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안녕하세요.

상가에 처음 투자하는 초보입니다. 본래 투자전에 이런 상담을 받았어야 했는데 어찌하다보니 일을 저지른 후 이렇게 상담 드립니다. 다음 물건에 대한 물건분석과 수익율, 법률적인 이슈, 향후 주의해야 할 사항등이 있으면 구체적으로 자세히 상담해 주시면 감사하겠습니다.

물건
물건위치: 서울시 당산역 사거리 대우디오빌 지하상가 (9호선 환승역이 2007년 개통되면 역으로 통하는 지하출입구 바로 옆에 위치)
계약면적: 42평
전용율: 52.12%
실평수: 약 22평
입주예정일: 2005년 2월 28일
주변상권: 배후에 삼성래미안4차가 2004년 1월부터 입주를 시작했고 길 맞은편에는 다소 낙후된 주택 및 상가가 밀집되어 있음.

자금관계
총 464,650,000원 중, 2004년 6월 및 10월에 각각67,700,000원에 해당하는 중도금 및, 잔금 50%(169,250,000원)이 남은 상태(부가세 포함). 분양대행업체 P를 1억2천주고 양도받은 상태임. 잔금에 대해서는 은행대출을 받을 예정임.

법률관계
이미 분양권을 지난달에 (주)에이플러스 D&C라는 분양업체를 통해 양도받은 상태입니다. 분양권은 서울역 맞은편 대우 디오빌 사무실에서 분양계약서에 권리의무 승계를 마친 상태입니다. 분양업체의 법인등기를 떼보니 명의변경이 몇차례 있었지만 현재의 법인명과 대표자는 2001년부터 지금까지 변경되지 않았습니다.

수익율관계
은행이자율 6%
대출이자 7.5%
임대수입 발생월 2005년 6월로 가정했을 때 기회비용과 대출비용(수수료제외)을 계산해 보니 약 2,400만원 정도 나오던데 맞게 계산한것인지요? 임대수익은 8%선(월약300만원) 정도면 밑지지는 않을 듯 싶습니다.

이렇게 쓰다보니 다소 두서 없는것 같아서 질문사항을 정리해 보도록 하겠습니다.

1. 결론적으로 잘 산건가요?
2. 대우에 직접가서 권리의무 승계를 해서 큰 걱정은 안하고 있지만 중도금만 제때 잘 내면 분양권 권리행사에는 문제가 없을까요? 혹 확인해야 할 다른 사항이 있는지요?
3. 용도 및 임차인의 능력에 따라 달라지겠지만 입주할 때 본 물건을 간이벽을 쳐서 2개로 나누어 임대를 하는 것도 고려하고 있습니다. 그러면 실평수 11평의 두개의 점포가 생길 수 있는데 수익율에 도움이 될까요?
4. 3번과 같이 할 경우 주변시세로 볼 때 예상 보증금과 임대수익을 얼마정도를 기대할 수 있을까요?
5. 3번과 같이 하지 않을 경우는 얼마를 기대할 수 있을까요?
6. 4번과 관련하여 2007년까지 보유한다면 은행이자 대비 최소한의 임대수익은 얼마가 되어야 하나요? (위험율 및 세금등을 고려했을때)
7. 입주 및 9호선 개통이라는 재료를 놓고 볼 때 제가 구입한 가격보다 자산가치 상승여력이 있을까요? 있다면 각 재료별로 얼마만큼 있을까요?
8. 7번과 관련하여 매도시점을 고려할 때 입주시점과 9호선 개통시점을 고려해 볼 수 있을 듯 싶습니다만 매도에 관한 고견을 들려주십시오.
9. 이 물건과 관련하여 상기 질문 외 제가 알아야 할 내용이 있으면 알려주십시오.

답변을 주시는데 있어서 아셔야 할 사항이 누락 된 것이 있으면 011-272-6399로 알려주세요. 대단히 감사합니다.

이윤석 배상

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