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안녕하세요? 재개발로 내집 마련을 하려는 실 수요자입니다.

현재 옥수동 553번지(13구역에 포함)에 거주하고 있는데, 이쪽 지역 재개발이 유망한 것 같고, 또 여기 게시판이 답변도 충실하게 잘 해주시는 것 같아서 이렇게 문의를 드립니다..
약 20여년 전부터 이곳에 집을 구입해 거주하고 있었는데, 사정상 99년도에 집을 팔고 같은 번지수 내로 월세로 이사를 하였습니다. (지금은 땅을 치고 후회가 되는군요...ㅜ.ㅜ)

하여간, 내집 마련을 위해 청약 통장 1순위도 되어서 청약등을 시도해봤으나, 입지가 좋은 곳은 너무 높은 경쟁률 때문에 번번이 떨어지고,, 가장 확실한건 재개발 지분투자뿐이란 생각이 들었습니다. 그래서 현재 관련 정보를 열심히 알아보고 공부하는 중입니다.
현재 지분 매입등을 구체적으로 알아보려 하는데요, 질문을 드리겠습니다. 참고로, 투자 목적이 아닌 '실 수요자' 입장에서 살펴봐 주시면 좋겠습니다.

1. 현재 옥수 12구역은 구역지정 신청이 반려되어서 다시 추진중으로 알고 있습니다. 그런데, 12구역은 현재 등기분할이 너무 많이 이루어졌고, 현 세대주 수가 입주 가능한 물량 수에 거의 다다른 것으로 알고 있습니다. 그리고 가격도 많이 올라 있는 상태이구요..
만약, 12구역의 지분을 투자했을때, 조합원 수가 분양 물량보다 많은 경우가 발생하면, 지분의 크기(가격)등에 따라 분양을 못받게 되는 경우도 발생할 수 있는 것인가요?
현재 동원 가능한 현금이 약 5~6000 정도라 가장 작은 지분만 확보가 가능해서 위 상황이 발생할 경우 리스크가 너무 클 것 같아서 걱정입니다.
종합적으로 현 시점에서 12구역에 대한 투자 가치가 얼마나 있는지요??


2. 현재 553번지(13구역내)에 20여년 전부터 거주해오고 있었고, 99년부터 세입자로 거주중인데, 옥수 13구역 재개발시 임대아파트를 분양받을 수 있는지요?
임대아파트를 분양받을 수 있는 경우와 없는 경우에 대해서 구체적으로 알고 싶습니다.


3. 옥수12구역은 1번 질문에서 언급한 이유로 리스크가 크다고 생각되어, 13구역에 지분 투자를 해보려고 합니다. 구역지정 신청도 안되어 있지만, 이명박 시장이 강북 개발에 의욕을 보이고 있어서 12,13구역 모두 사업 추진에 탄력이 붙을 것으로 예상되고, 13구역의 건축 예정 세대수가 2000세대가 넘는 것으로 알고 있는데, 등기 분할로 인한 조합원 수가 어느정도 많아져도 충분히 감당할 수 있을 것 같구요..

현 시점에서 13구역 26평형 지분 투자가 어느정도의 매리트가 있는지요? 그리고 투자는 빠르면 빠를수록 좋은 것인가요??
(계속 살아왔던 곳이고, 서울에서 입지도 좋아서, 장기적으로 거주를 하려고 하는 입장에서 봐주시길 바랍니다.)


4. 13구역에 지분을 가지고 있는것과 동시에 세입자로 거주하는 경우, 조합 아파트와 임대 아파트를 모두 분양 받을 지격이 주어지는 건가요? 아니면 둘중 하나를 포기해야 하는 것인가요? 다른 곳에 이런 사례가 있을 것 같은데,, 예를 들어 설명해주시면 좋겠습니다.


마지막으로, 제가 위 질문에서 언급한 내용중에 특별히 사실과 다르다거나, 충고해줄 부분은 없으신지요?? 질문이 너무 많아서 죄송스럽지만,, 서민에겐 불가능해서 포기하고만 싶었던 내집마련의 꿈을 다시한번 꾸며, 답변을 기다리겠습니다.

그럼, 수고하십시오~

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