[부동산뱅크 2008/05/28 - 조회:9,694]
최근 서울, 수도권 내 소형 아파트값이 급등하면서 덩달아 전세가격도 상한가를 기록하고 있다. 이에 자금이 부족한 세입자들은 보다 가격이 저렴한 소형 오피스텔로 눈길을 돌리는 추세다. 그러나 대부분 오피스텔의 경우 전입신고를 할 수 없어 향후 오피스텔이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 몽땅 날릴 수도 있다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크가 오피스텔 보증금을 지킬 수 있는 방법을 알아봤다.
오피스텔은 건축법상 업무용 시설에 해당되지만 실제 주거용으로 사용할 경우에는 주택으로 본다. 이에 세금도 업무용일 때와 주거용일 때가 다르게 적용되는데, 주거 목적으로 사용할 경우 1가구 2주택 양도세중과 및 종부세 합산과세 대상이 되는 식이다.
따라서 대부분의 오피스텔 주인들은 자신의 오피스텔이 주거용으로 전환되는 것을 원치 않는다. 주거용의 판단 근거가 되는 세입자의 전입신고를 꺼리게 되는 것이다. 하지만 세입자 입장에서는 전입신고를 못해 보증금을 잃을 수 있다는 불안감이 커지기 마련이다. 오피스텔 세입자는 마냥 손을 놓고 있어야 하는 걸까? 꼭 그렇지만은 않다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다는 말처럼 보증금을 지킬 방도가 있기는 하다.
첫 번째 방법으로는 가장 일반적인 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이다. 계약 당시 ‘전입신고를 해서는 안된다’는 이러한 행위는 법적으로 아무런 문제가 없기 때문이다. 이때 세입자의 전입신고로 피해를 입은 집주인이 오피스텔을 비워달라고 하더라도 임대차보호법상 대항력(전입신고+확정일자)을 갖춘 임차인은 최대 2년까지 계약기간이 보호된다.
만약 특약사항상 전입신고를 해서는 안 된다는 내용이 있다면 ‘전세권설정등기’로 방법을 돌려볼 수 있다. 오피스텔 소유자들은 주거용으로 전환되는 전입신고는 거부하는 반면, 설정하더라도 아무런 문제가 없는 전세권설정등기는 동의해주기 마련이다. 이러한 전세권설정등기는 임차관계가 적법하게 이뤄졌다는 것을 등기부상 표시하는 법적 효력으로 등기가 된 이후부터 전입신고와 마찬가지로 제3자에게 대항력을 갖추게 된다. 즉, 향후 집이 경매에 넘어갔다고 하더라도 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받아갈 수 있는 것이다.
따라서 보증금을 지키고 싶다면 해당 등기소를 찾아가 전세권설정등기를 할 필요가 있다. 이때는 임대인의 인감증명서가 필요하기 때문에 집주인의 동의는 필수적이다. 이밖에 전세계약서, 등기의무자의 권리에 의한 등기필증, 임차인의 주민등록등본, 등록세를 납부한 영수필 확인서 및 통지서를 제출해야 한다. 저렴한 비용으로 해결되는 전입신고와는 달리 전세권설정등기 시에는 전세금액의 2%인 등기비용을 납부해야 한다.
만약, 전세권 설정에 대한 임대인의 동의를 받지 못했다면 월세 계약의 경우 보증금에서 월차임을 제하는 방법도 있다. 예컨대, 보증금 1,000만 원에 월 40만 원을 2년 동안 내기로 계약했다고 하자. 매달 월세 40만 원은 미리 선납한 1,000만 원(보증금)에서 빠져 나가게 되고, 계약기간이 만료된 2년 후에는 월세 합계액인 960만 원을 제외한 40만 원만 돌려받는 형태다. 이렇게 되면 매달 보증금이 점차 줄어들게 돼 받지 못할 것이라는 위험부담에서 조금씩 벗어날 수 있다.
그러나 대부분 집주인들은 일정한 월세를 받기 원하기 때문에 이런 경우는 매우 드물다고 중개업자들은 말한다. 대신, 임차인이 이러한 요구를 할 경우 월차임을 기존보다 상향 조정해 보증금에서 깎는 형태를 취할 수 있다.
오피스텔을 주로 취급하는 중개업소 관계자는 “오피스텔 임차인의 경우 주택보다 안전장치가 덜 한 게 사실”이라며 하지만 “대부분 오피스텔 계약은 보증금 액수가 큰 전세보다는 보증금 규모가 작은 월세 계약이 주를 이루므로 보증금을 떼이는 일은 거의 없다”고 전했다.
부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr
