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전문가님의 상세한 고견 부탁드립니다.

현재 해외에 거주하고 있습니다. 거주 이유는 남편의 직장파견근무로 인한것으로 2003년 11월 23일 이곳으로 오게 되었습니다. 대략 5년 거주 할 것 같으며, 해외 거주기간 동안 아파트를 처분 투가가치있는 것으로 옮기려 합니다.

현재 남편소유인 서초구 잠원동 로얄 한신 아파트 34평(2002년 5월 등기, 9호 라인으로 평면 배치가 특이하며, 동향으로 된 집 9층)은 19000만원에 전세를 주었고(2005년 12월만기),
제 소유로 동작구 사당2동 극동 아파트 24평(2001년 6월 등기, 남향, 1층)은 13500만원에 전세(2006년 5월 만기) 주고 있는 1가구 2주택입니다.
두곳 모두 투기지역에 각종 부동산 법규로 묶여 있는 곳으로 알고 있습니다.

현 계획은 두 아파트를 매도하면 대략 2억8천정도의 자금과 여유자금 5-6천정도, 약간의 대출을 받아 잠원동에 35평정도의 한신아파트(4차, 2차, 7차 중)를 전세 끼고 매수하려 생각중입니다.

잠원동(2차, 4차, 7차)을 생각하고 있는 이유는 주거환경, 교통, 교육, 한강고수부지등 가장 맘에 드는 주거공간이라 실거주와(귀국시) 투자가치를 고려하였으며, 구 한신아파트가 장기적으로 투자가치가 있지 않을까 생각 중입니다.

질문은 다음과 같습니다.

질문1)
현재 보유중인 한신로얄(9호라인, 동향)과 사당극동(남향, 1층)을 지금시점에 동시에 매도하는 것이 나을런지? 혹 계속 보유하고 있는 다면 두 아파트의 투자 가치가 있는 지를 알고 싶습니다. 부동산 계산기으로 검색한 결과 양도세는 한신로얄이 대략 800만원, 사당극동이 1400만원 정도 나옵니다.

질문2)
재건축이나 리모델링이 된다면 각 아파트의 투자가치를 알고 싶습니다.
현재 눈여겨 보고 있는 아파트는 잠원동 2차 35평(101동, 한강라인으로 한강조망권)과 4차 35평(최상의 위치), 7차 35평(잠원동역내 가장입지 조건이 좋고 대지지분이 큼)입니다.
알아본 봐로는 전용면적이 2차가 25.4평, 4차가 25.6평, 7차 32.4평으로 나와 있더군요. 이것이 실제 거주 평수인지, 대지 지분인지 모르겠습니다.
이 전용면적의 의미와 각 아파트의 대지 면적과 현재는 거의 희박하지만 만약 재건축이 된다면 대지면적이 넓은 것이 좋다고 하더군요. 상세한 각 아파트의 투자 가치를 알고 싶습니다.

질문3)
만약 재건축이 장기적으로 무산되고 리모델링으로 방향 전환을 한다면 몇평이 늘어나고 리모델링시 투자 가치가 높은 아파트는 무엇일까요?

질문4)
가장 적당한 매도와 매수 시기를 알고 싶습니다.
각종 기사로는 2005년 상반기나 금년내에 팔고 사야 한다던데,
집값이 바닥을 친 상태라는 분석과 아니라는 분석이 공존하는 가운데 적당한 시기가 언제 일까요?

질문5)
만약 재건축 승인이 난 반포동 주공3차(16평)나 주공2차(18평)의 투자를 한다면 그 가치와 추가 비용은 얼마인지, 입주시기등을 알고 싶습니다. 과거 주공3차, 2차의 경우 40평대롤 그냥 받는다고 알고 있었는데 현재는 어떠한지?

질문6)
혹 열거한 아파트 외 전문가님이 추천해 주실 지역이나 아파트가 있다면 추천 부탁드립니다.


두서 없는 글이지만 너무나 중요한 문제라 이것저것 생각나는 것을 정리해 보았습니다.
전문가님의 상세한 고견 부탁드립니다.
감사합니다.

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