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저는 현재 부천 중동에서 보습학원을 운영하고 있습니다.
현재 임대평수 100평 2개층을 보증금 2억, 월 300만원에 임대해서 사용하고 있습니다. 그런데 관리비가 평당 7000원이고 부가세별도(학원은 부가세가 환급되지 않습니다.)를 감안하면 실제 저희가 건물주에게 내는 돈은 월세와 관리비만 정확히 월500만원입니다. 월 1%로 계산했을 때, 표면적인 임대료는 평당 250만원이고 부가세와 관리비를 포함해서는 평당 350인 것입니다.
물론 보증금 2억의 이자와 사용량에 따른 전기세등은 전혀 따지지 않은 겁니다.
제가 보기에 이 근처의 시세는 임대료가 평당 200만원을 넘지 않아 보입니다.

문제는 저희가 비교적 운영을 안정적으로 해와서 요즘같이 다들어려운 상황에서도 약간 확장을 해야할 필요가 생기면서 입니다.그런데 예상 외로 건물주는 이 상황에서 건물세를 올리겠다는 것이었습니다.
그 때 비로소 제가 건물주에게 주는 세가 연간 6000만원에 이른다는 것, 만약 동일한 조건으로 1개 층을 더 얻으면 보증금 3억에 월 750만원을 내야 한다는 걸 깨닫고 분양이나 이전을 고려해 보게 되었습니다.

그런데 마침 저희 학원 바로 앞에 적당한 건물이 올 12월 완공을 목표로 신축되고 있습니다.
지상 4개층을 짓는데 건평이 분양평수 275평으로 저희가 4층 1개층을 분양받으면 적합해 보입니다.

분양담당자를 만나봤더니 아직 준공이 2개월 이상이나 남아있기도 하고 또 상가분양이 잘 안 돼서인지 상당히 적극적으로 접근하더군요. 정확한 위치는 순천향 대학병원과 보람마을 아파트 근처입니다.

그 담당자 말로는 4층 예정가가 평당 400만인데 300까진 가능하다고 하던군요. 아마 260,270 이하로도 가능할 거 같다는 느낌을 받게 하면서요.
그럼 한 층 분양받을 때 총 6억5천에서 7억정도가 소요되는 것인데 현재 건물에서 보증금 3억에 700만원 이상씩 내는 것보다는 훨씬 좋아보이는 것입니다.

그래서 분양받아서 학원 이전하는 걸 본격적으로 검토해보고 있는 중입니다.
그런데 현재의 건물 임대계약이 2005년말까지 아직 1년3개월이 남아 있습니다. 만약 이전을 결정하면 재임대를 고려해야겠지요.
또한 학원시설을 모두 헐어서 원상복구해주고
새 건물에 새롭게 시설을 해야하니 시설비 손해만 아마 5천만에서 1억정도 발생할 거 같습니다.
주위 사람들은, 그렇더라도 년 8000만원 이상씩 절약돼서 최소 5년정도는 안정적일 거 같으니 4억이상 이익이 난다고 자꾸 이전을 권유합니다.
과연 그게 옳은 판단인지요?

특히 이런 상가의 1개층을 분양받을 때 건물가가 5년후에도 유지는 되는 건지요?
혹시 반값에도 팔리지 않는 건 아닌지요?
또한 팔리지 않으면 제가 학원을 운영하지 않을 때 다른 업종에 임대라도 가능할지요? 제가 생각하기엔 상동이나 시청,백화점 주변이 아니고 한 층도 너무 넓어서 (2개로 나누어서 등기)들어올 업종도 마땅치 않아 보이거든요.

부동산을 너무 모르고 제게는 인생을 거는 너무 큰 일이라 전문가의 의견을 들어보고 싶습니다.
잘 부탁드립니다.

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