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서초동 극동apt재건축중인 44평 소유중입니다.(삼성래미안)
입주는 금년 5월말 예정이고 현시세 8억입니다.
(무이자이주비로 전세살고 있어 추가자산이 없으며 융자등 부채는 2억임)
도곡동에 비해서 입지여건이 뒤지지 않는다고 생각하는데 시세는 추가로 오를수 있을까 고견을 구합니다.
(인근 삼익,금호,삼호가든1,2,3,4차등 재건축 추진단지가 많아서 향후 시세상승 호재는 있다고 보는데 장기 보유하는게 나을까요. 부동산 안정기로 접어드는 금년 5월 완공후에 매도가 나을까요..?)

1.입주해서 사는것은 거주비용이 너무커서 입주시기에 전세금 4~4.5억을 받아 부채상환하고 2.5억정도로 강남권에서 전세를 사는 것을 기본골격으로 하고 있읍니다만 부동산 하향안정기로 접어들경우 래미안의 매도시기를 놓칠수 있는 단점을 우려하고 있읍니다.

2. 두번째는 입주시기에 전세를 주고 전세금으로 서울저밀도 재건축apt를 사는 것이 어떨까 생각중입니다. 전세금 4~4.5억을 받아서 주거도 겸하는 저밀도 재건축대상apt로 어디가 최적일까에 대해 판단이 어렵습니다.
교육문제로 강남권 25평은 되어야 할것같아 잠실쪽은 5단지외엔 부적격이고, 역삼동 개나리는 28~31평이 욕심은 나지만 너무 고가라서 부담이 많게됩니다. 현재 부채2억에다 추가융자를 2억은 더받아야 할것 같으니까요.
투자수익측면에서 가장 마땅한 곳이 어디일까요..? 추천해 주세요

3. 양도세를 부담하더라도 입주시 최고가에 매도를 한후 저밀도 재건축대상apt를 사는것도 고려중입니다. 서초극동을 97년 매입해서 03년 입주때면 1가구1주택 5년이상보유로서 고가주택양도세에만 걸리는데, 양도세는
얼마나 계산이 됩니까? 매도후에 가장 유망한 입지는 어느곳일지 자문을 구합니다. 입주해서 사는것을 전제로 역삼동개나리apt가 낳을지, 전세끼고 산뒤 거주용은 따로 전세를 들어가는 방법으로 잠실단지가 낳을지에 대해서 잘 판단이 서지 않습니다. 잠실4단지 17평이나 2단지 19평을 보유하여 향후 55평정도 분양받을시 추가부담금과 역삼동 28~31평을 보유후 향후 55평정도 분양받을시 추가부담금이 얼마나 될지 예상비교를 부탁드립니다.

1,2,3안 중 장래성이 유익한 순서대로 조언해 주시고, 현시점에서 거금을 들여 저밀도 재건축을 매입했을때 수익성이 있을지도 충고해주시면 좋겠읍니다. ( 현재 다른자산은 없고 부채 2억에 입주예정apt 8억을 놓고 볼때 순자산이 6억쯤이므로 강남권에서 주거를 해결하면서 재테크도 겸할수 있는 방안에 대해서 종합적인 consulting을 부탁드립니다.

어렵고 많은 내용 염치불구 전문가님의 도움을 기다립니다.

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