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안녕 하세요? 심 세무사님!

얼마 전, 분양권 양도와 관련해서 다른 곳에 consulting을 받았다가 실망하던 중에, 저와 사정이 비슷한 분이 심 세무사님의 consulting을 받은 것을 보고 다른 의견을 제시하시는 것 같아 문의 드립니다.

벌써 재작년이 되는군요.(2001년 6월) 분당의 한 아파트를 제 명의로된 청약통장으로 분양을 받았습니다.분양권의 시세 차익을 바라 보고 분양을 받았는데, 시세 차익이 별로 되지 않았고, 당시에 부모님께서 이제는 좀 새 집에 살고 싶으시다고 해서 부모님에게 분양권을 드렸습니다. 분양 받은 아파트 중도금을 제가 불입할 형편도 못되고 해서 선뜻 드렸지요. 그런데, 문제는 제가 바뻐서 차일 피일 미루다 보니 계약금을 치루고 바로 명의를 변경 했어야 했는데, 아직도 제 이름으로 중도금을 내고 있고, 돈은 여전히 부모님이 내신다는 거죠.
부모님께서 계약금 부터 중도금까지 현재까지 5번 정도를 넣어
1억 2천 50만원을 불입하였습니다. (입주는 2003년 11월 예정)
결론적으로 저는 청약 통장만 부모님한테 빌려 드린 셈이죠.
바로 얼마 전까지 저는 분양권을 넘긴다는 것이 양도세나 증여세에 해당 한다고는 상상도 못했습니다. 알았다면 진작에 드렸을 텐데요.

1. 현재 제가 임대 아파트를 살고 있고, 3년 뒤에 그 집을 분양 받고 싶습니다. 그래서 제 명의로 된 분당 아파트 분양권을 어머니에게 넘겨 드려야 제가 임대 아파트를 분양 받을 수 있습니다. 어떤 절차를 밟아야 분당 아파트 분양권을 어머니 한테 넘길 수 있나요?

2. 저는 분양 받은 분당의 아파트에 대해 청약 통장외에는 1원 한장 부모님께 드리지 않았고, 전부 부모님 주머니(퇴직금)에서 중도금을 냈습니다. 이런 경우 아들이 어머니 명의로 분양권을 양도 하고, 시세 차익을 남긴것도 아닌데,(억울...) 정말 세금을 내야 합니까? 증여나 양도가 해당 된다면 세금을 얼마나 내야 하나요? 세금이 많다면 제가 살고 있는 APT를 포기 할 수도 있습니다.

3. 다른 컨설팅 사이트는 차익은 없어도 직계 비존속간에 증여에 해당 되기 때문에1억 2천 50만원의 증여세금을 내야 한다고 하고, 1억 2050만원 + 2천만원(프리미엄)=>
과세 표준 : 110,500,000원
증여 세액 :12,100,000원
자진 신고시 (증여세액 10% 공제) 10,890,000원을 내야 한다고 합니다. 혹 2번 사항의 질문이 증여 였다면, 2002/07/03에 답변 하신 것 처럼, 양도세로 할 수 있는 방법은 없나요?

프리미엄 현재 2천 5백 정도면 양도세가 유리하다고 하던데요.
참고로,어머니는 어머니가 가지고 계신 적금 통장의 만기때마다 돈을 인출(퇴직금)해서 중도금을 넣으셨습니다. 이것을 증명하면 부모님 돈이라는게 판단이 되어서 증여나 양도에 둘 중에 유리한 쪽으로 세금을 절세 할 수 있지 않을 까요?
국세청에서는 이중 증여(부모 ->자식, 자식->부모)라고 어디가서 그런말 하지 말라고도 합니다.

4.혹, 분양권을 증여나 양도를 하고도 취득세나 등록세 같은것을 어머니께서 물어야 하나요?

5. 제 명의된 새 APT를 부모님이 살고 계셔도 상관은 없는데
사실 지금 분양권을 넘겨 드리려는 이유는 현재 제가 살고 있는 임대 APT를 분양 받으려고 하기 때문 입니다. 위치도 좋고, 직장 다니기도 좋고 해서...그런데 어차피 부모님이 작고를 하시면 저한테로 다시 아파트가 돌아 올텐데...그 때의 상속세가 많다면 지금 제가 살고 있는 임대 APT를 포기 할까도 생각 중입니다. 현재 어머니가 보유하고 있는 APT 1채와 (시가 2억 1천), 분양권을 넘겨 드린다면(입주시점 2003년 11월에는 3억 5천)
약 6억에 가깝습니다. 상속세는 얼마나 될까요?(자식은 2형제)

6. 제가 형에게 분양권을 넘긴다면 물어야 하는 세금과 나중에 형이 물어야 하는(현재 2주택) 재산세는 얼마나 되는지요?

참, 처음 계약금(2500만원)은 제 명의로 된 적금 통장을 어머니가 가지고 있다가 해약을 하고 불입했기 때문에 어머니 주머니에서 나왔다는 증명을 하기는 힘들겠네요
어떤 사람은 약간의 (1000만) 시세 차익을 받고 어머니 한테 분양권을 넘겼다고 서류를 작성하면 세금을 적게 낸다는 사람도 있고... 저의 무지에서 비롯된 행동에 대해서, 어차피 세금은 안낼 수는 없을 것 같고 절세를 할 수 있는 방법을 알려 주세요.

명쾌한 답변 부탁 드리며, 장시간 읽어 주셔서 감사 합니다.

PS) 1월 2째주에 결론을 내려야 합니다. 심 세무사님께 연락을 드려서 일을 처리 할 수 있는지요? 연락처 남겨 주시면 감사 하겠습니다.

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