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안녕하십니까?
전에도 전문가 상담받은적이 있는데 도움이 많이 되었습니다. 아파트관련하여 고견을 다시 듣고자하오니 좋은 의견 부탁드립니다.

1. 상황

90년에 분당 파크타운 대림아파트 23평형을 분양받아 93년에 입주하여 1년8개월 거주하였었고 현재 보유중임니다.

작년말 2년거주로 양도세 감면기준이 바뀌었으므로 최근 분당아파트로 주소지이전하여 6개월거주하여 2년2개월 거주 만들어놓고 서울로 다시 전출하였습니다.(당시 세입자는 전입신고안하고 대신 전세등기설정해줌,전세1.3억)

그러던중 2003년 남양주시 평내신도시의 우남퍼스트빌 35평형 분양권을 전매받아 금년6월에 준공되고 등기가 났고
현재 모친이 살고계십니다.(실제는 부모님이 제앞으로 사주신것으로 향후 몇년간 거주 원하심, 분양가/현시세 1.4억)

따라서 1가구 2주택이 되었고 선취득한 분당아파트를 2005년 6월이전에 매도하지 않으면 양도세를 4500만원 정도 물어야
하는것으로 알고있습니다. (취득가 4100만원, 현시세 2억6천만원, 10년이상 보유, 2년이상거주)

2. 질의사항

1) 지금 아파트가 1채든 2채든 갖고 있어야 하는가?

* 일본과 같은 부동산 급락사태 가능성을 어떻게 보시는지요. 저는 가계부실/부동산 담보대출상환 몰리기 고려시 가능성이 많다고 생각합니다.

* 부동산 경기가 하락세로 보이는데 제 자산구성상 부동산비중이 너무 크므로 RISK관리를 하여야할것 같읍니다.

* 자산구성: 아파트2.7억(분당: 현시세2.6억-전세1.3=1.3 억, 평내: 1.4억)
현거주집 전세금: 1.3억
금융/기타자산: 2억
총자산: 6억

2) 향후 분당아파트(파크타운 대림, 23평형 소형,계단식,11년 노후) 가격예측은 어떻게 보시는지?

* 부동산동향, 판교신도시 내년 6월분양, 정부 정책동향등 감안하여

3) 양도세(4500만원)와 금리(현시세2.6억-전세금1.3억=1.3억)감안시 2-3년안에 7000만원은 올라야
계속 보유하는것이 유리하다는 계산이 나옵니다.
분당아파트를 2005년 6월이전 처분하여야 할는지요?

4) 처분하여야 한다면 시기는 언제가 최선일까요?

5) 평내아파트 갸격 향후 예측은?

6) 평내아파트를 2005년 6월이전 타인 명의로 돌려놓으면 (양도이익 없슴, 취등록세 발생) 1가구 1주택으로 되어
분당아파트 양도세부담에서 벗어날 수 있어 전략이 될 수 있을것 같은데 귀하의 의견은 어떠신지요?

7) 분당아파트 조속 처분시 양도세가 확실히 안나오는지요. 또한 이것을 확실히 확인하는 좋은 방법이 있는지요?
(거주 2년을 맞추기 위해 최근 6개월간은 위장 전입을 한것이 문제가 될 가능성)

참고사항:
- 본인과 처, 2살짜리 아들은 분당으로 주소지 이전하였었고
서울예고 다니는 딸은 서울 거주집에 그냥 있었었슴(전세금보호목적)

- 분당 세입자는 전입신고안함, 대신 전세등기는 해주었슴

- 제 승용차 분당이전했었고 전화도 본인명의로 놓아주었었는데 연체되어 끊긴적있슴

8) 이상을 고려시 결론은?

귀하의 구체적이고 성실한 고견 기다립니다.
수고하십시오.

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