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안녕하세요. 며칠을 고민고민하다가 부동산뱅크에 문의를 드리게 되었습니다.

저는 33세의 평범한 직장인 입니다. 기혼이며 년 소득은 세전으로 약 4천만원 정도 됩니다.

잠원동에 제 명의로 된 35평형 (전용면적 25.7평) 아파트가 한채 있고 (2001년 4월 취득, 현 시세 약 5억) 안산시 성포동에 투자로 사놓았던 14평짜리 저층 소형 아파트가 하나 있습니다. (2002년 2월 취득, 현 시세 약 6천) 그리고 저와 어머님 명의로 되어 있는 다가구 건물이 논현동에 있습니다. (대지 75평, 96년 준공) 논현동 다가구 건물은 토지는 어머님 명의로 되어 있고 건물은 제 명의로 되어 있습니다. 이외에 한남동에 40평 정도의 작은 건물이 있습니다. (이 건물은 어머님과 저와 출가한 여동생이 4:4:2의 지분으로 되어있습니다)

어머님께서는 논현동 다가구주택과 한남동 건물을 처분하시고 보다 번듯한 건물로 합치시려고 하는데 강남쪽의 괜찮은 건물로 하시려다 보니 두채를 모두 팔아도 상당한 융자 부담 없이는 어렵기에 계속 관망하고 있는 상태입니다.

이번에 우연찮게 삼성동 해청2차 아파트가 롯데캐슬로 재건축 된다는 소식을 듣고 논현동 건물을 팔고 롯데캐슬로 갈아타는게 유리한지 아니면 그냥 놔누는게 차라리 좋은지 도무지 결정을 할수가 없어서 이렇게 문의를 드립니다.

제 생각에는 비록 강남의 부동산 시장이 얼어붙었다고는 하지만 아이파크나 타워팰리스를 보면 있는 사람들에게는 도무지 먹히지 않는다는 생각이 들고요.
(아이파크 72평형이 현재 25억 이상이라고 하고, 타워팰리스 3차는 이미 프리미엄이 분양가를 초과했다고 하더군요) 그런 맥락에서 생각해보면 대형 평수 위주로 구성된 롯데캐슬도 어느정도 가능성이 있지 않을까 생각됩니다. 처음에는 72평을 분양받는 50평형을 알아봤는데 도무지 너무 비싸서 (17~18억) 그건 포기했구요. 대안으로 40평형 (기본 60평으로 입주, 수리비 1.7억 추가 / 추첨을 통해 72평 입주 가능, 수리비 3.5억 추가) 의 시세가 12억 정도라는데 결국 약 14억을 주고 60평을 사는거니까 평당 2300백만원 꼴인데 3년후 추가 상승의 여지가 과연 있는건지 궁금합니다.

제가 생각해보는 장단점은 아래와 같습니다.

긍정적인 면 :
1. 아이파크나 타워팰리스의 지속적인 상승세
2. 해청2차의 일반분양 한정 : 3~40평형대만 일부 분양하며 60,72평은 일반분양 하지 않음
3. 강남권의 마지막 대형평수 위주의 대단지 (강남쪽에서 50평 이상의 대형평수 위주로 구성된 500세대 이상의 대단지는 앞으로 없다고 보여집니다)

부정적인 면 :
1. 롯데캐슬은 아이파크나 타워팰리스와 같은 상징적인 면이 많이 떨어지는 일반 아파트 단지기 때문에 그런 높은 상승분은 기대하기 어렵다고 보여짐
2. 정부의 강력한 부동산 규제로 인한 지속적인 부동산 한파

지금 사면 3년 동안 건축하고 양도세를 줄이기 위해 3년이상 보유를 할 예정입니다. 그렇게 되면 약 6년이란 기간이 경과한 시점에 판매를 할 예정인데 물론 60평형의 분양가를 약 14억으로 본다고 치면 결국 오르기는 하겠지만 다만 여기서 짚어봐야 할것이 저희는 월세가 나오던 논현동 집을 팔고 장기 투자로 산 것이기 때문에 최소한 논현동 다가구에서 6년동안 나오던 월세 이상이 나와야 겨우 본전이라고 할수 있습니다.

논현동 다가구에서는 월500만원 정도의 월세가 들어오구요. 각종 복비나 수선비 등을 제하면 년 5천만원 정도의 수익이 발생합니다. 결국 6년동안의 월세수익 5천 x 6 = 3억원인데, 해청 2차를 지금 사서 6년후에 판매한다면 세금을 제외한 손에 쥐는 투자 차액이 최소 4~5억 이상은 되어야 그나마 손해보지 않는 장사를 했다고 볼수 있을것 같습니다. (논현동 집은 6년동안 묶이는 돈이 아니라 다달이 5백만원씩 나오기 때문에..)

만약 지금 14억을 주고 사서 6년후에 20억에 팔았다면 양도세는 6억 x (20-6)/20 = 4.2억 x 36% = 1.5억, 차액이 4.5억이 되니까 결국 20억 이상에 판매를 해야 올바른 투자였다고 생각이 되며 또 한가지 문제는 6년간 논현동 다가구의 지가 상승 여부입니다. 지금 시세는 약 15억 정도라고 하는데 75평이니까 평당 2천만원 정도라고 본다면 과연 6년후의 시세가 얼마쯤이 될련지도 고려대상입니다. (참고로 95년에 매입당시 평당 660만원 이였습니다)

질문이 너무 두서가 없고 길어진것 같은데요. 결론적으로 요약해보면 아래와 같습니다.

1. 3년후 60평이 되는 삼성동 해청 2차 재건축 40평형을 지금 12억에 살만한 가치가 있는지? (건축비 1.7억 별도)
2. 지금 산다면 6년후 롯데캐슬 60평, 72평의 시세가 얼마쯤 될 것인지 ?
3. 현재 보유한 논현동 다가구 주택을 팔고 해청 2차를 살만한 가치가 있는 것인지?
4. 어머님과 공동명의로 되어있는 논현동 다가구를 지금 판매한다면 제가 1가구 3주택에 걸려 양도세 중과세가 적용되는지? (적용된다면 급매를 해서라도 안산의 아파트를 먼저 처분해야 겠지요)

좋은 답변 주시길 부탁드립니다. 수고하세요.

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