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아파트를 매매하고자 2005년 2월 11일 금요일 부동산 중개업소에서 부부공동명의로 되어있는 아파트에 대하여 매매계약서를 작성하였습니다.
계약 시 본인만 참석하고 배우자는 참석하지 못했습니다.
따라서, 도장은 본인 것만 날인하였으며,
배우자는 날인하지 않았습니다.
상대방은 지장을 찍었구요..

그리고 계약금을 매매금(3억2천5백만원)의 10%(3천2백5십만원)으로 매매계약서로 작성했지만 실제적으로는 10%의 1/3(1000만원)만을 수표로 받았으며, 계약금의 2/3(2천2백5십만원)은 2월 22일 송금하기로 "특약" 란에 작성하였습니다.

그리고 저의 볼 일을 다 보고 귀가하여 배우자에게 매매계약서를 보여주니 배우자가 "특약"을 동의할 수 없다고 하더군요. 또한, 부동산 중개업자가 자신에게 전화를 했을 때는 계약금(매매가의 10%)이 마련되어 있으니 와서 계약하라고 했다고 합니다. 배우자는 지금 주민등록증, 인감 도장 등이 없다고 하니까 상대방의 지장이면 가능하다고 하더랍니다. 그래서 저는 저의 주민등록증과 도장과 배우자의 운전면허증을 가지고 중개업소로 찾아갔습니다.

중개업자는 바로 저의 주민등록증과 배우자의 운전면허증을 보고 확인하였으며, 계약금을 줄테니 도장을 달라고 하더군요.
그런데 계약금 중 일부인 1000만원이 적혀 있는 수표이었습니다. 계약금은 3250만원인데 왜 1000만원만 주는지를 물었더니
지금은 그것밖에 없다고 나머지 2월 22일에 주겠다고 했습니다.
그리고 분할해서 주는 것은 관례상 괜찮다고 주장했습니다.
이 말에 어리숙한 저는 알겠다고 하면서 그 1000만원을 받고 영수증에 필요한 도장을 중개업자에게 건네주었습니다.
그런데 영수증을 주지 않더라구요... 그래서 물어봤더니
계약금을 전부 받지 않아서 그렇다라고 얼버무리더라구요.

그리고 매수자의 여러가지 요구 사항에 대해서 가부를 결정하고
나서 매매계약서에 최종 날인을 하는데 저의 것만 날인하고 배우자에 대한 것은 부동산 중개업자에게 어떠한 필요요구사항을 듣지 못했으며, 그 곳에서도 지장 또는 위임장, 인감증명서, 주민등록증 같은 것을 제시해달라는 말도 듣지 못했습니다.

그렇게 매매계약서를 작성 한 후, 집에서 계약서를 천천히 살펴보니 아무래도 배우자의 날인이 찍혀있지 않는 것이 신경이 쓰이더군요. 그래서 관련 내용을 찾아보니 소유자 위임장이 없이 계약한 것은 무효라고 하더군요. 마침 "특약"에 있는 문귀들이 마음에 들지 않았는데 잘 되었다 싶어 부동산 중개업자에게 이번 계약은 계약이 아니라고 말을 하니까 계약을 체결한 후에 무슨 소리냐고 하길래 소유자 위임장에 관한 내용을 말해주니까
이미 계약은 체결된것이라고 주장하며, 만약 이번 계약을 해지하면 위약금을 물어야한다고 하더군요.
그래서 저는 "계약을 해지한다"는 것은 말조차 성립이 되지 않는다고 반박했지요. 계약이 무효인데 무슨 해지할 것이 있냐고 물었습니다.

서로의 주장이 옳다는 소리만 전화 상으로 40여분간 하면서 민법의 내용을 찾아보니 법 제 264조에 공유물의 처분 변경에대한 것을 알려주었습니다.

중개업자는 중개를 하면서 자기 직원이 배우자와 전화를 했고 그 배우자의 남편인 제가 계약을 하러나와서 도장까지 찍었으니 계약이 성립된것이라고 하면서 이 건에 대하여 유효하다고 계속 주장합니다. 그래서 저는 정황이 어떻든 공동 소유자의 날인, 인감 및 위임장, 위임 내용이 없으니 이 계약은 무효라고 계속 주장했습니다.

1) 이럴 때 어떻게 되는 것인가요? 이 계약은 유효한 것입니까, 아니면 무효이므로 없던 일로 되는 것인가요?

매수자는 이번 계약은 계약이며 계약을 해지하면 배액을 내놓으라고 하며 저희하고는 전화조차 하지 않으며 받지도 않습니다.

그래서 저는 송금 계좌를 해지시켰으며, 계약금 잔액을 받지 않겠다고 부동산 중개업자를 통해 통보했습니다.

부동산 중개업자는 자신은 아무런 잘못이 없으며 오히려 매도인인 우리 부부가 계약을 해지하더라도 부동산 중개 수수료는 받아야 한다고 주장합니다.

2) 이 상황에 대해서 어떻게 해결하는 것이 서로에게 가장 좋은 방법입니까?

3) 만약 이 계약이 무효인 것이 확실하면 그 다음 진행은 어떤 식으로 해야하는지요? 손해배상을 받아야 하는 것입니까? 아니면 제가 받은 돈 1000만원을 매수인에게 전해주고 매수인이 중개업자에게 손해 배상을 요구해야하는 것입니까? 또 다른 경우라면 무엇이 있습니까?

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