[부동산뱅크 2008/10/30 - 조회:6,592]
주택담보대출 고정금리가 최고 10%대를 돌파함에 따라 주택금융공사의 ‘보금자리론’ 대출 상품이 인기를 끌고 있다. 고금리 시대, 보금자리론을 이용하면 시중 은행보다 최대 4%p 낮은 금리를 적용 받을 수 있기 때문이다. 무주택 서민들의 안정적인 내 집 마련을 지원하고 있는 ‘보금자리론’에 대해 알아봤다.
무주택 세대주, 최대 3억 원까지 대출 가능
◈자격요건
보금자리론은 소득증빙이 가능한 만 20세 이상의 무주택세대주(단독세대주 포함)가 이용할 수 있다. 이때 세대주뿐 아니라 세대주 전원이 무주택 상태여야 한다.
지난 9월 11일 이전까지는 1주택자라도 처분조건부 대출이 가능했지만 재원 부족으로 지금은 무주택자에게만 해당 상품을 판매하도록 법이 개정된 상태다. 따라서 1주택자가 주택을 갈아타면서 보금자리론 대출을 받기 위해서는 기존 집을 팔아 먼저 무주택요건을 갖춰야 한다.
◈대상주택
담보대상은 한국감정원 또는 국민은행 시세 기준으로 6억 원 이하 주택만 가능하다. 최장 30년의 장기 대출인 만큼 사업계획이 수립된 재건축 단지나 재개발 사업지 내 주택은 대출이 어려울 수 있으므로 미리 취급 은행에 확인해볼 필요가 있다.
◈대출 가능금액
대출은 3억 원 범위 내에서 소득수준에 따른 부채상환비율(DTI)을 고려해 담보 물건이 아파트일 경우 집값의 최대 70%, 아파트 외 주택일 경우 60~65%까지 가능하다. 또 DTI는 33~40%가 적용된다.
하지만 실거주를 않고 임대를 한다면 대출 한도가 낮아지게 된다. 대출 가능금액에서 임차보증금만큼이 차감되기 때문이다. 또한 소액 임차비율이 높고, 아파트에 비해 경락률이 낮은 연립•다세대주택은 임차보증금 외 방수에 따른 소액임차보증금을 별도로 공제한다. 이때 소액임차보증금은 방 1칸당 2,000만 원(서울 기준)이며, 집값이 2억 원 이하인 경우에는 소액임차보증금의 1/2이 차감된다.
◈대출기간, 상환방법
대출기간은 최소 10년부터 최장 30년까지로 설정할 수 있으며, 상환방법은 원리금균등분할상환과 만기일지정상환옵션 방법을 이용할 수 있다. 이 중 ‘만기일지정상환옵션’방법은 만기 시점에 원금의 일정액을 한번에 갚고, 해당 금액을 제외한 나머지 대출액을 매달 일정 금액씩 상환하는 방법이다. 즉, 1억 원을 빌렸을 경우 7,000만 원을 만기 시 한번에 상환한다고 계약했을 때 이자는 1억 원에 대해 계산하고, 나머지 3,000만 원을 전체 대출기간으로 나눠 매달 갚아나가는 것이다.
◈금리, 중도상환수수료
금리는 신청연령과 대출만기에 따라 조금씩 다르게 적용된다. 65세 이하라면 10년, 60세 이하는 15년, 55세 이하는 20년, 45세 이하는 최대 30년까지 대출기간을 설정할 수 있다. 금리는 대출기간에 따라 7.40~7.85% 범위 내에서 결정되지만 근저당 설정비를 대출자가 부담한다든지 대출원금의 0.5%인 이자율할인수수료를 미리 납부할 경우 각각 0.1%p씩 금리 우대를 받을 수 있다. 만약, 대출기간 내 중도 상환하게 된다면 1년 이내는 2%, 3년 이내는 1.5%, 5년 이내는 1%의 수수료를 납부해야 한다. 5년 이후부터는 수수료가 면제된다.
◈신청서류 및 방법
대출신청을 하려면 주민등록등본과 근로소득원천징수영수증, 등기부등본, 등기권리증, 인감증명서, 인감도장, 최근 3개월 임금통장, 재직증명서 등을 가지고 취급 은행을 방문하면 된다. 만약 주택금융공사 홈페이지(e-모기지론)에서 미리 신청 후 은행을 방문한다면 금리의 0.1%p를 할인 받을 수 있다. 취급 금융기관은 보금자리론 상품 종류에 따라 다르므로 신청 전 미리 확인해볼 필요가 있다. 또한 신청은 늦어도 등기 후 3개월까지 해야 하므로 미리 서두르는 게 좋다.
금리우대, 금리설계 등 보금자리론 종류 다양해
◈금리우대보금자리론
‘금리우대 보금자리론’은 평생 한 번만 이용할 수 있는 상품으로 대출자의 소득에 따라 정부가 일부 금리를 지원해주고 있다. 연소득이 2,000만 원 이하인 만 20세 이상 무주택 세대주가 전용면적 85㎡ 이하이면서 3억 원 이하인 주택을 담보로 대출받을 경우 신청이 가능하다. 미혼일 경우 본인의 소득조건만 만족하면 되지만 결혼을 했을 경우에는 부부 합산 연소득이 2,000만 원 이하여야 한다. 최대 1억 원까지 대출받을 수 있고, 원리금균등상환을 원칙으로 하되 대출원금의 30% 범위를 만기 때 한꺼번에 갚아나가는 지정상환옵션방법도 선택할 수 있다.
이 상품은 보금자리론 기본금리인 7.40~7.85%에서 차입자의 연 소득금액이 1,600만 원 이하라면 1.0%, 1,600만 원 초과~1,800만 원 이하라면 0.75%, 1,800만 원 초과~2,000만 원 이하라면 0.5%의 금리지원을 받을 수 있다.
하지만 대출 실행시점을 기준으로 5년마다 대출자의 소득을 조사, 경우에 따라 우대금리가 중단될 수도 있다는 사실을 염두에 둬야 한다. 조건에 충족하기 위해서는 대출 후 5년, 10년, 15년이 되는 때 각각 소득이 3,000만 원, 4,000만 원, 5,000만 원을 초과하지 않아야 한다.
◈중도금연계보금자리론
신규 분양하는 아파트의 중도금을 납부해야 한다면 주택금융공사의 ‘중도금 연계 보금자리론’을 이용해볼 만하다. 이 상품은 중도금 단계(대부분 3년)에서는 대출 금융기관이 자체 결정한 변동금리를 적용하지만 중도금 납부가 끝난 시점부터는 일반 보금자리론과 동일하게 대출이 진행되는 방법이다. 분양가 6억 원 이하, 100가구 이상 건설되는 주택에 계약금을 납부한 경우 대출이 가능하며, 기존 보금자리론보다 0.1%p의 금리인하 혜택을 받을 수 있다는 장점이 있다.
◈금리설계보금자리론
단기적으로 금리하락이 예상되는 수요자들 위한 ‘금리설계보금자리론’도 있다. 이는 거치기간(최장 1년) 동안은 변동금리가 적용되고, 거치기간 종료 시에는 보금자리론으로 자동 전환되는 방식이다. 대출자가 원할 경우 거치기간 중이라도 고정금리로 즉시 전환 가능하다. 다만, 집값의 70%까지 대출이 가능한 다른 상품과는 달리 이 상품은 최대 60%까지만 적용된다.
고정금리 대명사, 금리 하락기엔 불리
서민들을 위한 주택담보대출 상품이지만 항상 보금자리론이 좋은 것은 아니다. 지금과 같이 금리 상승기에는 고정금리가 유리할 수 있지만 반대의 경우에는 변동금리에 비해 고정금리가 불리할 수 있기 때문이다. 따라서 앞으로 금리가 하락할 것으로 예상되는 사람이라면 신중한 결정이 필요하다.
<부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr>
