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강공석 투모컨설팅 ceo@toomo.co.kr

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최근들어 수도권과 지방 할 것 없이 주택의 대체 투자처로 오피스텔에 투자자들이 몰린다는 소식이 들려오고 있다. 
오피스텔은 총부채상환비율(DTI) 등 주택에 적용되는 대출 규제를 받지 않는다. 오피스텔을 갖고 있어도 무주택 청약자격이 유지되고 전매제한이나 재당첨 금지 등의 제약이 없다는 장점으로 인해, 연일 수십대일의 경쟁을 보이는 것이다.
아울러, 7월부터 시행되는 준주택으로 분류될 것이라는 소식으로 인해, 당분간 오피스텔에 대한 인기는 지속될 것이라는 분석이 지배적이다.

준.주.택.
준주택이란 현행법상 주택으로 분류되지는 않지만 기능상 주택으로서의 역할을 수행하고 있는 시설을 말한다. 오피스텔을 비롯하여 고시원, 노인복지주택(실버주택) 등이 해당되고, 4월에 도입하고 주택법 시행령 개정안에 따라 7월 6일부터 적용하기로 한 것이다.
2005년 센서스 기준으로 전체 가구(1559만 가구)의 42%가 넘는 670만가구가 1~2인 가구로 조사되었고 2008년 기준으로는 약 714만 가구가 있는 것으로 추정된다고 한다. 아울러 자의든 타의든 독신과 고령화 등으로 인해서 1인 가구가 지속적으로 증가해서 전체 가구의 20% 수준인 317만 가구가 있다고 하니, 소형주택에 대한 수요는 계속 늘어갈 것이라는 분석과 함께 공급은 지속적으로 부족할 것으로 판단되어 오피스텔, 고시원, 노인복지주택 등 사실상 주거용으로 이용되고 있는 시설들에 대해서 인센티브를 주자는 것이 오늘의 '준주택'을 탄생시킨 것이다.  

준주택으로 분류되면 무엇이 달라질까?
준주택으로 분류되면, 건축법이 아닌 주택법 적용대상으로 착공시 건축비의 최대 50%까지 국민주택기금 지원을 받게 된다. 또한, 상업지역 및 준공업 지역에도 준주택을 지을 수 있는 등 건축 가능지역도 확대되면서 틈새시장으로 경쟁력을 갖추게 되는 것이다. 준주택의 최대 약점인 난방시설 설치에 대한 규제, 즉 바닥난방 규제와 욕실면적 제한도 없어지면서 테라스도 설치할 수 있게 되는 등 주거로서의 2% 부족한 기능을 보완하게 되는 것이다. 그야말로, 화려한 백조로 거듭나는 것이다.
주거로서의 기능을 갖추어짐에 따라 준주택은 주택으로 분류되지만, 통상적인 주택과는 다르다. 즉, 준주택은 소형 주택 공급확대를 위한 개념으로 시작한 것이기 때문에 업무시설에 준하여 분양이나 건축여부를 따지는 것이다. 따라서, 주택관련 세금이 부과되지 않는 점이 다르다.
 
오피스텔 투자의 유의할 점
전용률은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 50%대 많아야 70%선이다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용율이 아파트보다 상대적으로 적다. 아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 투자시 한번쯤은 곤혹감을 느끼게 되는 부분이다. 꼭 확인하여야 할 사항이다.
오피스텔 역시, 아파트와 동일한 방법으로 착공시 분양하고 분양권 매매를 통해 소유권이전이 가능하다는 점으로 인해 투기 방지 대책 역시 유사하다고 볼 수 있다.
그러함에도, 대부분의 투자자들은 오피스텔에도 지역 거주자 우선제도가 있고 전매제한이 있다는 것을 알지 못하는 것 같다.
투기과열지구에서 공급되는 오피스텔은 분양 물량의 최대 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 공급해야 하고, 100실 이상이면 계약 후 입주(등기) 때까지 팔 수 없다. 이런 규제는 수천대 일의 광풍을 몰고 온 송도 프라우가 절정에 달하면서 오피스텔 투기 바람이 분 2008년 9월부터 '건축물의 분양에 관한 법률' 이 도입되면서 시작되었다.

이 법에 따르면 투기과열지구내 100실 이상 오피스텔은 분양 물량의 10~20%, 100실 미만 오피스텔·상가는 최대 10%를 해당 지역 주민에게 1명 당 1실 기준으로 우선분양해야 한다. 구체적인 우선분양 비율은 각 지방자치단체장이 정하고 거주여부는 입주자 모집공고일 당시 주민등록상 해당 지역 거주자로 등록돼 있어야 한다. 이 지역에서 공급하는 100실 이상 오피스텔은 소유권 이전 등기일까지 전매제한이 있는 것이다. 현재 투기과열지구는 강남3구, 즉 강남구, 서초구, 송파구다.
결국 오피스텔은 무조건적으로 전매제한이 없다는 정보는 사실이 아닌 셈이다. 그동안, 강남3구에서 오피스텔 분양이 없다보니 일어난 착시현상인 것이다. 따라서, 투기과열지구에서는 실수요자로서 신중하게 접근하여야 할 것이다.
오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야 한다는 점도 유의하여야 한다. 아울러 공실에 대한 위험도와 수익률 확인은 필수다. 
 
오피스텔은 블루칩?
그동안 투자자들의 관심사에서 벗어나 있던 역세권 오피스텔 시장이 최근 유망 투자처로 대표적인 수익형 상품으로 자리매김되면서 급부상하고 있다. 최근 부동산 경기가 침체기를 맞으면서 분양아파트와 연일 추락하고 있는 주거용 부동산에 대한 투자 가치가 사라지고, 여기에 베이비붐 세대의 은퇴로 인해 안정적인 월 수입을 원하는 수요가 크게 증가하면서 다운 사이징(Down Sizing)현상이 두드러지면서 나타난 현상이다. 아울러, 1~2인 가구의 급증으로 인해 아파트보다 슬림화된 공간이 필요하게 되고 준주택으로 인정받은 오피스텔에 난방이 허용(전용면적 85㎡ 이하)되면서 주거 대체수단으로 주목을 받게되었다. 여기에, 때마침 전셋값이 올라 분양받아 임대 수익을 얻으려는 사람들에게 큰 인기를 얻으면서 최근 지역에 관계없이 보통 수십대1의 청약 경쟁률을 보이는 현상을 볼 수 있는 것이다. 
최근 아파트를 비롯한 주택시장의 하향세에도 불구하고 오피스텔 시장은 오히려 조금씩 오르는 추세이고, 향후 DTI 규제와 저금리 기조, 아파트 전세난이 계속되는 한 오피스텔의 인기는 당분간 꾸준할 것으로 본다. 또한, 상한제 적용을 받지 않는 오피스텔 시장은 고급형 오피스텔등으로 진화될 것으로 예상된다. 그렇다면, 아파트 대체 투자처로 주목을 받을 수 있을 것이다.
하지만, 오피스텔도 주택시장의 주류는 될 수 없다. 또한 대표적인 수익형 상품이라고 할 수 있다. 전통적인 부동산 투자의 시세차익보다는 임대수익을 기대하는 것이다.
따라서, 지하철과 교통의 발전으로 역세권 도심형 오피스텔은 아파트와 유사한 행보를 기대할 수 있으나, 그렇지 않은 지역은 언제든지 애물단지로 전락할 수 있다는 점을 우리는 학습효과를 통해 알고 있다. 결국, 오피스텔 역시 양극화를 피할 수는 없는 것이다.

강공석 투모컨설팅 대표(www.toomo.co.kr)