부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하십니까?
몇 개의 부동산 사이트를 즐겨찾기에 넣어두고 자주 보고 있습니다만, 부동산 뱅크의 수준 높은 분석에 감탄을 하는 사랍입니다. 감사드립니다. 저의 집으로서는 대단히 중요한 문제이다 싶어, 비공개 상담을 청하오니 고견을 부탁드립니다.
저희는 지금 사당3동 롯데낙천대 1차 아파트 54평형에 살고 있습니다. 현재의 시가는 7억원에서 2,000-4,000만원 빠지는 가격이라고 하더군요. 저희는 2001년 8월 당시 미분양이었던 이 집을 아파트 공급자로부터 최초로 구입하였기 때문에, 당시의 부동산 부양책에 따라, 등기 후 5년 이내에 팔았을 경우, 양도소득세가 면세되는 집입니다. 이 집으로는 작년(2003년) 10월에 이사를 왔으며 그 전에 살던 집은 약 3억 7천만원에 매도하였습니다. 당시 저희는 3년 이상 거주 1가구 1주택 상태이었기 때문에 그 집 건은 면세되었습니다.
그런데 같은 작년 10월 (공교롭게도 부동산 억제책이 발표되던 날 오전에), 당시에 재건축 추진중인 방배제3동의 현대 빌라(무지개 아파트 뒷편)를 약 2억 6천만원에 계약하였습니다. 등기는 매도자측의 사정으로 금년 2월 경에 했으며 분양받는 것은 매도자 이름으로 했으며, 저는 분양권을 넘겨받았습니다. 39평형(방 4)이며 6층 중 1층입니다. 조합원 분양가는 5억원이며, 저는 3억원을 더 내야 합니다. 그래서 그 아파트를 분양받는데 총 5억 6천만원이 들어가게 됩니다. 그 빌라(사람들이 일반적으로 아파트라고 하는데 법률적으로는 빌라입니다)는 삼호건설이 하고 있으며, 내년(2005년) 10월 입주 가능할 것이라고 합니다. 이름에는 e-편한 세상이라는 브랜드명이 들어갑니다.
그런데 그 집을 중개한 부동산 중개업자와 법무사 사무장에 의하면, 일반적으로 우리들이 알고 있는 것과는 달리, 이 빌라의 경우 분양권을 산 제가 등기 이전에 팔 수가 있다고 합니다. 법률적인 자세한 사항은 모르겠으나, 이 조합이 임의조합이어서 그런 것 같습니다. 현대 빌라는 남편 이름으로 되어 있고, 사당동 롯데 아파트는 남편과 아내 공동 명의로 되어 있습니다.
저희 집의 수입은 내외(남편과 아내) 합하여, 연봉 약1억원이며(남편과 아내의 수입은 거의 같습니다), 나이는 두 사람 모두 50대 중반입니다. 아내는 약 2년 뒤에, 직장을 그만 둘 예정이며, 남편은 향후 약 10여년 더 직장 생활을 계속할 수 있습니다. 그리고 올해 대학을 졸업한 딸이 (1년 단위의) 계약직으로 취직을 하였는데 연봉 약2000만원입니다. 그러나 딸은 본인의 이름으로 적금을 하고 있으며, 나머지도 본인이 쓰고 있어서 집(가계)에 돈을 내놓고 있지는 않습니다. 딸은 야간 대학원에 다니고 있는데 학비는 부모가 대 주기로 하였습니다(대학원 등록금은 융자 못 받음). 아들은 군대 갔다 와서 현재 대학교 제3학년이며 좋은 학교에 다니고 있지 못합니다(취직이 어려울 수도 있다는 뜻).
아이들 대학 등록금은 아버지가 직장으로부터 무이자 융자를 받았기 때문에 2,3년 뒤부터 상환을 해야 합니다. 두 아이 모두 사립대학이므로, 융자금이 약 4,5000만원 정도가 될 것입니다. 빚은 현대빌라 중도금을 내기 위하여 1억 2,000만원을 은행에서 빌린 것이 있으며 월 약 52만원을 이자로 지불하고 있습니다. 그 외 큰 빚은 없습니다. 현대 빌라(재건축 후는 e 편한 세상)를 전세 놓았을 때, 2억 5,6천 정도를 받는다면, 그것으로 현대 빌라에 대한 중도금, 잔금을 치를 수 있습니다. 예금은 개인연금 종류 이외에는 거의 없습니다.
지금까지 저희 집의 경제적 사정에 대해서 말씀드렸습니다. 저의가 상담을 드리는 것은 남편과 아내가 서로 생각이 다르기 때문입니다(심각한 것은 아닙니다. 단지 의견 차이일 뿐입니다). 남편은 지금 사당동 롯데 아파트를 팔았으면 하는 것이고 아내의 생각은 더 버티는 것이 좋다는 것입니다. 먼저, 남편의 생각에 대해 말씀드리겠습니다. 남편은 집값이 많이 하락할지도 모른다고 걱정하고 있습니다. 일본과 홍콩의 부동산가격 폭락, 정부의 부동산 규제책, 불경기, 수도 이전 추진, 고 유가, 딸의 결혼, (정 사정이 어려우면 더 할 수도 있으나) 2년 뒤로 예정하고 있는 아내의 퇴직, 아이들 대학 학자금 반환 등을 생각하면 무리를 안 하는 것이 좋다는 것입니다. 무엇보다도 걱정되는 것은 부동산 가격의 폭락입니다. 그리고 폭락의 경우, 자금을 예금으로 가지고 있거나, 지금 아파트를 팔아서 바닥 장세에서 다시 사면 이득을 볼 수도 있다는 생각입니다.
이에 비해, 아내는 2,3년 버티면 반등할 수도 있다; 사당동 롯데 아파트는 앞으로 4년 이내에만 팔면 양도세는 면세된다. 그래서 시간적 여유가 있다; 집을 팔고 나면 약간의 여유 돈(약2억?)이 생기는데, 그것을 가지고 무엇을 해야 할지도 모르겠다; 취등록세 등 제 비용을 물다보면 뭉칫 돈만 없어지게 된다 등의 이유를 들어 지금 집을 파는 것을 반대하고 있습니다.
남편과 아내 생각을 같이 하는 점도 많습니다. 사당동 새 집으로 이사를 와서 친인척, 친구들에게 집들이도 하고 했는데 또 이사간다고 말하는 것이 민망하고, 자주 이사를 가는 것(지금 사당동 아파트가 팔리면 1 년동안 전세를 살다가 방배동 집으로 이사를 가야 하며, 결국 앞으로 1년 반 이내에 2번 이사해야 한다는 것이 됨)이 두렵기도 합니다(지난 번 집에서는 10년을 살았습니다). 그리고 공기가 좋은 점 자연 환경이 매우 좋습니다(사당동 롯데). 그래서 남편도 장래(3, 4년 뒤)에 집값이 폭락하지만 않는다면, 가능하면 이사를 가기 싫은 것이 심정입니다. 그러나 일본과 같은 대폭락 상태가 오면? 그것은 생각만 해도 끔직한 일입니다.
요점을 말하면, 다음과 같습니다. 두 집중 하나는(혹은 둘 다) 언젠가는 팔아야 합니다. 다만 그 시기와 그 대상이 문제입니다. 안(案)은 세 가지 정도로 압축됩니다.

제1안: 지금 사당동 롯데 아파트를 판다. 그리고 내년 10월에 현대 아파트를 준공 직전에 팔든지, 그냥 입주한다(원금 5억 6000만원을 기준으로 하였을 때, 약 3000만원 이상 손해가 발생하면, 그 손해를 감당하기 어려우므로 입주를 할까 생각하고 있음). 조합의 사정을 보니까, 추가 부담금이 발생할지도 모르겠다(이상 주로 남편의 생각).
제2안: 버티고 있다가 제3,4년 뒤에 현대 빌라(e 편한 세상)를 판다. 최소 2000만원-3000만원은 남을지도 모른다. 현재의 연 수입으로 그동안 들어갈 이자는 충분히 감당할 수 있다. (주로 아내의 생각).
제3안: 내년 10월까지 현대빌라를 가지고 있다가 준공되면, 등기 직전에 (원금 기준 2000만원-3000만원의 손해를 보더라도) 판다. 사당동 롯데 아파트를 팔 경우, 이사에 따른 비용 등이 상당히 많으므로 그것이 더 낫다. (아내의 생각을 감안한 남편의 대안).
제1,2,3안은 상담에 참고를 하시라는 것이며, 꼭 그 사항에 대해서만 답변해주시라는 것은 아닙니다. 포괄적으로 해주시기 바랍니다. 그리고 '집값이 올라갈 때는 이렇게 되고, 떨어질 때는 이렇게 된다'는 식으로 두 가지 경우 모두에 대해서 답변하는 형식은 피해주시기 바랍니다. 상담자님께서 저희들이라고 생각하시고 판단하여 주시면 고맙겠습니다. 물론, 상담 결과를 듣고 어떻게 결정할 지는 저희들이 정하며 상담내용에 대해 나중에 누구를 원망하거나 하지는 않겠습니다. 그러나 저희들은 그쪽에서 상담해 주신 내용을 소중히 생각하겠습니다. 자세히 말씀드리려다 보니, 내용이 길어졌습니다. 두서없는 글이었습니다만, 현명하신 상담 말씀을 고대합니다.
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