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내년 5월쯤에 결혼할 예비 신부입니다.
저는 현재 지방에서 근무하고 있기 때문에, 주말에 서울에서 만나는 주말부부로 생활할 예정입니다. 현재 집을 위해 마련된 돈이 약 8000만원에서 1억 사이입니다. 원래는 고속터미날 근처에 전세로 살다가, 경매나 급매물등의 아파트를 살 계획이었습니다. 그런데, 요즈음 재개발에 관심을 갖게 되었습니다.

가장 눈에 들어오는 곳이 옥수 12구역입니다.
말이 많은 곳이더군요. 그렇지만 장점도 많은 곳이라 생각됩니다.

제가 조사한 바에 의하면 옥수 12구역은 한강 조망권이 뛰어난 곳으로 아파트가 지어진다면 4층 이상부터 한강조망이 가능하다고 합니다. 지리적인 위치도 매우 뛰어나지요. 그러나, 2001년에 구역지정 신청 시 반려된 경험이 있고, 현재는 지분쪼개기로 인한 문제가 커서 삼성물산의 사업성자체가 위협을 받고 있었다고 들었습니다. 또한, 전체 사업추진 면적에 비해 재개발 기본계획에 편입되어 있는 면적의 비율이 너무 낮아 사업추진에 난항을 겪고 있다고도 합니다. 이것은 서울시 재개발 기본계획의 수정 여부에 따라 사업 성패가 달라진다는 이야기도 들었습니다.
어떤 곳에서는 용적률이 170%로 나와 있는 곳도 있고, 210%정도로 나와 있는 것도 있더군요. 현재는 12층 이하로만 가능한 것으로 알고 있는데, 삼성물산에서 15층으로 추진하려고 한다고 들었습니다. 그래야만 사업추진이 가능한 것 같습니다.

제가 궁금한 것은 현재의 정확한 사정을 알고 싶습니다.
1.구역지정의 가능성은 어떤 것으로 결정이 되며, 지금 상황에 서 과연 구역지정의 가능성이 얼마나 될까요? 구역지정이 된다면, 언제쯤 되는 것인가요?
2.구역지정이 되면, 그 이후에는 큰 어려움은 없는 것인지요?
3.지분쪼개기로 인해, 많은 어려움이 있는데, 15층으로 층을 올릴 만큼 용적률을 늘릴 수 있을까요? 그리고, 15층이 가능해지면, 사업성이 확실해 지는 것일까요? 건립 예정수보다 조합원들이 많다고 하던데, 매우 궁급하네요……
4.4층 이상부터 한강조망이 가능하다는 것이 사실인가요?
5.24평 정도를 배정 받으려면, 8~10평정도만 있어도 된다고 하던데, 이것이 대지기준인지, 건물기준인지 알고 싶습니다. 아니면 어떤 것이든 상관없나요?
6.구역지정이 된다면, 구역지정전과 가격의 차이가 많이 날까요?(현재는 평당 1300만원정도라고 합니다. 예전보다 떨어진것 같기도 하고...)
7.만약 이번에 구역지정이 안 된다면, 앞으로의 가능성은 없는 건가요? 아니면, 서울에 얼마 남지 않은 재개발 구역이므로 언젠가는 되는 것인가요?(또한, 지금 사게 되면 현재보다 집값이 떨어질리는 없는건가요?)
8.지금 8~10평정도의 집을 사는 것이 어느 정도의 메리트가 있을까요?
(저희는 실거주자입니다.)
9.부동산에서 알아본 결과 총 1억9천에서 2억 정도를 투자하면(아파트 분양시 추가금액 포함), 24평을 얻을 수 있다고 합니다. 그러면, 주위의 아파트의 시세에 비추어 볼 때, 한강이 보이지 않는 아파트는 2억 6천정도이므로 6천정도의 메리트가 있고, 한강이 보이면 그보다 1억정도의 메리트를 더 얻을 수 있다고 합니다. 정말 그런가요? 지분쪼개기로 인해 조합원수가 많아지면, 일반분양이 적어져, 추가금액이 많아질 거라고 하던데, 정말 1억 9천에서 2억정도면 될까요?
10.만약 옥수 12구역이 힘들다면, 옥수13구역 등에 대해서도 알려주시기 바랍니다.

만약 옥수12구역의 재개발이 가능하다면, 저희는 옥수 12구역에 있는 집을 사서, 우선 그곳에서 신혼을 보낼 예정입니다. 그리고, 아파트가 지어지고, 24평 정도를 배정받아 한강이 보이는 곳에서 살 수 있다면, 정말 행복할 것 같습니다.

궁금한 점이 많아, 질문도 많습니다. 그러나, 제 입장에서는 정말 중요한 문제이기 때문이라는 것 아시리라 믿습니다. 아파트 한 채를 좀 더 싸게 살려고 하니, 정말 어렵네요.
답변 부탁드립니다.
만약 전문가의 의뢰를 부탁드린다면, 직접 현장답사등의 도움을 주시는 것도 가능한가요? 만약 가능하다면, 어느 정도의 비용을 부담해야 하는지도 알려주시기 바랍니다.

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