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조현수 기업은행 jogigood@hanmail.net

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2010년 희망찬 새해는 밝아왔으나 상가시장은 지역적인 심한 편차를 보이며 혼조세를 보이는 등 마치 안개 속을 걷는 듯하다. 2010년 상가시장은 2009년의 혼조 속 각계전투 양상이 이어지고 있는 모양세이다. 

모 부동산 정보사의 2009년 4/4분기 주요 상권매매가격 조사에 따르면 전국적인 하락세와 약세장 속에서 특정상권에 한하여 소폭 오름세를 이어가는 등 각계전투하는 양상을 보여주고 있다. 서울은 강남, 신사, 문정의 하락장 속에서 압구정 및 일부 대학가의 상승이 눈에 띄였고, 지방 중에는 대전의 상승세와 인천의 하락세가 눈에 띄였다.  매매가는 서울이 ㎡당 708만원, 경기 486만원, 부산 381만원 등으로 나타났다.
특징적인 점은 전통적으로 A급 상권이라 칭하며 상가시장을 이끌고 나가던 대형상권이 고전을 면치 못하고 있다는 것이다. 또한, 대학가의 강세를 들 수 있다. 홍대, 신촌, 건대입구는 상승세를 보여 대조적인 면을 보여주고 있다. 그리고, 전체가 고르게 영향을 받지 않고 지역에 따라 편차가 심하게 나타나는 각계전투 양상을 띄고 있다는 점도 대표적이다.

2010년 년초의 상가시장 역시 일부지역을 제외하고는 활발한 모습을 찾아보기 어렵다.  보수적인 성향의 투자자가 선호하는 단지내 상가도 최근 수도권에 공급한 LH상가 낙찰률을 살펴보면 20%에도 못 미치는 매우 저조한 실적을 보이고 있다.  한 때 LH상가는 가보지도 않고 계약을 했다는 사람이 있을 정도로 인기가 있었으나 이제는 옛말이 되어가고 있다.
미국발 금융위기 이후 아직 경제의 불씨는 살아나고 있으나 부동산 상가시장까지 온기가 전해지기까지는 시간이 더 필요한 듯 보인다.

이런 상가시장 침체에 대한 원인을 되짚어보면 먼저, 금리상승에 따른 수익성 악화를 들 수 있다.  한 상가관련 정보사에 의하면 수도권 1,178개 상가의 대출가능 비율을 조사한 결과, 대출비율이 40%대인 상가가 전체의 55%로 가장 많은 것으로 나타났다. 50% 이상의 높은 대출비율을 보인 상가도 14%로 나타나는 등 대출비율이 40%이상인 상가가 전체조사 대상의 68%를 차지하고 있는 것으로 조사됐다.
또한, 경기침체로 인한 자영업자들의 붕괴로 인해 공실인 상가가 급증하고 있는 것도 상가시장의 침체에 주된 요인으로 작용하고 있다. 

이제는 부동산 투자시 자기자본 대비 대출 비율을 낮추어 조정하고 무리한 투자와 성급한 판단을 삼가해야 한다. 현재 과도하게 대출을 받아 공격적인 투자를 했다면 원금상환을 통해 대출비율을 단계적으로 낮추어 가는 것이 바람직하다. 
 하반기 상가시장의 활성화를 기대하며 먼저 투자해 놓은 투자자는 자금계획과 현금유동성을 각별히 신경쓰며 대비해야 할 것이다.
 상가시장은 경기와 밀접하게 영향을 받는 부동산 상품이므로 무조건 A급 상권이라고 방심하면 안되며, 주변 상권의 임대 현황 및 영업실적 현황에 대해 세밀하게 조사하는 사전작업을 충분히 할 필요가 있다. 

조현수 기업은행 차장