차
1단계
- 용도변경신청(관할 시,군,구청 건축과)
ㆍ
관할 시, 군, 구청 건축과에 가서 건물용도변경을 신청해 일반건축물대장에 기록된 사항을 집합건축물대장으로
옮긴다.
ㆍ
건물주는 세입자에게 건축물이 동, 호수를 포함한 용도변경 사실을 알림(확인서 첨부)
2단계-
가구별 구분등기
ㆍ
관할 등기소에 구분등기
ㆍ
제출서류 : 건축물관리대장 1부, 주민등록등본 또는 초본 1통
3단계-
임대사업 등록
ㆍ
관할 세무서와 구청에 임대사업 등록
ㆍ
제출서류 : 주민등록등본, 임대물건의 등기부등본
4단계-
임대조건 신고
ㆍ
3개월 내에 구청과 세무서에 신고
ㆍ
신고 내용 : 보증금, 월임대료, 임대기간 등 ㆍ다가구에서 다세대로 변경절차
유의 사항
임대사업용 다가구 주택을 구입하거나 경매 입찰시 값이 싸다고 무턱대고 구입해서는 낭패를 보기 십상이다.
임차인을 쉽게 구할 수 있는지 여부와 임대료수준도 반드시 확인해봐야 하지만 벽두께며 출입문위치, 주차장유무, 단독택지지역인지, 가구규모
등이 다세대 주택으로 변경이 가능한지를 필히 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
권리분석의
개념
각 구청 주택과로 문의
1.임대주택사업지 좋은 곳 선택하기
1)경매절차를
잘 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산해라
ㆍ
서울에서 아파트값이 비교적 저렴하면서 전세가 비율이 높은 지역은 노원구, 도봉구, 구로구, 서대문구, 중랑구 등이다.
2)임대수요가
많아야 한다.
ㆍ
임대수요는 배후지역에 공업단지, 대학교, 종합병원, 관공서, 업무밀집지역 등이 집중되어 있는 지역이 우선 거론될 수 있고 대단지
아파트단지가 있는 곳이 보다 유리하다.
3)임대수요가
있을지 없을지를 판단의 기본이 되는 것이 대중교통여건이다.
ㆍ
가장 중요한 교통요소는 지하철이라고 할 수 있는데 서울이나 수도권지역의 출퇴근시간은 평균 1시간정도가 소요된다.
따라서 1시간정도가 소요되는 지하철역 주변지역은 임대수요가 충분하다. 또한 수도권 외곽순환도로로, 수도권 광역 고속도로망 등이 개통되는
지역도 노려 볼만 하다.
4)도로여건이
좋아야 한다.
ㆍ
자동차가 생활의 일부분이 되면서 자가용의 교통분담율이 가장 높으며 이는 도로여건도 중요한 요소가 되고 향후
수도권 광역도로망과 도심외곽순환도로가 개통됨에 따라 주변지역의 접근성도 지금보다는 훨씬 수월해지리라 전망된다. 따라서 이들 지역의
주요톨게이트 주변도 성장 가능성이 높다.
2.임대사업 유의사항
ㆍ
다가구를 다세대 주택으로 변경시 다세대 주택의 방화벽기준인 벽체두께가 19cm 이상이어야 하는 기준이 있어
미달하는 주택은 벽체를 보강해야 하는 경우도 있다.
ㆍ
다가구주택에서 다세대주택으로 용도변경시 주차 확보 규정 제한은 주차장 설치조례에 따른 지방자치단체(구·시청)별 규제가 다르므로 미리 내용을 확인해야 한다.
ㆍ
지방자치단체나 토지공사, 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구주택은 다세대주택을 바꿀 수
없다.
ㆍ
임대사업용 다가구 주택을 구입하거나 경매 입찰시 값이 싸다고 무턱대고 구입해서는 낭패를 보기 십상이다. 임차인을 쉽게 구할 수
있는지 여부와 임대료수준도 반드시 확인해봐야 하지만 벽두께, 출입문위치, 주차장유무, 단독택지지역인지, 가구규모 등이 다세대 주택으로
변경이 가능한지를 필히 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
