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숭실대입구역에 인접한 동작구 상도5동 134제일지역주택조합의 조합원으로 23평형-분양가 1억8천5백-아파트를 1000만원의 조합비와 2500만원의 프리미엄을 주었습니다. 조합원 등록 직전 영수증을 건네받아 제 이름을 기재했습니다. 이번이 부동산 투자를 처음해보는 20대 후반입니다. 안산 반월 관련 공개 자료를 통해 조합아파트에 대해 어느정도 알게 되었구요.

일단 중도금은 무이자 융자처리로 들었으며, 제 자본은 1700만원 들었고 나머지는 대출로 처리했습니다. 무이자 융자를 믿고 일단 뛰어들은 상황이지요. 아직 사업계획 승인은 남아있는 상황
이고, 2주후에 조합원의 분양계약을 한다고 합니다. 조합측에 전화로 문의해보니 토지 및 건물매입은 약 70-80% 정도 진행되었다고 하네요. 1600세대 중 900세대를 조합원이 입주한다 하구요.

그러나 사실 말만 들었지 사전 조사와 관련 서류 확인 절차없이 섣부르게 행동하지 않았나 싶습니다. 저는 조합원 영수증만 가지고 있는 상태며 나머지는 대출로 처리해야 합니다.
참고로 분양대행은 지오테크에서, 시공은 한진중공업건설부문에서 실시한다고 합니다.



이와 관련해서 여러가지가 궁금해 이렇게 질문 드립니다.

1. 분양계약 이후 조합원 명의이전을 통한 전매행위가 가능하다고 들었는데 투기과열지구의 전매제한을 규정하는 주촉법. 주택공급에 관한 규칙등을 살펴보아도 이러한 예외사항을 찾기가 어렵더군요. 관련 법안과 조항을 알 수 있을까요? 그리고 조합측에 물어보니 1년간은 명의 이전 하면 안 된다고 하더군요. 해서 관련 법안을 참고해 대처하려는 생각을 가지고 있습니다.

2. 조합주택의 조합원 자격을 보면 해당지역 6개월 이상 거주한 자이어야 하는데 저는 외부지역에서 거주하고 있으며, 문의 결과 외부지역 조합원 자격이 부여된다고 들었습니다. 제 경우
조합원 자격이 인정 될 수 있는지요? 있다면 동호수 배정에서 불이익은 없는지요? 물론 저는 무주택 세대주입니다.

3. 통상적으로 분양시보다 입주시 프리미엄이 4000만원 오른다고 했는데, 이미 저는 사업계획 승인 이전 이미 2500만원의 프리미엄을 지불했습니다. 앞으로의 사업계획 승인과 절차를 지켜봐야 하겠으나 전문가의 관점에서는 어느정도 오를것으로 보시는지 듣고 싶습니다. 이곳은 역세권에 위치해있고 23평형의 중소규모라 수요는 충분하다고 생각되어 그 이상의 프리미엄을 기대할 수 있지 않을까요? 그리고 어차피 분양계약은 해야 최소한 2500만원의 프리미엄이라도 확보가 가능한 상황입니다.

4. 물론 전매가 가능하다면 사업 절차의 진행이 될 수록 프리미엄은 붙어나가겠으나 추진 절차마다의 정확한 매매 시점을 알고 싶습니다. 제 생각엔 무이자 융자처리 후 입주시 잔금치르기 직전 전세가 가능하다면 전세를 통해 원금을 조금 갚고, 부동산을 담보로 대출을 받아 나머지 잔금을 치루어 아파트를 소유할 생각이며 차후에 시장상황을 지켜보고 시세차익을 노리려 합니다.
물론 성립되는 상황이라면 과연 어느정도 이익이 가능한지도 알고 싶습니다.

5. 인터넷 검색을 통해 추가부담금, 대한주택보증을 통한 시공보증, 조합아파트의 시공 지연 등의 내용을 알아보았습니다. 이점에 대해서 조합측이나 시공사로부터 구체적으로 어떤 정보를 얻어야 하는지 알고 싶네요. 그리고 지금 와서 생각해보니 2500만원의 프리미엄을 주고 조합원에 가입하게 되었는데, 과연 2500만원의 프리미엄을 주고 살만큼 지역조합 가입이 어렵습니까? 제 생각엔 지역조합 모집 공고를 확인 후 조합비만 치루면 조합원이 될 수도 있었을텐데 하는 후회가 들어서요. 지역조합에 가입하는 최초의 절차를 이제라도 알고 싶습니다.

6. 기타 추진 과정이 진행 될 수록 제가 알아봐야 하는 내용과 주의할 점은 어떻게 되는지 구체적으로 알고 싶습니다. 조합측과 시공사, 분양대행사에게 제가 알아야 할 것은 구체적으로 어떤 점이 있는지요? 토지매입 상황을 조합측에 문의해보니 70-80% 매입되었으며, 알고 싶으면 등기부등본을 띄어보라만 하더군요. 또한 통상적인 경우를 생각해볼 때, 이 지역의 사업계획승인이나 착공, 입주는 언제쯤이면 가능 한지도 궁금하네요.


위에서 보시다시피 저는 부동산 투자를 처음하게 되었습니다.하지만 이번 기회를 통해서라도 제대로 된 부동산 지식을 알고 싶어 어느정도 정보 검색 후 이렇게 글을 띄웁니다. 궁금한 점들이 많습니다. 아무쪼록 훌륭한 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

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