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안녕하세요!
저는 용인시 구성면의 신축상가건물을 임차해서 학원을 운영
하려고 합니다.
현재 계약청약서를 작성하고 계약금(500만원)을 지불한 후 인테리어 공사(시설비,악기및교제포함 5000만원)를 끝낸 상태입니다.
정식 계약은 건물완공허가를 득한후 본계약을 체결하기로
서로 합의한 상태구요.
계약조건은 임차보증금 8700만원, 월임대료 130만원입니다.
현재 상가건물은 이미 다 건축되었는데 법적인 문제로(용적률 초과) 허가가 늦어지고 있어 개업을하고 있지 못합니다.
4층짜리 상가건물인데 2층부터 4층까지는 문제가 있습니다.
각층별로 1호부터 4호까지 있는데 2호,4호는 용적률 초과로
불법이라는 군요. 궁여지책으로 건물주는 각층의 2,4호 및 엘리베이터의 입구를 블록으로 쌓아서 막아 놓은 상태입니다.
물론 눈속임후 건물완공허가를 득하려는 심산이겠지요.
다행인지 불행인지 본인은 4층1호를 임차하기로 해서 법적으로 문제는 없는것으로 생각되지만 2,4호를 계약한 분들은 어떻게 해야 할까요? 건물주는 완공허가를 득한후 불법지분에 대한 벌금을
2~3회정도 부과하면 법적으로 문제가 없다고 말하면서 돈이면 다된다는 식으로 말하고 있습니다. 정말 법이 이리도 허술한가요?
각 학원장들은 건물전체를 교육센터로 만들어서 서로 시너지효과를 보려고 했는데.... 등기부상에도 없는 상가를 분양하려고 했으니, 건물주 정말 이래고 되는것인지....
주저리 주저리 늘어놓았군요! 답답해서요.

문의 1) 건물주가 주장하듯이, 용적율 초과인 건물이 허가 후 몇차례 벌금을 납부하면 법적으로 해결이 되는것인지?

문의 2) 위의 경우 미해결시 시너지효과 상실의 대가로 계약파기 및 기투자금(5000만원),계약금에 대한 손해배상 청구가 가능한가요?

문의 3) 계약 후,저의 경우 환산보증금 초과로 인하여 상가임대차보호법의 보호를 받을수 없는것으로 생각되는데 본계약시 어떻게 해야
아래의 항목에 대해 최대한 보장을 받을수 있을까요?
참고로, 투자비 회수를 위해서는 최소 3년은 보장받아야 합니다.
(보증금: 8700만원,월임대료: 130만원, 시설비: 5000만원,
위치 : 용인시 구성면)
1. 임대차 존속기간 보장 방법(계약갱신요구)
2. 건물주 변경시 임차권 주장
3. 보증금 우선변제권
4. 임대료 인상 상한선 설정

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