부동산 정보포털에서 거래포털로!

- 수고하십니다. 두서없이 여쭈어 봄을 양해하여 주시면 고맙겠습니다.

- 본인은 현재 39세(67년 1월생)로 평범한 관리직 은행원(과장)으로 재테크에는 전혀 문외한임

- 이번에 애들 교육(쌍둥이 여아 4세. 2002년 1월생으로 2008년 초등 입학 예정) 및 재테크를 위해 아파트 옮기기를 강력 희망

- 현재 보유자산은 33평 아파트(2002.6월 입주 영등포역 근처 대우드림타운 3억 5천만) 보유

. 연봉 75백만원. 월 급여 4.6백만원(의료보험 등 공보험 공제 및 세후, 일반보험료 및 연금 공제후 순수입 기준) 수준.
보험료 및 연금 등 불입 월 85만원[연금보험 월 55만원(01.12월 이후 불입, 보험사 35만원, 은행 20만원, 55세까지 불입). 보장성 종신생명보험(사망하면 1억 보장) 월 20만원(2003.12월 가입 60세까지 불입, 본인의 건강관련 보장, 쌍둥이들 21세까지 조그만 보장이 옵션임). 아내(39세. 67년생) 명의 연금보험 월 5만원 (2002년 9월 가입. 60세까지 불입 예정) 및 저축성 건강보장 보험 월 5만원 불입(2001.1월 가입 60세까지 불입 예정)]

. 청약예금 1순위 9백만원(본인 3백만원 92년 1월 가입, 아내 6백만원 01.2월 가입). 기간만료 정기예금 3천만원. 장기주택마련 저축 28백만원(3년 불입, 중도해약하면 연말정산시 페널티 부담하여야 함),

- 주택담보대출 2.3억원(3년거치 20년 원리금 분할 상환 예정, 이율 3개월 CD변동 금리 조건, 현재 본인 신용상태 등을 고려시 초기 3년 이율 5.0%, 4년차 이후 5.2%, 단 향후 금리인상시 금리가 추가될 가능성 있으나 임금이 인상되고 내년 봄정도에 차장 승진 가능성이 있어 이자 및 원금 상환은 감당할 수 있을 것으로 보임) 내외 규모로 5.8억원 정도(등기비, 수리비 등 제외기준)하는 재건축에 따른 수익을 바라보면서 정부의 소형평수의무를 골자로 하는 정책 등에 따른 중대형평수 희소성으로 인한 가격상승도 아울러 기대되는 오금동 우창아파트 40평형(19년 정도된 아파트로 12층중 1,2층 저층 싼 것) 또는 애들 교육여건이 강남 못지 않은 최상조건에 장기적으로 재건축 수익이 기대되는 목동 신시가지 7단지 27평형(5층 저층아파트) 구입을 희망

- 대출 규모가 상당히 크지만 급여가 1년에 4～5백만원 정도 인상되고 정년 퇴직 58세 감안할 때 저축 대신 아파트에 투자할 생각임

- 얼마전 주거여건이 좋은 송파동 삼익아파트 39평을 직접가서 알아 보았으나 매물이 거의 없고 6억 5천만원에 달해 3.3억원 이상을 대출받아야 해 너무 무리인 것으로 판단하였음

- 대우드림타운(옛날 크라운맥주 부지에 2,462세대 지역조합아파트로 구성되어 있으며 중대형 평수는 없으나 주위 발전 가능성 및 롯데백화점, 신세계백화점 등 쇼핑시설 및 얼마전에 오픈한 롯데시네마 및 역세권 등을 고려할 때 저평가 되었다는 견해도 있음. 그러나 문래동 엘지빌리지 35평은 최고가 5억원 정도로 많은 차이가 남)은 주위환경(영등포역 노숙자 문제, 단지내 초등학교는 있으나 중학교 이후 좋은 학교가 없고 학원이 없는 등 교육여건이 좋지 않고 주변은 온통 노후화된 단독주택 들이 있음. 한편 근처에 신길동 뉴타운 설이 있음) 및 여건(발전 가능성이 있는 문래동, 경방 어뮤즈먼트 단지 건설. 영등포 일대 개발 등이 예정되어 있으나 철길로 완전히 분리되어 있어 혜택 수혜는 곤란하다고 보는 것이 일반적임) 등을 고려할 때 집값 상승의 여력이 별로 없고 올라가지도 떨어지지도 않을 것으로 부동산 중개인들은 봄(2002년말이후 가격 변동이 거의 없음)

- 목동 27평(방 3개)의 경우 매물이 없어 구하기 힘들지만 같은 단지 35평(현재 7억 5천만원 정도이며 본인으로서는 이 평수를 간절히 바라나 대출이 무려 4.3억 정도 소요되어 감당이 어떨지)에 비해 평수가 작아 큰 평수를 선호하는 국민들의 취향 및 이자부담 등을 고려할 때 35평은 가겫 상승폭이 크지만 27평형은 충분히 오를지 다소 우려됨. 반면에 15년 이상 보유시 과천 3단지나 6단지처럼 재건축 등의 가능성이 있어 장기적으로는 수익성이 있지는 않겠는지. 또한 교육 여건이 강남 못지 않아 강남이 오르면 무조건 목동은 오르고 향후 재건축을 위해서라도 지분이 높은 저층 아파트가 좋다는 견해도 있음. 그러나 될지 안될지 모르는 재건축(추정 2022년)까지는 기간이 너무 길고 빨리 구입할 경우 너무 이른 이자부담으로 자금이 묶여 저축없이 아파트만 바라보게 됨. 한편 목동 신시가지 아파트 단지도 2종, 3종 지구로 구분되며 대지지분도 차이가 나고 있으나 애들이 둘이어서 방이 3개인 평형을 원하나 별로 없음. 심지어 30평형도 방이 2개인 경우가 많음. 가장 빠른 재건축 대상 목동 1단지는 2013년이라 함.
투자가치가 있다고 하면 여타단지 방 2개인 27평형 소형 평수도 감당할 자신이 있음.

(같이 근무하는 동료도 1997년 1월 다소 무리를 해서 재건축 바라보고 과천 6단지 27평을 2억 7천만에 구입한 후 IMF 금리 폭등 위기를 겪었으나 현재 7억원 정도의 수익을 올렸음)

* 아내는 목동 3, 4단지 길건너옆이면서 교육 여건은 똑같고 살기편한 금호어울림 44평(현재 5억 7천만, 2004. 10월 입주)을 고려할 수도 있다고 하나 단지외인 점 및 동 아파트인근이 단독주택으로 개발되지 않은 점 등을 감안할 때 차라리 목동 3, 4단지내 소형 평수가 차라리 낫다는 생각이 듬(그러나 집값이 중형평수에 비해 소폭 상승하는 점 등을 고려할 때 부담이 가는 면이 우려됨). 한편 인근의 대원칸타빌레 2차(입주가 2년정도) 45평에 살고있는 타부서 직원 얘기로도 교육여건은 목동단지와 공유하나 입주민과의 수준차이(?) 등을 볼 때 집값이 너무 저평가되고 있어 후회된다고 함.

- 오금동 우창아파트(270세대, 84년 입주)의 경우 정부 재건축 규제(삼익아파트나 우창아파트는 중대형 규모가 크고 정부의 소형평형 건설 의무 기조 등 건축규제가 정권이 바뀌더라도 어느정도 유지될 것이고 삼익은 전문건설업체가 지어 워낙 튼튼한 점을 감안할 때 재건축의 가능성이 희박할 뿐더러 하더라도 1:1건축이 불가피할 것으로 예상) 등으로 향후 어떨게 될 지 모르겠지만 오금공원 등 주거여건이 뛰어난 점 및 역세권 개롱역인 점 등을 감안할 때 중대형 아파트 공급이 감소하는 향후에는 가격 상승 가능성(향후 송파에 2～3년내 공급 규모가 거의 없고 지을 땅도 없다고 함. 물론 1～2년내 잠실 주공 4단지 입주 및 가락시영 분양 등 변수 요인은 있다고 함)이 있는 것은 아닌지(또한 중개업자 말로는 정부의 재건축 규제는 필연적으로 중대형 평수를 선호하는 수요를 충족시키지 못하므로 공급을 늘려주지 않는 상황에서는 판교 분양이후 중대형 탈락자가 대체수요를 찾아 40평이상 아파트의 인상 가능성이 상당히 농후하다고 함). 다른 한편으로는 우창아파트가 송파동 삼익아파트에 비해서는 네임밸류가 떨어지고 다소 외곽에 취우쳐 있고 교육여건도 다소 떨어진다고 함. 반면 송파구가 문정지구, 장지지구, 마천거여지역 개발 등으로 발전가능성이 매우 크다고 함

* 우창아파트의 경우 친한 이웃이 한달전 40평을 5억 3천(2층)에 구입하여 본인에게 추천하였으나 현재 매물이 거의 없어 7천만원정도 오른 상태이며 일반인들은 재건축 가능성이 더 큰 3～4천만원 정도 비싼 상아1차아파트를 더 선호한다고 함. 또한 송파동 삼익아파트와는 근본적으로 교육여건 차이로 6～7천만원 정도 차이가 난다고 함

- 한편 각광을 받고 있는 분양이 끝난 잠실 단지 조합원 분양권(26평 정도)을 사는 방법도 있겠으나 현재 매물이 거의 없고 사면 막대한 거액이 일시에 들어가 생활이 어렵고 또한 층이 안좋은 일반분양분도 청약받는 것도 거의 불가능한 상황에서 국민주택규모 정도의 판교청약 등은 해 볼 생각임
- 또한 현재의 아파트를 안 팔고 같은 규모의 금액을 대출받아 다른 아파트를 전세끼고 사는 방법도 있겠으나 투자금액이 작아 마땅한 아파트를 찾기 어렵고 지금의 대우아파트가 투자가치가 있으면 모를까 현재로서는 기대하기 곤란하다고 봄

- 한편 직장 발령 등으로 향후 지방으로 내려가 근무할 가능성이 크나 2～3년 정도 근무후 애들 교육을 위해서라도 서울로 다시 올라올 예정임(그러면 2～3년 1억 8천에서 2억원 정도의 전세를 줄 가능성이 있어 자금 부담은 다소 줄어 들 수 있음. 물론 중도상환수수료도 생각해야 되겠지만. 더 심하면 애들이 초등학교 고학년까지 지방에 있는 것도 생각할 수 있음. 이렇게 지방근무를 통해 집을 늘려가는 직원도 있다고 함. 참고로 지방에서는 은행이 사택을 줌). 또한 국민주택규모를 구입하면 연말정산시 이자부담 1000만원 한도범위내에서 공제혜택을 받는 잇점도 있음

- 중요한 것은 반드시 무리라도 해서 아파트를 구입했으면 하는데 현재 아파트 값이 크게 오른 상태로 부담이 될 수도 있겠지만 그렇다고 폭락하는 경우는 없을 것이라는 견해가 지배적임. 그래서 매수시기를 언제로 잡아야 될지 조언을 부탁함. 본인이 희망하는 아파트(목동 7단지 27평, 35평, 우창아파트 40평형, 삼익아파트 등)에 대한 향후 수익성(1년 뒤 아파트 가치 등) 및 투자가치 등에 대한 세부 분석과 다른 아파트 구입 대상 등이 있을 경우 상당히 도움이 될 수 있는 노우하우나 조언 등을 부탁함. 애들 교육여건 1순위, 투자가치 2순위를 고려할 때 모아 놓은 돈이 별로 없어 투자 결정하기가 정말로 힘 듬. 그러나 저금리시대에 재테크를 위해서라도 큰 평수가 욕심은 나지만 주어진 현실이 그렇지 못해 답답함.

- 그리고 사실 아파트를 구입할려는 관심은 별로 없었으나 친한 이웃이 우창아파트로 간 것이 결정적 계기가 되었고 최근의 돌아가는 부동산 등 재테크 현실을 살펴보게 된 것임. (기실 대우아파트가 조합아파트로 2002년 입주시에 1억 이상 벌었으면 되었지 하는 안도감에 젖어 전혀 부동산 등 재테크에 관심을 가지지 않다가 늦게 쌍둥이을 한꺼번에 얻고 보니 달랑 집한채가지고 무어하겠느냐는 중압감이 들었음). 이번 계기를 통해 저금리 시대에서 반드시 저축 필요성은 없으며 어차피 아파트에 투자하면 IMF 상황이 오지 않는 이상 집값이 폭락하지는 않을 것이고 저금리보다는 그래도 경제규모가 커짐에 따라 은행이율보다는 높지 않겠느냐는 생각이며 대출이자 부담을 저축으로 생각하는 투자 마인드로 변경할 필요성을 느낌. 한편 2002년 이사 전에는 상계동에 살아 재테크에는 관심이 전혀 없었고 단순히 집주인 횡포에 따라 내집마련하자는 차원에서 퇴직금중간정산 받고 대출껴서 부동산 불황기인 99년 1월 2박 3일 줄서서 1.6억원의 대우아파트를 분양받아 결과적으로는 1.7억원정도의 이익을 올렸음.(물론 우스개 소리지만 그때 재테크에 혜안을 가졌더라면 더 크게 대출받아 2.4억원의 은마아파트나 아니면 강남이나 목동 등 소형평수라도 무조건 샀으면 어땠을까 하는 결과론적인 푸념도 해봄). 그래도 당시에 살기편한 상계동 32평 주공아파트를 강력히 구입할려고 결정했다가 새아파트가 좋겠다는 아내의 갑작스런 변덕으로 대우아파트로 턴한 것이 수익면에서 다소 위안을 얻으면서 투자가치 측면에서 어떤지역에 살면서 투자하는 것이 중요한 것인지를 새삼스레 깨달았음. 그리고 중대형 평수가 많으면 수준(?)이 높아 아파트 가격이 높게 형성된다는 것도 창피하지만 이번에 알게되었고, 가격 상승폭이 강북보다는 강남이 크며 소형보다는 대형이 그리고 우리나라는 애들 교육여건이 가장 중요하기 때문에 재테크를 위해서는 교육 인프라가 갖추어진 지역 또는 살기편한 새아파트만 고집하면서 투자가치가 있으나 주차어려움 등 살기 불편한 옛날 아파트를 배제하는 우는 버려야 된다는 사실을 인식하게 되었으며 끊임없는 관심과 공부가 중요하다는 것도 깨달음

- 너무 두서없이 많은 질문을 드려 죄송함. 답변후 추가 질문을 위해서라도 전문가님의 연락처 등을 희망하면 저의 욕심일까요.

* 아내가 회원으로 가입하였으며 본인의 연락처는 011-9745-4990이며 참고로 본인은 인천에서 5.23(월)-5.25(수) 3일간 연수중임

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