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지난번 문의 후 두번째 문의 입니다.
현재 부모님댁(서초동)에 거주중이며 향후 2-3년간 육아문제로 부모님댁에 거주 예정입니다.(자녀 2세). 올4월에 처음으로 집장만을 대출없이 전세안고 당산동 강변래미안아파트(32평)를 계약했고 이후 서초, 강남의 폭등으로 후회를 많이 했습니다. 이번에는 후회없는 선택을 하고 싶습니다. 현재 가지고 있던(1가구 1주택) 당산동 아파트는 매도하려고 8월에 계약을 했고 10월에 잔금입니다.(보유4개월 양도세 50%)
아파트 매도시 보유자금 2억5천입니다.
맞벌이이며 월소득 합 1400만원, 생활비 제외하고 월 약1000만원 여유가 있어 전세를 안고 대출 2억-2.5억정도로 총금액 6-7억정도의 강남권 아파트를 마련하고자 합니다. 5년이상 10년까지 바라보고 가급적 수익률 우선으로 투자하려고 합니다.(대출금은 3년정도면 다 갚을 수 있으리라 생각됩니다.) 사정이 여의치 않으면 부모님댁에 오래 거주할 수 있고 아니면 나중에 전세로 살 생각도 있습니다. 재건축은 한번 매수하면 5년이상 또는 재건축이 마무리 될때까지 매도할 수가 없기때문에 신중히 결정해야 할 것으로 생각됩니다.
그럼에도 재건축에 투자 하는 것이 가장 이상적이 아닐까 생각되나 앞으로의 정책에 따라 변수가 많아 전문가의 고견을 듣고자 합니다.

1. 개포주공 1단지 15평(대지지분 20평) : 현재 급매물 57000.(전세 8천) 현 용적률 180%할때 30평형대 배정받을 위험이 있음. 40평형대 받을 가능성도 있음?
: 대출 2억4천
2. 잠원 한신 2차 30평(대지지분 15평) :3층 6억7천정도(전세 2억) 용적률 250%?
9호선,한강이 보인다는 장점이 있으나 가격이 잘 안내려감.왜일까요?
: 대출 2억2천
3. 서초동 롯데캐슬클래식 30평 분양권 8-9층 7억정도(용적률 280%) : 9호선 호재 - 대출금액 너무 많음. 입주할때쯤 구입(전세 3억)
4. 반포동 삼호가든 3차 35평을 사고 기다린다. : 현재는 교통이 안좋음. 사업시행이 되기까지의 기간이 많이 남음.

질문 1. 개포주공 15평과 한신2차 30평의 향후 수익성을 자세히 비교분석해주세요.(향후 받을 평수분석, 주거지역이 바뀔가능성, 사업기간예정, 5년이상후의 가치 등등...)
질문 2.재건축에 대한 정책으로 인해 3번을 선택해야 할까요?
질문 3. 매수시기는 언제로 보시나요?
다른 좋은 곳이 있나요?
개포주공이 가장 수익성이 있으리라 생각되어 맘에 드나 평수가 작아 사업기간에 따른 리스크가 크다고 생각됩니다. 하지만 용적률이 낮은 것은 나중에도 좋으리라 생각됩니다. 이밖에 잠실주공1,2단지나 과천주공 3단지, 고덕주공 1단지도 생각해 봤으나 그보다는 위4가지안이 더 낫지 않나 싶습니다.

저희 가정의 향후 미래가 걸린 중요한 일이라 생각됩니다. 전문가님의 고견을 부탁드립니다. 건승하시길 바랍니다.

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