재건축, 재개발, 아파트 청약 분양, 리모델링 등 부동산에 관련된
모든상식과 다양한 재테크 방법, 계약관련 궁금증을 한곳에 정리해 놓았습니다.
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새 아파트를 분양 받기 위해서는 청약통장에 가입해야 한다. 전국 어디에서든 아파트를 지으면 건설회사는「
주택공급에관한규칙 」에 따라 청약통장을 가입하고 일정한 자격을 갖춘 자에게 만 분양신청을 받아 당첨자를 결정해야 하기 때문이다.
따라서 투자가치가 높은 인기지역의 아파트를 분양 받기 위해서는 청약통장가입이 필수적이라 할 수 있다.
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「 주택공급에관한규칙 」에는 아파트를 분양 받는 방법, 분양자격 등이 규정돼 있다.
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희망아파트 선택 → 청약통장 가입 → 청약자격(순위)발생 → 청약통장활용(변경) → 분양공고 확인 → 청약신청
→ 당첨자 선정 → 내집마련 꿈 실현
공급주택
구
분
조합주택
일반주택
민영주택
(주상복합주택포함)
민간건설업체가 국민주택기금의 지원없이 건설하는 주택
(평형구분 없음)
청약예금
청약부금
민간건설
중형국민주택
민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 건설하는
전용면적 60㎡(18.1평)초과 85㎡ (25.7평) 이하의 주택
* 청약예금 가입자는 전용면적 85㎡ 이하로 가입한 청약통장만 신청 가능함
청약예금
청약부금
청약저축
국민주택
대한주택공사, 지방공사 등이 국민주택기금의 지원을
받아 건설하는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 주택
청약저축
청약통장이란
1)주택청약예금
국민주택기금 지원 없이 민간 사업자가 건설하는 민영주택이나 국가,지방자치단체 및 대한주택공사 등 지방공사가 건설하는 전용면적 85㎡ (약 25.7평) 초과 주택의 청약자격을 얻을 수 있는 예금상품이다.
가입대상
20세
이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주
가입서류
주민등록증 사본 또는
주민등록등ㆍ초본 1통
계약기간
1년(계약기간 만료시
매 1년 단위로 자동 재예치)
지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적
지
역
85㎡(약25.7평)
이하
102㎡(약30.8평)
이하
102㎡초과135㎡
이하
135㎡
(약40.8평)
초과
서울,부산
300만원
600만원
1000만원
1,500만원
기타
광역시
250만원
400만원
700만원
1,000만원
기타
시,군
200만원
300만원
400만원
500만원
2)주택청약부금
적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 그 납입인정금액이 지역별 85㎡ 이하의 청약예금 예치금액 이상이고 일정기간
경과되면 전용면적 85㎡(약25.7평) 이하의 민영주택 또는 민간건설 중형국민주택에 청약할 수 있는 예금상품으로 저축실적에
따라 주택자금도 융자해 준다.
가입대상
20세 이상의 개인(재외동포
및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주
가입서류
주민등록증 사본 또는 주민등록등ㆍ초본 1통
계약기간
(은행별로 다소 상이)
정액적립식 : 2년제,
3년제
자유적립식 : 2, 3, 4, 5년제 중 선택
저축금액
정액적립식 : 최저
10만원 이상 제한없음(1만원 단위)
자유적립식 : 매월 5만원 이상 50만원 이내에서 1만원 단위로 자유롭게 납입
3)청약저축
국민주택 및 민간건설 중형국민주택 청약권이 부여되는 예금이다. 매월 일정 금액을 납부하는 적립식으로 청약예금, 부금과는 달리
국민은행과 농협, 우리은행에서만 가입 가능하다.
가입대상
무주택 세대주로서
1세대 1계좌에 한한다. 단 부양하고 있는 직계존속 중에서 60세 이상 또는 장애인을 부양하는 호주승계자는
세대주가 아니더라도 무주택 요건을 갖추고 있으면 가입 가능하다. 만 20세 미만인 단독세대주는 가입할 수
없다.
가입서류
1.본인:
-
-
-
주민등록등본 1통
무주택확약각서(은행비치)
실명확인증표(주민등록증, 운전면허증 등)
2.주민등록표상 배우자나 직계존ㆍ비속인 세대원이 가입 신청시:
-
-
-
주민등록등본 및 가입자 본인이 자필서명 날인한 신규가입신청서상의 ‘무주택확약각서+예금주본인신분증)
주민등록등본 및 최종 주소지의 무주택입증서류
실명확인증표(주민등록증, 운전면허증 등)
3.제3자 가입 신청시:
-
-
주민등록등본 및 최종 주소지의 무주택입증서률(주민등록이 분리된 배우자가 있는 경우 배우자의 주민등록등본 및 무주택입증서류 추가)
무주택입증서류 : 건물등기부등본, 건축물관리대장, 무허가건물확인서, 기타 무주택자임을 입증하는 서류중 택일
4. 추가 제출서류(해당자에 한함):
-
-
호적등본 : 만 60세 이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자 주민등록등본상 배우자가 등재돼 있지 않은 분으로 대리인에 의한 신규시
장애인복지카드(장애인등록증 포함) : 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자
계약기간
국민주택 등의 입주자로
선정된 날까지
저축금액
매월 납입일에 2만
원 이상 10만 원까지 5,000원 단위로 자유롭게 납입
평형변경
1)청약예금
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청약예금 가입 후 2년이 지나면 예치금액의 증감을 통해 청약가능 평형을 변경할 수 있다.
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주택 면적을 늘리기 위해 예치금액의 차액을 납부하는 경우 변경일로부터 1년 후 청약자격을 부여한다. 단,
청약제한 기간 1년 동안은 변경 전 평형으로 청약할 수 있다.
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주택면적을 줄이기 위해 예치금액의 차액을 인출하는 경우 입주자모집공고일 전일까지 변경해야 한다. 단, 변경
후 평형에 대한 청약자격은 제한이 없으나 변경 전 평형은 신청할 수 없다.
2)청약부금
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청약부금 가입 후 1순위 자격을 취득하면 주택의 면적을 늘리기 위해 청약예금으로
변경할 수 있다. 입주자모집공고일 전일까지 변경해야 하며 청약자격 부여는 청약예금 평형 변경시와 동일하게
적용한다.
지역변경
1)청약예금
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청약예금 가입 후 다른 지역으로 이사한 경우 주민등록 이전은 입주자모집공고일 전일까지 해야 한다.
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지역별 예치금액 차액의 납입 또는 인출은 청약신청시에 할 수 있다.
2)청약부금
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청약부금 가입 후 1순위 자격을 취득하면 주택의 면적을 늘리기 위해 청약예금으로 변경할 수 있다. 입주자모집공고일
전일까지 변경해야 한다.
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지역별 가입금액이 동일하거나 적은 지역으로 이사한 경우 청약 신청시까지 주소이전 사실을 은행에 신고해야 한다.
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수도권 거주자는 수도권내 다른 지역에서 분양되는 주택에 청약할 수 있다.
단, 순위 적용에 있어 동일 순위 내에서는 해당 주택건설지역의 거주자가 우선한다.
청약저축의 청약예금 전환
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매월 정해진 날에 월납입금을 납입하여 납입금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서 납입한 금액범위 내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환할 수 있다.
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이 경우 순위기산일은 청약저축 가입일이 되며 전환 후 청약자격은 즉시 발생하게 되나 입주자모집공고일 전일까지
전환해야 한다.
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청약예금으로 전환한 이후에는 청약저축으로 환원할 수 없다.
인터넷신청
1)개요
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인터넷신청
현재 수도권 등 투기과열지구 내에서 분양하는 아파트는 인터넷으로 청약해야 한다. 단, 인터넷 신청이 익숙하지
못한 청약자들은 은행에서 서류접수를 할 수 있다.
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ARS신청
주택청약 통장을 가입한 해당 은행마다 주택청약 신청시 영업점에 나가지 않고 전화상으로 청약신청이
가능 (예: 금융결제원 ARS - 국번없이 1369번)
2)서비스
대상
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세부사항은 각 은행 사이트에서 확인
3)서비스
전 필요사항
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청약관련 통장에 가입한 후 1,2순위자인 고객
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청약통장 가입은행 인터넷뱅킹에 가입
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인터넷뱅킹 사이트에서 공인인증서를 발급 받은 고객
※ 대부분의 은행의 경우 위와 같은 서비스 요건이 필요
※ 세부사항은 각 은행 청약신청 안내페이지 참조
민영주택 및 민간건설 중형국민주택
대규모
택지개발지구
-
일반공급물량의 30%를 최초입주자모집공고일 현재 당해 시장 또는 군수가 정하는 기간 이상 당해주택지역에 거주하고 있는 자에게 우선공급
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동일 순위내에서 당해 지역거주자 공급신청 미달 때 잔여물량은 수도권지역 거주자에게 공급
-
당해지역 공급신청 초과 때 낙첨자는 수도권지역 신청자에 포함해 당첨자 선정
일반지역
-
청약순위 (1,2,3 순위)에 따라 추첨의 방식으로 입주자를
선정
-
수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선 선정
※ 대규모 택지개발지구 : 서울시를 제외한 인천시 및 경기도 지역에서 택지개발촉진법에 의한
... 택지개발사업이
시행되는 지역으로
그 면적이 66만m2(약
20만평) 이상인
지구
국민주택
청약순위에 따라 추첨 방식으로 입주자를 선정하되 같은 순위일 때에는 아래의 차례에 따라 순위를 결정한다. 수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선 선정한다.
전용면적
40㎡
이하 주택의 경우
① 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자
② 3년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자
③ 납입회수가 많은 자
④ 부양가족이 많은 자
⑤ 당해 주택건설지역에 장기 거주자
전용면적
40㎡
초과 주택의 경우
① 5년 이상의 기간 무주택 세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회
... 이상 납입한 가입자 중 저축총액이 많은 자
② 3년 이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자
③ 저축총액이 많은 자
④ 납입회수가 많은 자
⑤ 부양가족이 많은 자
⑥ 당해 주택건설지역에 장기 거주자
투기과열지구란?
주택 건설지역의 예정
분양가와 실제 거래가의 차이가 커 주택공급질서를 문란케 하고 투기과열의 우려가 예상되는 지역에 대해 관할
시장 군수가 지정하는 지구. 단 주택가격 안정을 위하여 건설교통부장관 또는 시·도지사가 일정한 구역을 지정하거나
해제할 수 있다.
투기과열지구로
지정된 지역
서울 전지역, 자연보전과 접경지역, 도서지역을
제외한 경기도, 인천 전지역, 광역시 전지역, 충남 아산시 및 천안시, 공주시, 연기군, 계룡시, 충북
청주시, 청원군, 경남 창원시, 양산시 등
청약자격
제한
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투기과열지구에서 공급하는 주택을 공급받고자 하는 청약통장 가입자 중 최초 입주자 모집공고일 현재 다음의
각각에 해당하는 경우에는 1순위자격이 제한됩니다. (2순위 자격으로 청약신청 가능)
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1) 과거 5년 이내에 주택 당첨 사실이 있는 자의 세대에 속한자
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2) 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자
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3) 2002.9.5. 이후 청약예금 또는 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌자
아파트
재당첨 제한
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최근 5년 간 신규 아파트 청약에서 당첨된 자는 투기과열지구 아파트 청약1순위에서 제외된다. 가입자 본인
뿐만 아니라 배우자 및 세대 전원이 당첨사실이 없어야 하며 3순위로 당첨이 됐을 경우도 포함된다.
예) 2000년 9월 4일에 당첨된 사실이 있는 사람은 2005년 9월 4일 이후 입주자모집공고를 낸 아파트부터 1순위 청약자격이
주어진다.
1가구
2주택자 청약 제한
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2002년 11월 이후 입주자 모집공고 일 현재 2주택을 보유한 세대는 투기과열지구 아파트 청약1순위에서
제외된다.
무주택우선공급제도
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대상 : 투기과열지구 내에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택이나 민간건설 중형 국민주택
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공급방법 : 투기과열지구 내에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택이나 민간건설 중형 국민주택 중 분양주택에 대해 일반공급대상 주택수의 75%를 입주자모집공고일 현재 1순위자로서 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급하는 제도로 무주택 우선공급 대상자에 대해 먼저 추첨을 실시해 당첨자를 정하고 낙첨자는 다시 일반공급 1순위자와 혼합해 추첨을 실시한다. 단, 공공택지내인 경우 만 40세 이상이고 10년 이상 무주택세대주에게 40%, 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주에게 35%를 우선공급한다.
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무주택 세대주의 자격 : 입주자모집공고 일 현재 1순위자로 만 35세 이상이며 과거 5년간 주택을
소유한 사실이 없는 자. 그 기간 중 일시적으로 주택을 소유한 경우도 무주택우선공급 대상에서 제외된다
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청약 시 제출 서류 : 주민등록등본, 무주택서약서
주택공급계약서상
반드시 확인해야 할 사항
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입주예정일과 연대보증인 또는 주택사업공제조합의 주택분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용
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호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
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입주금과 납부시기
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연체료의 산정 및 납부방법
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지체보상금의 산정 및 지급방법
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국민주택기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 그 이자를 부담하는 시기
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최초 입주사항·해약조건
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임대주택의 경우 주택공급에 관한 규칙 제29조의 규정에 의한 관리 및 임대기간 만료 후 재계약에 관한 사항
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일정기간 경과 후 분양전환되는 임대주택인 경우 분양시기, 분양 예정가격의 산출 등 분양 전환조건에 관한 사항
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이중당첨 및 부정당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
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기타 입주자 모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
제출서류
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계약금
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계약자의 인감증명서 1통 (용도: 아파트 계약용)
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인감도장
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위임장(제3자 대리 계약시)
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주민등록증
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주택공급신청서 접수중
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호적등본(주택공급신청시 배우자를 기재하지 않은 당첨자에 한함)
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임대주택의 경우 주택공급에 관한 규칙 제29조의 규정에 의한 관리 및 임대기간 만료 후 재계약에 관한 사항
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국민주택 공급대상 당첨자 중 주택소유여부 전산검색 결과 부적격 당첨자로 전산검색된 자로서 실제 주택소유여부를 확인할 필요가 있는
경우에 한해 사업주체에 무주택입증서류 (배우자 분리시 배우자 및 그 세대원의 무주택입증서류 포함) 추가 제출
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건물등기부등본 또는 건축물관리대장등본(가옥대장등본 포함), 무허가건물확인서 또는 철거예정증명서, 기타 무주택자임을 증명하는 서류
연체료와
지체보상금
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입주 예정자가 중도금을 기한 내에 납부하지 않을 경우에는 계약서에 기재된 금리나 금융기관에서 적용하는 연체금리에
따라 산출하는 연체료를 납부해야 한다.
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사업주체가 공급 공고에서 정한 입주 예정일 내에 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 중도금에 대하여 연체요율에 따라 지체보상금을
입주자에게 지급하거나 잔금에서 해당액을 공제해야 한다.
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연체료와 지체보상금의 적용 요율은 계약서에 기재돼 있거나 금융기관의 연체 금리가 변동하면 이에 연동되도록 하고 있다.
분양
받은 아파트의 공사 중단과 주택분양보증제도
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주택분양보증제도는 선분양제도 아래서 아파트 준공 때까지 입주예정자를 보호하기 위한 제도이다.
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건설회사가 공사 도중 부도로 쓰러져도 입주예정자에게 피해가 발생하지 않도록 하는 안전장치다. 분양보증에 관한 사항은 입주자 모집
공고에서 확인할 수 있다.
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주택분양보증을 받은 업체는 '주택보증회사 분양'이라고 표시돼 있다. 만일 모집공고에 분양보증에 관한 사항이 빠져 있다면 사업주체의
분양보증 유무를 확인해 봐야 한다.
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건축 공정이 일정한 기준에 이른 후 분양하는 경우에도 주택보증회사로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나 시장ㆍ군수가 인정하는
2인 이상 업체의 연대보증을 받아야만 입주자 모집이 가능하다.
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계약회사의 연대보증은 금지되고 있는데, 연대보증회사란 공사도중 문제가 발생하면 공사를 인계해 사용검사까지 책임져 주는 업체를
말한다.
해약조건과
위약금
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주택공급에 관한 규칙에 위배되는 부정한 방법에 의해 당첨된 사실이 없는 한 사업주체는 공급계약을 해지할
수 없다.
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입주예정자가 중도금을 연체하는 경우에는 사업주체 측에서 해약이 가능하다. 다만 중도금을 3회 이상 계속 연체하는 경우로서 2회
이상의 최고를 한 뒤에야 사업주체의 일방 해약이 가능하다.
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해약금 내지 위약금의 액수에 관하여는 주택공급에 관한 규칙에 별도의 규정이 없으나 표준계약서에 따라 총 분양가격의 20%로 정하는
것이 일반적이다.
입주
예정자 구제 방법
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사업주체가 부도 등 기타 사유로 사업을 추진할 수 없게 된 경우 관할 관청과 보증회사, 입주예정자는 분양보증제도에
따라 환급이행이나 분양이행을 결정한다.
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환급이행은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 중도금을 되돌려 주는 것이다. 환급이행이 결정나면 보증회사는 그때까지 입주예정자가
낸 계약금이나 중도금을 돌려준다. 이때 입주 예정자는 계약금 및 중도금 납부 영수증 등 보증 채무의 발생과 금액확정을 위한 증빙서류를
갖추어 보증금 청구서를 제출해야 한다.
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분양이행은 당해 주택이 사업(사용검사를 포함)을 책임지는 것이다. 분양이행이 결정되면 보증회사는 즉각 시공사를 선정해 재시공에
나선다. 당초 입주 예정일 보다 입주가 늦어지면 입주예정자는 사업주체인 시공사에게 지체보상금을 요구할 수 있다. 부도난 주택의 환급이행을
받을 경우 재당첨 금지기간의 적용을 받지 않고, 청약자격이 그대로 유지된다.
1.아파트
분양공고 찾고 보는 법
1)분양공고
보는 법
신문공고
분양공고는 대개 청약접수를
1주일 정도 앞두고 일간신문에 게제
동시분양(제도)
각각 아파트의 분양공고에 따른 일반인의 이해를 쉽게하기 위해 분양에 참가하는
모든 사업장의 입주자 모집공고가 한꺼번에 신문에 게제되고, 청약접수도 같은 기간에 진행되는 제도
입주자
모집공고
해당 아파트의 평형별 가구수, 분양가, 대금납부 방법 및 시기 등 상세한
정보 와 주택유형별 신청자격과 청약접수시 필요한 서류와 일정 그리고 건설사의 모델하우스 위치 등 기타 세부적인
내용 개제
2)입주자
모집공고표의 항목해설
(최근자료 갱신일 : 2007-05-21)
구 분
국민주택과 민영주택의
구분
주택형
각각 아파트의 분양공고에 따른 일반인의 이해를 쉽게하기 위해 분양에 참가하는
모든 사업장의 입주자 모집공고가 한꺼번에 신문에 게제되고, 청약접수도 같은 기간에 진행되는 제도
세대별
공급면적
- 전용과 주거공용을 합한 면적
- 전용 : 등기부등본상에 등재되는 면적으로 소유자의 전유부분 베란다는
..서비스면적으로
전용면적에서 제외됨
주거공용
계단, 엘리베이터, 복도 등 주거용으로 함께 공유하는 면적
세대별
기타
공용면적
지하층, 관리사무소, 노인정 등
세대별
계약면적
세대별 공급면적과 세대별 기타합한 면적으로 일반적으로 분양가 산정의 기준
대지지분
총 대지면적을 총 주택형(공급면적)으로 나눈 각 세대별 지분, 재건축시
수익성을 가늠하는 지표
공급세대수
일반 분양되는 세대수로 재건축 등은 조합원에게 먼저 분양되고 나머지 물량만일반분양되므로
총 세대수와는 차이가 있음
총분양
금액
대지비와 건축비 등을 총 합한 금액
2.알짜
미분양 아프트 고르는 방법
1)미분양아파트의
장점
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미분양 아파트는 가격이 상대적으로 싸다. 분양 당시 가격을 그대로 적용받는 데다 일부 업체에선 계약금을
포함한 중도금에 대해 싼 금리의 대출알선도 해줘 금융비용을 줄일 수도 있다.
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청약통장이 없어도 살 수 있고 동과 호수를 고를 수도 있다. 여윳돈 투자자라면 대단지 미분양 아파트를 구입해
임대주택사업에 참여하면 짭짤한 수익을 기대할 수 있다.
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임대주택사업자로 등록하면 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택 매입에 대해 취득세 등록세가 전액 면제되고
재산세의 50%를 감면받을 수 있다. 또 전용면적 60∼85㎡(25.7평) 이하의 아파트를 5채 이상 구입, 5년 이상 임대사업을 벌인 후
되팔 경우 양도소득세가 전액 면제된다.
2)미분양
아파트 매입시 유의점
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미분양의 원인이 무엇인지 현장 답사를 통해 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 입지여건이 별로 좋지 않거나 주변에
혐오시설 등이 있을 경우 입주 후에도 가격상승을 기대하기 어렵기 때문이다.
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미분양 원인이 경기침체나 공급물량이 한꺼번에 몰려 비롯되었다면 향후 미분양 요인이 사라질 때 가격회복과 함께 발전 가능성도 기대할
수 있다.
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미분양 아파트는 단지 규모가 큰 곳을 고르는 게 유리하다. 대단지 아파트엔 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 주거환경도 좋아 집값이
올라갈 가능성도 크다. 오랫동안 미분양으로 남아 있는 곳보다는 분양당첨자의 계약취소로 생긴 미계약분이나 분양 직후 잔여가구가 많지
않은 미분양 아파트를 노리는 게 좋다.
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분양조건이나 할인 폭 등을 확인한 뒤 상담을 통해 추가혜택을 받을 수 있는지도 알아봐야 한다.
