토지거래
전 필수 확인사항
관리지역 |
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로
관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가
필요한 지역 |
| 농림지역 |
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에
의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 |
| 자연환경보전지역 |
자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성
등을 위하여 필요한 지역 |
토지
구입시 확인해야 자료 및 계약시 유의점
| 확인사항 |
확인 자료 |
비 고 |
| 면적확인 |
등기부등본
토지(임야)대장 |
ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음
ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는 계약상의 약정 사항 제시
ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해 정산하도록 특약사항 둠 |
| 지목확인 |
등기부등본
토지(임야)대장
현장 확인 및 사진 |
ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시
ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교 |
| 경계확인 |
지적대장
지적도(임야도)
현장 확인 |
ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인
ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도
현황, 면적, 실측에 의해 확인 |
형태확인
(지형,지세) |
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
현장 확인 |
ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우, 토지 형태에
유의
ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히 불규칙한 경우 용도 변경
곤란하므로 구입 면적에서 제외시키는
것이 좋을 듯
(매도자와의 합의 어려움) |
인접도로
확인 |
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
측량 도면
현장 확인 |
ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이 중요
ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상 토지가 맹지일 경우,
진입로 확보 후 매입하여야 |
지반의
형태와 구성 |
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
지질도 |
ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발, 건축시
지반의
견고성 등에 영향 |
| 체납
여부 |
등기부등본
제세 완납 증명서
기타납세 관련 자료 |
ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류 등이
설정될
수도 있음.
ㆍ본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로 이에 대비한 약정
및 관계 관청에의
확인 필요 |
토지 매매가 결정 방법
| ㆍ |
감정평가액과 시가를 산술 평균하는 것이 가장 합리적인 방법
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| ㆍ |
감정평가액
- 감정 평가 법인에 의뢰해 토지의 조건을 종합적으로 검토해 가치를 판단하는 것
- 정부가 조사하는 공시 지가에 비해 현실적인 가격이 많이 반영된 가격
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| ㆍ |
시가
- 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격
- 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이 ..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 |
토지거래허가제
| 1)토지거래허가제의
정의 및 근거법 |
| ㆍ |
토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할
우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도
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| ㆍ |
근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정 |
| 2)허가
신고 대상 토지 확인 및 처리 방법. |
| ㆍ |
토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상
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| ㆍ |
허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의
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| ㆍ |
기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요)
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| ㆍ |
단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함
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| ㆍ |
토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도
포함
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| ㆍ |
반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가 원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를
받지 않아도 됨 |
| 3)허가심사
기준 |
| ㆍ |
허가 심사기준은 '94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 해당토지의
취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단
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| ㆍ |
허가기준
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- 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의 농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에
필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야
함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지 않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에
형질변경허가를 받지 않아도 거래허가 가능
- 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을
기준으로 함 |
| 4)허가신청
및 허가절차 |
| ㆍ |
거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청 |
| ㆍ |
허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치 |
| ㆍ |
기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등 |
| ㆍ |
허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본
- 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요 |
| ㆍ |
허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정
- 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음
- 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음 |
| ㆍ |
토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을
하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게 매수를 청구할 수 있음. |
| 5)입점시점을
체크해야 한다. |
| ㆍ |
허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이
꼭 필요함 |
| ㆍ |
허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금형 |
농지
구입시 취득자격 제한
| ㆍ |
농지취득자격증명 발급 기준
- 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상
- 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상
- 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가
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| ㆍ |
농지취득허가 가능한 토지 기준
| - |
지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로
계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
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| - |
지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년
이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는
토지
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초지법에 의하여 조성된 초지
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| - |
기준면적 미만이라도 "농지전용허가"를 받은 경우
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준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시
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기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기
가능 |
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시가
- 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격
- 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이
..명확하다면
근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 |
도시민
농지소유 허용
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비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능
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영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한 |
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