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본인 임대인은 2003년 10월 20일경 임차인과 서울소재 아파트를 목적물로 하여 공인중개사 입회하에 1억 6천만원에 임대차 계약을 체결하고 계약금으로 1천만원을 받았습니다. 2003년 10월초부터 입주를 시작한 신축아파트이기 때문에 하시라도 입주할 수 있었으나 임차인의 요청에 의해 계약서 작성시 “입주일을 12월 29일로 하고 만약 임차인의 사정으로 입주가 지연될 시에는 시중금리에 준하여 임대인에게 배상한다”는 조건을 넣었습니다.

임차인은 12월 초쯤에 중개사를 통해 현재 거주하고 있는 집의 새로운 세입자가 나타나지 않아 임대인의 아파트에 12월 29일까지 입주할 수 없다고 하고 1월의 이자분은 지급하지 않고 2월부터는 지급하겠다고 합니다. 현재 의문시 되는 부분은

1) 계약서상의 시중금리라는 것이 무엇인지? 임대인의 생각으로는 은행의 신용대출이자율이라고 생각하고 그 중 낮은 이자율인 연8% 정도라고 보는데 임차인은 은행의 예금이자율이라고 생각하고 4% 정도라고 합니다. 어느 것이 합당한지요.

2) 위와 같은 계약하에서 임대인이 매달 합의된 이자를 지불한다면 이 계약이 계속 유효한지요? 즉, 입주를 하지 않고 계속 이자만 낸다면 임대인이 임차인의 계약불이행을 문제삼아 계약이 해지된 것으로 간주하여 계약금을 돌려주지 않아도 되는지요? 만약 합법적으로 해지된 것으로 간주된다면 그 시점은 언제인가요? (다른 임차인과 새로운 임대차계약을 하기 위함)

3) 12월 29일까지 기다렸다가 입주를 하지 않으면 내용증명을 발송하라고 하시는 분도 있는데 내용증명에는 구체적으로 어떤 내용이 포함되어야 합니까? 또한 보내는 시점은 언제가 적절합니까?

4) 12월 29일까지 기다렸다가 입주를 하지 않으면 내용증명을 발송하고 일반적인 상거래 관행인 2개월정도(즉 2월까지) 1, 2월에 해당하는 이자를 받고 기다리다가 2월말까지 입주를 하지 않으면 자동으로 계약이 해지되고 계약금을 돌려주지 않아도 된다고 하는데 합당한 이야기인지요? 또한 내용증명을 발송했는데도 위와 같이 1월 이자를 지급하지 않겠다고 한다면 어떻게 됩니까?

5) 전세금이 납입되지 않아 아파트 중도금이 미납된 부분에 대한 이자, 입주지정기간 만료로 인해 입주와 관계없이 납부해야 하는 관리비 등은 누가 부담을 해야 하는지요?

상세히 답변해 주시면 감사하겠습니다.

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