부동산 정보포털에서 거래포털로!

문자로 전달되는 내용이기에 질문양(글자수)이 좀 많아 보입니다만 질문 내용은 초지 일관된 것이오니, 바쁘시더라도 끝까지 읽어주시고 질문사항에 대해 답해주시고 최종 조언 주시길 꼭!! 부탁드립니다. 한수윤 질문드림. (018-279-2121)

====================================================
I. 부동산뱅크 유료상담 세무사님께 상담하기 까지
1. 현재 저는 조특법 99조와 소득세법시행령에 의거한 양도소득세 감면/비과세 여부와 씨름하고 하고 있습니다.
2. 이런저런 부동산 관련 웹사이트 검색(부동산 뱅크 제외), 부동산 중계 업소 상담, 일선 (일반) 세무사 통화, 국세청 본청 및 지방청 상담실에 전화 통화하였으나 도무지 신뢰가 가지 못하는 답변을 얻었습니다. (직장생활 하면서 짬 나는 대로 알아보다 보니, 실로 1년이 넘게 알아 보았으나, 제대로 아는 사람이 없었습니다)
3. 그래서 국세청 종합상담센터 홈페이지에 있는 수백건의 상담사례를 직접 검색하여 좀더 믿을 만한 정보를 얻게 되었으나, 그것으로는 답변의 한계가 분명히 있었습니다. (예: “조세특례제한법 99조의 내용은 ~~이오니 님의 경우에 해당하는지 <스스로> 확인해 보십시오…”) 게다가, 지금까지는 제가 소유한 부동산이 조세특례법 99조에 의한 “양도소득세감면” 혜택 여부에만 포커스를 맞춰 조사하였으나(주말에 틈틈이 조사하다 보니, 그것 만으로도 2주일이 넘게 걸리고 있습니다), 소득세시행령 제 155조 17항 + 154조 1항에 의한 “양도소득세 비과세”에도 적용될 수 있는 가능성도 보이게 되면서, 이제는 스스로 공부하여 결론을 내리기가 더욱 벅차졌습니다. 저의 경우가 포괄적인 측면에서 어떤 법들에 적용될 수 있고 또 어떻게 하는 것이 최선의 방책인지에 대한 길잡이가 필요하게 되었습니다.
4. 이에 부동산 전문 세무사님과의 유료 상담에 의존하기에 이르렀습니다. 일선 세무사를 직접 방문하여 유료 상담을 받는 방법도 있을 수 있으나, 이 분들이 제 관심 영역에 정통한 분 들일지가 불확실하기에, 역시 부동산뱅크 상담실 문을 두드리는 것이 유일한 최선의 대안이라고 생각하여 아래 질문을 올리오니 자세하고도 친절하게 알려주시기 부탁합니다.

II. 본인의 부동산 및 관련 상황
1. 본인(계속 한국 거주)은 99.4.에 서울 송파구 소재 일반 분양 아파트 A에 당첨되어 건설회사와 분양 매매 계약함 (전용면적 115 제곱미터, 분양가 3.3억). 본인이 소유주임. 본인 생애 최초 유일의 보유 부동산임.
2. 01년 12월에 잔금 납입 후 가족(부모 형제)과 함께 입주. 소유권 이전 등기는 02년 1월에 됨. (현재까지 본인 보유기간은 2년 6개월)
3. 소유주인 본인은 02년 5월까지 아파트 A에 거주하다가 (현재까지 본인 거주기간은 총 5개월),
결혼으로 분가해 나가면서 현재까지 인근 지역 아파트에서 2년 2개월째 전세 살고 있음. (이 전세는 2년 만기 후 암묵적 갱신으로 임대차 계약 연장된 상태).
4. 아파트 A에는 가족들이 계속 거주.
5. 아파트 A는 현재까지 본인 및 (아파트 A에 거주하고 있는) 가족이 통틀어 보유하고 있는 유일한 주택
6. 아파트 A의 현시세 약 8.3억, 기준시가 약 6.3억
7. 향후 미확정 가능성: 언젠가 어머니 명의로 아파트 B를 매입하면, 본인과 아내는 아파트 B에 거주하고 다른 가족은 계속 아파트 A에 거주할 예정. (가족수:아파트 크기 고려) 주민등록지는 필요에 따라 가족간 조절 예정.

III. 질문 개요: 기대되는 세제상 혜택 가능 여부 및 최상의 대안

1. 세제상 혜택 기대
(1) 조세특례제한법 99조에 의한 양도소득세 <감면> 혜택: 본 아파트A는 99년 4월 건설업자와 최초 분양 계약한 건으로 조특법 99조에 양도소득세 <감면> 혜택은 기 확보되었을 가망성이 크다고 사료되나, 아직 확신은 없음. (2주간의 국세청 종합상담센터 사이트 Q&A 검색-검색어는 “조세특례제한법”-을 통한 결론)
(2) 그런 동시에, 본 아파트A는 1999년에 매매 계약을 한 건이기도 하므로, 소득세법시행령 제 155조 17항 + 154조 1항에 의한 양도소득세 <비과세> 혜택까지도 바라볼 수 있는 가능성을 발견함. (단, 본인 거주기간 1년(?)을 채워야 할 것으로 사료됨)
(3) 모르는 있는 제 3의 세제 혜택

2. 최선의 혜택은?
(1) 조특법 99조에 적용 받는다면, 취득일 이후 (잔금지급 후 입주 후) 5년간의 양도소득분에 대한 양도소득세 100/100 감면. 감면되는 양도소득세 감면세액의 20%는 농어촌 특별세로 과세된다고 함 (등기 후 거주 여부/기간 관계 없으므로 기 확보된 혜택으로 사료) vs.
(2) 소득세법시행령 제 155조 17항 + 154조 1항에 의한 혜택 요건을 충족 시킨다면, 본 아파트 A 양도시 세금은 0 (zero)로 들음. (그런데, 양도시 실거래가가 6억 이상일 것이 확실한 본 아파트 A가 양도세 혜택요건을 어떻게 충족시킬 수 있을지, 또 노력에 의해서도 충족시키지 못하는 것이 있는지가 미지수)
(3) 모르고 있는 제 3의 세제 혜택

IV. 본론: 질문 및 상담 => 답변과 함께 관련 법규정도 알려 주시길 부탁드립니다.

질문 1: 아파트 A가 조특법 99조에 적용되어 양도세 감면 혜택 받는지 여부. 아래의 경우에도 불구하고 적용되어 혜택 받는지 여부.

(1)본인 처럼 소유권 이전 등기 후 5개월만 거주한 소유주도, 즉 거주 여부/기간에 관계 없이) 조특법 99조에 의거하여 소득세 감면을 받을 수 있는지요? (아파트 A인근의 부동산 중계사 중에 상당수는 제 질문에 별 고민 없이 “3년보유 2년 거주시에만 양도세 혜택…”를 외치는 상황이니, 국세청 상담실 사이트의 Q&A에서 본 난해한 답변으로는 의구심이 풀리질 않습니다)

(2)조특법 99조에 “…고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다”라는 단서 규정에도 불구하고, 본 아파트 A는 분양계약 당시 싯점에서 고급주택에 해당되지 않으므로 양도소득세 감면 혜택을 받는지요? (전문가들 간에 의견이 갈립니다) (본 아파트 A는 현재 실거래가 및 기준싯가로 보아, 미래에 양도시 실거래가 및 기준시가는 6억 이상일 것으로 예상됨)

(3)조특법 99조는 “거주자로서…”로 시작하는데, 여기서 거주자=대한민국 거주자를 의미하는지요? 본인이 아파트 A의 분양 계약 당시에는 국내 거주자였는데, 양도싯점에는 해외에 거주하는 경우에는 (해외 취업 등) 양도세 감면 혜택을 받는지요? (국세청상담실 답변은 정반대의 두개가 있습니다…)

(4)아파트 A 취득 전 또는 후로 취득 된(되는) 아파트 B를 양도할 때 아파트 B의 양도시 비과세 여부를 따질 때는 아파트 A는 완전히 고려에서 제외하면 (없는 아파트로 치면) 되는지요? 그런데, 아파트 B 말고 또 아파트 C가 있는 경우에는 어떻게 되나요? 마찬가지로 아파트 A는 완전히 없는 아파트로 치고 아파트 B와 C만 두고 양도시 과세 관계를 따지면 되는지 아니면 여기서 부터는 아파트 A, B, C 3개를 모두 고려하면서 양도세 과세가 되는지요? (1세대 1주택 비과세에 관해서는 질문 2에서 본격 질문합니다)

(5)조특법 99조와 99조의 3의 차이는 무엇인지요? 법조항 상의 “신축주택의 취득기간”에만 차이가 있는지요? 그렇다면 <98년 5월 22일~99년 6월 30일> 기간이거나 <01년 5월 23일~02년 12월 31일> 기간에 서울에서 신축아파트를 분양 계약 (한 후 소유권 이전등기 경료)된 아파트는 동일한 양도소득세 감면 혜택이 있는지요?

(6) 중요: 관련법 개정으로 “~까지 양도시에만 혜택”으로 되어 버릴 가능성은 없는지요? (99년 4월에 조특법 99조를 믿고 이미 분양 계약하여 아파트 취득을 완료한 사람들의 믿음을 저버리는 불확실성을 정부에서 자행할 가능성은 없을지에 대한 질문입니다. 조세 원칙 중 신의, 확실성 같은 것이 있다고는 하나, 워낙 믿을 수 없는 세상이어서 그럽니다….) 혹시 “~까지 양도시에만 혜택”으로 될 가능성에 대비하여 무리해서라도 가능한 빨리 아파트 A를 처분할 필요성은 없을 지요?=> 세무사님의 경험과 판단해 근거하여 알려주시면 감사하겠습니다. 혹시 세무사님이 말씀해 주신 것과 달리 법규정이 실행된다 하더라도 저는 세무사님에게 따지는 그런 미련함을 범하지 않겠습니다…


질문2: 아파트 A가 소득세법 시행령 상의 1세대 1주택 비과세 조항에 적용되어 “비과세” 혜택 받을 수 있는지 여부. “비과세” 혜택을 받기 위해 지금부터 충족시켜 주어야 하는 요건들은? (조특법 99조에 비해 소득세법 시행령 상의 1세대 1주택 비과세 조항에 대하여는 학습한 바가 별로 없음을 말씀드리겠습니다. 여기까지 개인학습을 하기에는 너무 벅찼습니다.)

(1) 먼저 아래 국세청 종합상담실에 있는 Q&A 사항은 본인소유 아파트 A와 유사한 건으로 사료되어 소개드리고 본인 아파트 A와 연관하여 질문드리겠습니다.

제목: 양도소득세 특례 답변일자 : 2003-12-01

질문:
저는 1가구 1주택자입니다. 1999년 2월에 미분양 아파트를 계약하고, 2000년 8월에 잔금을 치뤘습니다. 지역은 서울 강남구 입니다.
이 경우 매도시 양도소득세가 면제되는지요?
당시에는 1년 보유 후 매도시 양도소득세가 면제되는 특례가 적용된다고 들었습니다.
법 개정 후 현재 규정은 어찌 되는지요?

답변:
양도소득세 관련 문의에 대한 답변입니다.
1999년에 매매계약한 신축주택은 다음의 2가지 특례에 해당될 수 있으므로 살펴보시기 바랍니다
1. 소득세법시행령 제155조 제17항에 의하면, 매입하는 경우로서 1999.1.1부터 1999.12.31까지 주택의 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우라면 취득일(잔금청산일)부터 1년이상 보유(서울,과천, 5대신도시에 소재하는 주택의 경우 2003.10.1이후 양도하면 1년보유 및 1년거주도 한 주택이어야 함)후 양도할 경우 소득세법시행령 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 판정시 보유기간 3년을 1년으로 보아 동 규정을 적용하는 것입니다.
1세대1주택으로 상기에 해당하여 양도소득세가 비과세되는 경우 농어촌특별세도 없는 것입니다.
2. 또한 조세특례제한법 제99조의 규정에 의하여 거주자로서 주택건설업자와 1998.5.22부터 1999.6.30까지의 기간(국민주택의 경우 1999.12.31 까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것(감면세액에 대한 농어촌특별세는 20%는 부담)입니다. 다만, 분양권을 매입하여 취득한 경우, 등기하지 않고 팔거나, 고가주택에 해당하는 경우에는 동 감면규정을 적용받을 수가 없는 것입니다.
상기의 조세특례제한법 제99조의 규정은 1세대 여러주택자이어도 적용을 받을 수가 있는 것입니다.

(2) 본인 아파트 A도 위의 답변 1의 내용 중, “주택의 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 시점” 요건으로만 보면, 소득세법시행령 제155조 제17항+소득세법시행령 제154조 제1항에 해당되어 양도소득세 0, 농어촌특별세 0를 적용 받을 자격은 일단 되는 건인지요?

(3) 양도소득세 0, 농어촌특별세 0를 적용 받으면, 양도 시 총 세금이 0인지요? 아니면 또 다른 세금이 있는지요?

(4) (일단 매매 계약 싯점 만으로 보면, 양도시 양도소득세 0, 농어촌특별세 0를 적용받을 조건을 충족시킨 것으로 보이는데) 양도소득세 0, 농어촌특별세 0를 적용 받기 위해서 본인의 아파트 A 및 본인이 갖추어야 하는 추가 요건은 무엇인지요? 거주기간, 보유기간 요건과 또 어떤 요건이 있는지요?

(4-1)아파트 A는 양도시에 실 거래가가 6억 이상의 고가주택일 것이 분명한데 이 경우에도 양도소득세 0, 농어촌특별세 0를 적용받을 수 있는지요?

(4-2)아파트 A에 “본인이 거주한 전체 기간의 합이 1년 이상” 만 되면 요건을 모두 충족 시킨 것인지요? 앞서 말씀드린 바와 같이, 본인은 아파트 A에 입주 후 최초 5개월만 거주한 후 인근 다른 아파트에서 거주/주민등록 되어있습니다. 아파트 A에 앞으로 추가로 7개월 만 더 거주하면 요건이 충족되는지요? 그리하여 아파트 A에서의 총 거주 기간을 1년 채우면 그 후에 다른 곳에서 거주하여도, 즉 아파트 A 양도시 아파트 A에 거주하지 않아도 양도 시 양도소득세 0, 농어촌특별세 0를 적용받을 수 있는지요?

(4-3)아파트 A에서 추가 7개월 거주를 위해서는 본인만 아파트 A로 주민등록이전/실거주해도 세무당국에서 본인이 아파트 A에서 거주한 것으로 인정해 주는지요? 이 경우에 제 아내와는 다른 주민등록/거소를 가지게 됩니다. (양도세와 별개 문제지만 하나만 더 질문드립니다.) 현재 본인이 임차하고 있는 전세 아파트에서 본인이 전출해 나가고 아내만 주민등록이 남아있게 되더라도 임차인 대항력이 존속되는지요? (세금과 별개 문제라 내치지 마시고 이것도 가능하면 꼭 좀 알려주십시오. 부탁드립니다.)

(5) (양도소득세 0, 농어촌특별세 0를 적용 받을 수 있는 요건을 충족시킨다 하더라도) 위 질문 1의 (6) 에서 염려한 바처럼, 관련법 개정으로 “~까지 양도시에만 혜택”으로 되어 버릴 가능성은 없는지요?

(6) (양도소득세 0, 농어촌특별세 0를 적용 받을 수 있는 요건을 충족시킨다 하더라도) 위 질문 1의 (3) 에 언급된 바에 준하여, 양도싯점에는 해외에 거주하게 된다면 (해외 취업 등) “비과세” 혜택을 받는지요?


질문3: 조특법 99조에 의한 양도 소득세 감면 vs. 소득세법 시행령 1세대 1주택 비과세에 의한 총 세금 계산

<사실>
99년 4월 최초 분양 계약, 01년 12월 잔금 후 입주, 02년 1월 소유권이전 등기 완료
전용면적 115제곱미터, 분양가 3.3억 (기준시가도 동일하게 봄)

<가정1>
양도시기: 05년 1월 (본인 보유 3년 1개월, 본인 거주 1년 함)
양도시 실제 양도가 8.3억
양도시 기준 시가 6.3억

양도관련 총세금은? (비교하여 계산방법 알려 주십시오)
- 조특법 99조에 의거한 양도소득세 감면 적용시
- 소득세법 시행령에 의한 비과세 적용시

<가정2>
양도시기: 06년 1월 (본인 보유 4년 1개월, 본인 거주 2년 함)
양도시 실제 양도가 9.3억
양도시 기준시가 7.3억

양도관련 총세금은? (비교하여 계산하여 주십시오)
- 조특법 99조에 의거한 양도소득세 감면 적용시
- 소득세법 시행령에 의한 비과세 적용시

<가정3>
양도시기: 08년 1월 (본인 보유 6년 1개월, 본인거주 1년 함)
양도시 실제 양도가 9.3억
양도시 기준시가: 8.3억
취득싯점으로부터 5년 되는 시점에서의 기준 싯가: 7.3 억

- 조특법 99조에 의거한 양도소득세 감면 적용시
- 소득세법 시행령에 의한 비과세 적용시

<<대단히 감사합니다. 꼭 친절하고 자세한 답변 부탁드리겠습니다>>

회원님도 위와 같은 고민이 있으신가요? 상담신청을 하시기 전에 제목별, 주제별 검색을 통해 내게 맞는 상담 사례를 찾아보세요. 본 질문에 대한 전문가의 답변을 조회하실 수 있습니다. 열람료 : 1건 당 1,100원