재건축, 재개발, 아파트 청약 분양, 리모델링 등 부동산에 관련된
모든상식과 다양한 재테크 방법, 계약관련 궁금증을 한곳에 정리해 놓았습니다.
개념
무주택자에게 주택마련 기회를 제공하기 위한 제도로 조합(지역/직장/임대주택)을 구성한 후 주택건립에 필요한
토지를 매입하여 공동으로 주택을 건립하는 사업
설립기준
설립요건
조합원
자격을 가진 20인 이상으로 구성
조합원
자격
무주택
세대주, 단 18평 이하 소유자는 가능 : 조합가입 후 18평 이상 주택을 소유하게 되면 조합원 자격을
박탈하게 됨
필요서류
신청서,
조합원명부, 조합규약(조합원 전원 연명), 사업계획서, 고용자가 확인하는 근무확인서(직장조합) 창립총회
회의록 및 조합장 선출동의서
건립예정지
선정
토지이용계획확인원
상 공동주택 건립이 가능해야 함
건축규모
국민주택
규모인 전용면적 25.7평 이하로 함
조합구성
조합설립인가 신청일 현재 무주택세대주 20인 이상으로 구성
ㆍ
청약예금 가입 후 2년이 지나면 예치금액의 증감을 통해 청약가능 평형을 변경할 수 있다.
ㆍ
직장조합 : 동일 직장 근무자로서 조합원자격이 있는 20인 이상으로 구성
ㆍ
지역조합 : 신청일 현재 서울시 거주자 중 조합원자격이 있는 20인 이상으로 구성
건립예정지 선정
ㆍ
토지이용계획확인원 상 공동주택 건립이 가능해야 함
조합설립인가 신청
ㆍ
사업예정지 또는 거주지 관할구청장
조합설립인가
ㆍ
신청된 서류심사 및 정부주택전산망에 의한 조합원 자격 검색
ㆍ
조합규약 확인
사업계획승인
ㆍ
조합원 분양분 전용 85㎡이하 건립
ㆍ
정부주택전산망을 통해 조합원 자격확인
ㆍ
사업주체 명의로 토지소유권 확보
조합원 공급 후 잔여 물량 분양
ㆍ
투기과열지구내에서는 사업승인이후에도 지역, 직장조합주택의 조합원 지위에 대해 전매금지
ㆍ
입주시 조합원 자격 전산검색 후 공급하되 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 미만일 때는 조합의 임의분양이 가능
ㆍ
20세대 이상일 때는 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양s
건물준공, 입주 및 청산
ㆍ
입주시 정부주택 전산망에 의거 조합원 자격 전산 검색 후 준공
ㆍ
조합규약에서 정한 청산절차에 따라 청산 및 조합해제
ㆍ
조합해체 후 해산인가
관련법률
주택건설촉진법 시행령 시행규칙 개정안 (2002년 7월 26일)
현행
내용
개정
거주지
또는 사업예정지
관할 시장, 군수, 구청장
사업예정지 검토
사업예정지 관할 시장, 군수, 구청장
없슴
보증제도
시공보증제도 도입
금지규정 없슴
연합주택조합
인가 받은 사업부지에는 1개의 지역조합만 허용
거주기간 제한 규정 없슴
1,160
조합원 자격을 해당지역 6개월 이상 거주자로 제한
조합원이 아닌자가
조합 업무 대행시 처벌
1,520
공동사업자인 시공사의 조합업무 대행을 허용하지만 귀책사유에 대한 시공사의 손해배상책임 부여
의무규정 미비
5,640
분양가-대출금액-임대보증금+취득, 등록세
주택건설촉진법 개정 효과
개정안
주요 골자
예상
효과
대한주택보증(주)의
시공보증 도입
사업의 안정성 확보, 사업지역 문제개선
반드시 사업예정지 시장, 군수, 구청장에게
조합설립인가 제출
인허가 지연
해당지역 6개월 이상 거주자로
조합원 자격 한정
분양률 저하
연합주택조합 결성 방지
사업일정 지연과 토지매입 난항
1.수익성
예상되는 조합아파트 고르기
1)조합주택은
분양가가 저렴하다
ㆍ
일반분양 아파트는 시세에 따라 분양가가 결정되지만 조합주택은 건설원가에 공급되므로
그만큼 확실한 시세차익을 확보할 수 있다. 지역별 예치금액 차액의 납입 또는 인출은 청약신청시에 할 수
있다
2)청약부금
ㆍ
조합주택의 경우 조합원 간의 갈등이나 시공사와 문제, 건축허가 등 때문에 사업이
지연되는 사례가 많아 조합원 모집부터 착공, 입주까지 걸리는 기간이 길어지기도 한다. 따라서 조합원에 가입해
선 투자한 금액에 대한 이자비용과 기회비용까지 감안하면 인근 아파트 시세보다 20% 이상 싸야 경제성이
있다고 볼 수 있다.
3)조합주택은
위험부담이 크다
ㆍ
조합주택은 사업중단 위험이 있다. 또한 사업이 지연될 경우 분양가 이외에 추가부담금을
지불해야 하므로 당초 예상했던 것보다 매입부담이 커질 수 있다. 일반분양 아파트는 분양 후 3년 6개월
안에는 입주가 가능하지만 조합주택은 중간에 사업이 지연되는 경우가 많아 입주시기를 맞추기가 쉽지 않다.
4)조합주택은
분양 전 내는 돈을 고려해야 한다
ㆍ
일반분양 아파트가 입주할 때까지 중도금과 잔금을 분할 납부하는 것과는 달리 조합주택은
조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동 건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에는
주택조합 신청금과 토지대금으로 분양가의 50~70%를 납부해야 하며, 조합원 가입 후 1년 이내에는 토지대금을
완납해야 한다. 또 조합주택은 분양대금과는 별도로 조합운영을 위한 업무추진비를 가구당 평균 300만~500만
원씩 받는다. 업무추진비는 조합에서 중간에 탈퇴하더라도 돌려 받을 수 없는 돈이다.
5)조합주택을
분양 받을 때는 사전에 시공사의 견실성을 살피고, 관할 구청에서 건축허가에
..문제가 없는 지를 확인해야 한다.
ㆍ
조합주택을 분양 받을 때 사전에 조합주택 추진 여부와 시공사의 견실성 등을 꼼꼼히
점검하고, 분양가도 추가부담 없이 확정분양가에 공급되는 조합주택을 선택해야 한다. 또 앞으로는 조합주택도
일반분양 아파트와 마찬가지로 분양보증에 가입할 수 있어 위험부담이 줄어들었지만, 이미 조합주택을 추진 중인
곳은 분양보증 여부를 꼭 확인하고 조합원에 가입해야 한다. 조합주택의 사업추진 가능성 여부와 사업계획변경
여부는 관할 구청 주택건축계획심의를 통해 결정되는 사안이므로 사전에 파악하기 어렵다. 다만 주택조합부지가
건축허가를 받는 데 문제가 없는지는 관할 구청을 통해 간접적으로 확인할 수 있다.
2.조합주택 선택시 체크포인트
주택건설촉진법 개정 효과
항
목
점검
내용
입지조건
ㆍ인근에 자녀들이 통학할 만한 초,중,고교가 있는가
ㆍ단지가 역세권에 위치해 있는가
ㆍ생활편익시설은 잘 갖추어져 있는가
ㆍ인근에 유해시설은 없는가
분양가격
ㆍ분양가격은 확정분양가인가, 추가부담금은 있는가
ㆍ업무추진비 등 기타 비용은 각각 얼마인가
ㆍ인근시세의 시세상승률은 어느 정도인가
토지매입
ㆍ전체 사업부지(진입로 포함)가 토지매매계약이 체결되어 있는가
ㆍ사업부지 안에 지장물로 인해 공사착공이 지연될 가능성은 없는가
건립규모
ㆍ단지의 규모, 평형별 세대수, 건물의 방향은 어떠한가
ㆍ용적률은 어떠한가
ㆍ계단식인가, 복도식인가
ㆍ아파트의 평면은 어떠한가(안목치수 설계 등)
사업주체
ㆍ사업주체 및 시공사의 대외신인도, 재무구조는 어떠한가
ㆍ조합장의 사업추진 능력은 어떠한가
자금관리
ㆍ조합원의 납입금은 시행자 및 시공자 공동으로 관리되는가
ㆍ토지대금 및 건축대금의 인출이 공동으로 관리되는가
사업추진
ㆍ토지매입은 완료되었는가
ㆍ사업승인신청 및 인가예정은 언제인가
ㆍ입주 및 착공 예정일은 언제인가
계약일정
ㆍ신청 및 계약일은 언제인가
ㆍ신청 및 계약시 구비서류는 무엇인가
분양가 납부일정
ㆍ토지대금 및 건축비의 납부금액 및 납부일정은 언제인가
ㆍ조합에 늦게 가입한 경우 납부금액을 얼마나 되나
대출
ㆍ대출알선 여부 및 대출은행은 어디인가
ㆍ대출금액, 이율, 상환방법, 대출시점은 언제인가
ㆍ대출시 신규로 적금 등을 가입하여야 하나
ㆍ입주와 동시에 주택을 담보로 대출연장이 가능한가
