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수고많으십니다.

현재 과천7단지 25평(96년취득)외에 3개의 분양권을 매입,보유하고 있습니다.
1. 상도아이파크32평 104동6층 : 2001년10월, p2천매입
2. 태안신창1차25평 118동9층 : 2002년8월, p2천매입
3. 신대방현진25평 17층 : 2003년1월, p3천3백매입

과천이 투기지구로 지정되고, 실거래가 양도세계산 및 특별부과금이 거론되는 등 5.23조치로 투자환경이 급변한 상황이라 향후 어떻게 운용하는 것이 가장 좋을지 상담코자 합니다.

이제 부동산투자에 있어 세테크가 가장 중요한 변수로 등장한 것 같군요. 3개의 분양권이 나름대로 다 발전재료가 있어 등기후 1년뒤 기준시가로 매도할 계획이었는데, 양도세강화정책으로 인해 다시 고려해야 할 것 같습니다.
참고로 이익실현한 부분에 대해서는 정당하게 납세의무를 다하고자 합니다.

첫질문 : 과천 7단지는 당장은 재건축추진이 어렵더라도 노후대책용으로 계속 보유해야겠지요? 혹시 3단지나 11단지로 갈아타는 것을 고려할 필요가 있을까요?

둘째 질문 : 분양권을 입주등기후 실거래가로 양도할 경우, 양도가액은 양도당시 시가이고 취득가액은 (분양가+매입프리미엄+중개수수료+취・등록세+샷시비용)이 맞습니까?
당초 위 분양권들을 매입할 때 프리미엄은 당시 관행에 따라 다운계약서(예컨대 실제 3천만원을 4백만원으로)를 썼습니다. 원계약서 복사본을 갖고 있습니다만...중개수수료도 영수증을 해주지 않아 증빙이 없는 상태구요. 이런 부분은 취득가액계산시 어떻게 처리해야하나요?

셋째 질문 : 1년에 2회이상 거래자는 세무조사대상이라고 하는데, 양도횟수만을 의미하는 것인지, 양도와 취득을 각각 1회로 보는 것인지요? 또 전국적으로 적용이 되는지, 투기지구에서 적용되는건지 아니면 투기과열지구에서 적용이 되는건지 궁금합니다.
양도취득을 각각 횟수로 본다면 올해 1월 벌써 한번 분양권취득을 했으므로 더 이상은 양도나 취득을 하면 곤란하지 않을까요?

넷째 질문 : 각 분양권을 입주직전 분양권상태로 매도하는 것과 양도세를 더 부담하더라도 등기후 일정기간 보유하다 시세상승후 매도하는 것 중 어느 쪽이 유리할지 각 분양권별로 평가해주시기 바랍니다. 실거래가액양도에 특별부과금까지 부과된다면 입주직전 매도하는 것이 등기후 가치상승분을 고려하더라도 세테크면에서 나을것 같읍니다만.....

1. 현진은 9월 입주라서 입주전 매도한다면 36%의 고세율(1년미만)을 부담해야 합니다. 36%고세율이라도 입주전 매도하는 것이 나을까요? 아니면 역세권 소형아파트의 장점 및 향후 성원주상복합의 반사이익을 기대, 월세임대로 계속 보유하다 매도하는 것이 좋을지요?

2. 신창은 동탄분양이라는 호재가 있지만 거리도 멀고 해서 입주전 매도할 생각이었습니다. 문제는 매도시기인데, 입주직전까지 보유하는 것이 최상이겠지만 1년 2회이상 거래할 경우 주목받는다는 점을 고려한다면 언제가 최선의 매도시점일까요?

3. 아이파크는 주변의 발전(인근 1000세대분양)으로 입주후에도 가치가 상승, 삼성의 하한가시세이상은 될거라는 예측이 있더군요. 이 예측에 동의하시는지요?
이 예측이 맞다면 전세주고 몇 년 보유하고 싶은 생각이 있습니다만...

복잡한 질문같습니다만...^.^ 결국 작금의 양도세강화정책을 고려할 때
- 3개를 모두 등기전 매도할 것인지
- 등기전 매도한다면 적정한 매도시기는 언제인지
- 세금감안하더라도 등기하고 보유할 만한 곳이 있다면 어디인지로 요약되는군요.


감사합니다. 전문가의 고견 구합니다....

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