[부동산뱅크 2010/03/12 - 조회:10,015]
연 초부터 수도권 신도시와 대규모 택지지구를 중심으로 풀리는 토지보상금의 액수가 뜨거운 감자다. 국토해양부에 따르면 올해 풀리는 토지보상금은 2008년 수준인 26~27조 원이 될 것이라고 밝혔다. 이에 따라 보상금 대상자들은 두 얼굴을 가지게 됐다. 거액의 보상금에 웃고, 동시에 엄청난 세금에 운다. 이 때문에 토지보상금을 수령할때 양도세를 절감하기 위해 많은 노력들을 기울이게 된다. 특히 재결신청을 통해 보상금 수령시기를 분산하는 방법 등으로 양도소득세를 낮추는 경우가 많다. 이는 합법은 아니지만 불법도 아니다. 부동산뱅크에서는 시장에서 행하여 지고 있는 토지보상금에 대한 양도소득세 절감 방법에 대해 알아본다.
'토지 보상비 수령시기를 분산하라 '
‘토지보상금’ 하면 떠오르는 것이 양도소득세다. 고액의 보상금 수령이 대부분인 만큼 엄청난 세금을 조금이라도 줄이려면 먼저 양도세 감면혜택을 활용해야 한다. 공익사업용으로 수용되는 토지의 양도소득세는 세액의 20%를 연간 1억 원 한도 내에서 감면받을 수 있다. 여기서 공익사업용이란 국방∙군사에 관한 사업, 공익을 목적으로 하는 철도∙도로∙제방•댐 등의 건설사업 또는 국가•지방자치단체 등이 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 조성에 관한 사업 등을 말한다. 다만, 이 같은 공익사업용으로 자신의 토지가 수용됐다고 무조건 감면되는 것은 아니다. 사업인정고시일 현재 2년 이상 보유하고 있던 토지만 감면대상에 속한다.
예를 들어 A씨는 강서구 마곡지구 재개발 사업지에 토지 10필을 2000년부터 소유하여 사업인정고시가 난 2008년 당시 7년간 토지를 소유하고 있었다. 이에 비해 B씨는 같은 지역에 비슷한 규모의 토지를 2007년에 취득해 1년 간 보유 중이었다. 이 경우 A씨는 감면대상이지만 B씨는 소유기간 2년을 채우지 못해 감면받을 수 없다. A씨와 같이 감면대상에 해당한다면 지목을 불문하고 모든 토지가 감면대상이며, 이 제도는 2012년 12월 31일까지 적용 받을 수 있다.
이처럼 감면대상에 해당하는 토지소유자는 양도세 감면 혜택을 활용해 절세할 수 있다. 하지만 연간 1억 원으로 감면한도액이 설정돼 있어 세액이 많으면 감면혜택을 완전히 받을 수 없다. 이 경우 시장에서는 법에 저촉되지 않는 범위 내에서 다음과 같은 방안을 사용하여 감면혜택을 누리기도 한다.
재결신청 합법 아닌 편법, 시장에서 '비일비재'
보상받는 토지의 일부를 재결신청하는 등의 방법을 이용해 보상금 수령 시기를 분산하면 20% 모두를 감면 받을 수 있다. 여기서 재결신청이란 행정기관에 위법 또는 부당한 처분에 대한 심사를 구하는 절차를 말한다. 즉, 일부 토지의 보상금 산정에 대한 재심사를 요청하는 절차를 뜻한다.
예를 들어 양도세액이 8억 원일 경우 20%인 1억 6,000만 원을 감면받을 수 있다. 하지만 감면 한도액이 연간 1억 원이므로 나머지 6천만 원은 감면받지 못하고 고스란히 7억 원을 세금으로 내야 한다. 이 경우 보상금을 2년에 걸쳐 나눠 받는 것이 현명하다. 만약 올 해 토지의 50%를 합의수용하고 나머지 토지는 재결신청하여 양도세가 올해 4억원, 다음 해 4억 원이 되도록 나눠 받는다면 각각 20%가 감면돼 총 1억 6,000만 원을 모두 감면 받을 수 있다.
다만, 수용재결 신청 후 신청사항에 대한 결과가 나는 데까지는 보통 3~6개월의 시간이 걸림을 명심해야 한다. 그러므로 연초에 재결신청을 한다면 그 해에 다시 평가가 날 수 있으므로 3~6개월의 소요시간을 감안하여 재결신청을 해야 효과적으로 보상금을 2년에 나눠 받을 수 있다.
이와 같은 방법의 토지보상금 분산 수령은 최대 2년까지만 가능하다고 볼 수 있다. 재결신청 후 평가가 났다면 또다시 재결신청이 가능하지 않다. 보상금 산정절차에 따르면 재결 평가 후 수용재결하지 않으면 30일내 이의신청 또는 60일내 행정소송으로 넘어가므로 재결신청은 1회임을 염두해야 한다. 즉, 2년에 나눠받아도 감면혜택을 모두 받을 수 없을 만큼 세액이 많은 경우라도 재결신청을 계속해서 반복하여 수령 시기를 3년 이상으로 분산할 수는 없다.
s세무사에 따르면 "재결신청은 합법적인 절차라기 보다 토지보상을 의도적으로 분납해서 받게 하는 편법이다"며 "시장에서는 흔히들 쓰는 일"이라고 일축했다.
1년 내 대체취득하면 취∙등록세 비과세
보상금 활용방안으로 대체취득을 고려할 수 있다. 토지보상금을 받은 날부터 1년 이내에 부동산등을 취득할 때 취∙등록세가 면제되며, 보상금 한도 안에서 구입하는 주택은 그 수에 관계없이 비과세 대상이다. 그러므로 보상금으로 부동산 등을 취득할 계획이 있다면 서둘러야 절세할 수 있다.
다만, 새로 취득한 부동산의 합계액이 보상금보다 많다면 그 초과액에 대해서는 취∙등록세가 부과된다. 또 정부의 토지 보상금 투기 유입을 차단하기 위한 방침에 따라 수용된 토지가 소재한 지역과 그와 연접한 지역의 부동산 등을 취득했을 시에만 취∙등록세의 비과세혜택이 주어짐을 명심해야 한다.
부동산뱅크 정동그라미 기자 topaz@neonet.co.kr
