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| 감정평가의 기본적 사항 |
| 부동산의 감정평가에 있어 확정해야 할 기본적 사항으로는 대상부동산, 가격시점, 가격 또는 임료의 종류를 확정해야만 하고, 또한 조건이 부가된 감정평가의 의뢰에 있어서는 부가조건의 실현성, 합법성 등의 관점에서 그 타당성을 검토해야만 한다. |
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| 감정평가의 방법 |
| 감정평가에 관한 규칙에 따르면 감정평가의 방법은 거래사례비교법(임대사례비교법), 복성식평가법, 적산법, 수익환원법, 수익분석법 등이 있다. |
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| 감정평가의 원칙 |
| 부동산의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 법령에 별도의 규정이 되어 있는 경우를 제외하고는 감정평가에 관한 규칙에 따라 목적물을 평가하여야 한다. 1) 정상가격주의 원칙 2) 물건확인의 원칙 3) 일괄, 구분, 부분평가의 원칙 4) 가격시점결정의 원칙 등 4가지 기준이 있다. |
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| 감정평가의 의뢰목적 |
| 감정평가의 의뢰목적은 의뢰인이 부동산감정평가를 의뢰하는 목적을 말하는 데, 이는 부동산감정평가의 기본적 사항의 확정(대상부동산, 가격시점, 가격 또는 임료)을 위하여 처음부터 의뢰자에게 명료하게 확인해 두어야 할 사항이다. 구체적인 의뢰목적으로서는 매각, 매수, 교환, 담보취득, 상속, 과세, 수용 등이 있고, 의뢰목적이 달라짐으로써 감정평가의 조건이 달라지기 때문에 구하여야 할 감정평가액의 종류, 나아가서는 금액에 차이가 생길 수도 있다. 따라서 감정평가서에는 필요적 기재사항으로서 감정평가의 의뢰목적과 조건을 명시하게 되어 있다. |
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| 감정평가의 절차 |
| 감정평가에 관한 규칙에 의하면 감정평가의 절차를 다음의 순서로 하되, 합리적 또는 능률적인 평가를 위해서는 순서를 조정할 수도 있도록 하고 있다. 1) 기본적 사항의 확정 2) 처리계획의 수립 3) 대상물건의 확인 4) 자료수집 및 정리 5) 자료검토 및 가격형성요인의 분석 6) 평가방법의 선정 및 적용 7) 평가가액의 결정 및 표시 |
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| 감정평가제도의 연혁 |
| 1918년에 조선식산은행(현재의 한국산업은행 전신임)의 기술과로 발족하여, 1954년에는 조선신탁은행의 기술과를 감정과로 개칭후 곧 감정과를 감정부로 승격(담보물건의 감정평가업무 전담)하였다. 1945년에는 각 금융기관에서 자체감정을 은행원들로 하여금 감정하게 하였으며, 1958년에는 한국산업은행 감정부를 기술부로 개칭, 타 금융기관도 감정부 또는 감정과 존속하게 하였다. 1959년에는 미국부동산감정협회(AIREA)가 발간한 [The Appraisal of Real Estate]번역물을 출판하기도 하였으며, 1969년 4월 25일 주식회사 한국감정원 설립(출자 ; 정부<재무부(현 재정경제원)>, 한국산업은행, 시중은행 합자)금융기관의 감정담당부서를 통합한 감정평가 전담회사를 만들었다. 한국감정원은 담보물감정, 자산재평가 등 감정업무를 독점하였고, 감정업무는 담당직원이 행하는 경우가 많았다. 1972년 12월 31일 건설부(현 건설교통부)에서는 우리나라에서는 최초로 토지평가사제도 도입하고, 국토이용관리법의 제정으로 기준지가고시를 위한 감정평가의 전문자격제도 도입하였다. 1973년 12월 31일 재무부(현 재정경제원)에서 공인감정사제도 도입하고, 1989년 7월 1일 건설교통부(구 건설부)에서 감정평가사제도로 통합하여 감정평가사로 일원화하여 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 업무를 취급하게 하였다. 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률은 1989년 3월에 제정되었다. |
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| 감정평가조건 |
| 감정평가의 구체적인 조건을 들면 1) 현상대로 경지가격을 감정평가할 것, 2) 지상에 건물이 현존하지만 이것을 철거하는 것을 전제로 경지가격을 감정평가할 것, 3) 현차가인이 차가 및 그 부지를 매수하는 것으로 하여 감정평가할 것 등이 있다. 이 조건은 감정평가의 의뢰목적과 실무적으로는 의뢰자와 담당감정평가사 등이 협의하여 정하여야 한다. 또 이들 조건이 정해짐에 따라 정상가격(정상임료), 특정가격(특정임료) 등으로 결정되는데, 감정평가서에는 필요적 기재사항으로서 감정평가의 의뢰목적 및 조건과 가격 또는 임료와의 관계 등을 명시하여 어떠한 의뢰목적 및 조건하에 어떤 종류의 감정평가액을 구하였다는 관련을 명시해야 한다. |
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| 감정평가합동사무소 |
| 감정평가사가 그 업무를 효율적으로 수행하고 감정평가업무의 공신력을 높이기 위하여 감정평가업자끼리 합동 사무소를 설치, 건설교통부장관에게 규약을 첨부하여 제출하여야 하여 설립된다. 감정평가합동사무소의 구성원 수는 서울특별시, 부산등 광역시, 경기지역은 감정평가사 15인 이상, 이 이외의 기타지역은 감정평가사 7인 이상이 되어야 한다. |
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| 감채기금 |
| 내용연수가 있는 부동산에 있어, 매년의 감가액이 복리로 이자를 발생한다는 것을 전제로 하여 계산한 원금의 합계를 내용연수 만료시에 총감가액과 일치시키려는 것을 말한다. |
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| 감채기금계수 |
| 일정한 누적액수를 적립 기간 말에 만들기 위해서 매기간마다 적립해야 할 액수를 의미하며 상환기금계수라고도 한다. |
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