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귀 사이트를 알게 되어 참 반갑습니다.

저도 몇가지 질문이 있어 이렇게 글을 올립니다.
제가 여쭤보고자 하는 것은 지역주택조합에 관한 내용입니다.

** 너무 장황하게 설명해서 죄송합니다.
하지만 이 집이 평생 노점으로 야채행상을 하신 저희 어머님의 피와 땀이 서려 있는 것이라 제가 신중에 신중을 더하다 보니 질문이 길어졌습니다. 양해하시고, 가능한한 구체적이고 현실적인 답변 부탁드립니다. **

<기본사항>
- 저는 현석동 109번지 32평 단독주택(1966년 시공)의 소유주입니다.
- 지역주택조합 형식으로 진행되는 개발입니다.
- 시행사는 청옥산업개발이라는 곳입니다.
- 시공사는 우림건설이 유력한 것 같습니다.

<사업내역>
- 대지면적 : 약 4,060평
- 건축면적 : 약 3,746평
- 연 면적 : 지상층 - 약 7,490평
지하층 - 약 2,151평
합계 - 약 9,642평
- 지상용적률 : 199.94%
- 세대수 : 33평형 - 215세대 예정
- 구조 : 철근 콘크리트 벽식 구조
지상 12층 아파트 7개동
- 주차대수 : 지상 58대, 지하 195대. 합계 253대 수용
- 부대시설 : 관리실, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 놀이터 외

<조합측에 말하는 사업추진근거>
1. 본 지역은 한강수변, 조망권 경관지역으로 지정됨으로 인하여 재배발구역 지정을 득하고 사업시행을 하게 되더라도 용적율 저하(1종주거지역 : 4층이하적용)로 인한 토지가 하락으로 주민들의 추가부담이 증가될 것으로 봄

2. 호수아파트앞 도로가 25M도로로 개설(예정)됨으로 인하여 어차피 호수 아파트는 개발에서 제외됨 (2003년 초 보상예정으로 알고 있음.

3. 조합아파트로 건립시 2종주거지역에 용적율 적용(용적율 200%:12층이하) 재개발보다 한강조망권을 이용한 아파트 세대를 더 건립할 수 있음.

4. 토지 매입가격은 개별공시지가 기준하여 200% 정도 매입 예정임.

5. 지주 조합원은 확정분양가로 공급(평당 800만원)

6. 조합 설립 후 사업승인 이후부터 조합원지분에 대한 매매 가능(조합원 지분권 : 사업승인 후부터 교체가능)

7. 착공 후 30개월 이내 완공 입주로 사업의 신속성

<조합측에서 말하는 진행단계>
1. 구역내 해당 토지를 지주로부터 개별공시지가 대비 200%에 토지약정을 하고 매입을 함.
(재개발시 보상은 감정에 의한 평가로 공시지가 120% 정도임)

2. 토지 매입작업이 끝나면 조합원(지주)모집, 주택조합 설립을 신청(조합원 분양가는 확정분양가임)

3. 인가 후 토지대금 지급은 절차에 따라 지급
- 약정금 금 일백만원 정 약정시(전필지)
- 매매계약금 금 정(10%) 지구단위계획수립 후 1개월 이내
- 매매중도금 금 정(40%) 계약금 지급 후 2개월 이내
- 매매 잔금 금 정(50%) 중도금 지급 후 3개월 이내

4. 이주 계획에 따른 이주, 철거 및 착공

5. 착공 후 30개월 이내 입주
(재개발 사업시 7-8년 소요 후 입주 가능)

<조합측에서 말하는 12월 28일까지 계약을 해야 되는 이유>
- 28일 전까지 이 지역 주민 모두의 계약이 이뤄져야지만
내년 5월전까지 모든 절차가 끝나고 착공에 들어갈 수 있다.

- 내년 5월 전까지 모든 절차를 끝마치지 않으면
이 지역은 예정대로 수변지역으로 지정되어 1종지역이 되고,
건물을 4층이하로 지어야 하기 때문에 수익성이 현저히 떨어져서 개발 자체가 어렵게 된다.
(즉, 현재는 2종 지역으로서 12층까지 개발이 가능하다.)

<본인이 정리해본 내용>
1. 조합측 얘기는 지금 이런식으로 지역주택조합방식으로 개발을 추진 하지 않으면 나중에 결국 1종지역으로 적용되어 경제적 기회를 잃는 것은 물론 개발자체가 어려워 질 것이라는 것입니다.
> 본인생각 : 제가 알기로는 이미 지구단위계획이라는 것이 시행중인 것으로 알고 있는데 과연 지금 이런 방식으로 추진하면 2종지역으로 적용되고, 시기를 놓치면 1종지역으로 적용받는 다는 것이 좀 이해가 가지 않습니다.
(이 점에 대해서는 마포구청에도 직접 문의할 생각입니다만...)

2. 조합측에서는 12월 28일까지 계약서에 도장을 찍어야 조합설립 신청 등을 거쳐 이 사업을 추진할 수 있다고 합니다.
즉, 12월 28일까지 모든 주민이 계약서에 도장을 찍어야 5월까지 모든 절차를 진행할 수 있고, 그렇게 하지 않으면 이 지역이 1종지역(수변경관지역)으로 적용되어 낭패를 본다고 말합니다.
> 본인생각 : 계약서에 도장을 찍는다는 얘기는 저로서는 일단 제 집을 2억 1천 1백만원에 매매하는 것에 동의한다는 얘기인데 과연 650만원이라는 보상가가 적정한지 잘 모르겠습니다. 그리고 시행사인 "청옥산업개발"이라는 곳이 크게 신뢰가 가지 않는데 이 지역의 소유권을 가진 뒤에 그걸 통해서 은행에서 대출을 받을 생각인 모양인데 대출금을 챙기고 없어질 수도 있지 않습니까? 과연 그런 사례가 있습니까?

3. 저희 집은 대지는 평당 650만원, 건물은 평당 20만원을 적용하여 총 2억 1천 1백만원 정도를 준다고 합니다.
(계약서에는 이 내용이 포함되어 있는 걸로 알고 있습니다.)

4. 조합원에게는 아파트 분양권을 주고, 분양가는 조합원에게는 평당 800만원이고, 일반분양가는 평당 900만원이 될 것이라고 합니다. (풀옵션 아파트, 확정분양가)
> 본인생각 : 조합측 설명은 지역주택조합은 그 특성상 아래와 같은 계산대로 사업을 진행하기 때문에 손해볼 것이 없다고 합니다.
* 총 비용 = 총 대지 매입금액 + 총 공사비용 + 총 공사 간접비용 + 총 부대비용
* 총 소득 = 조합원분양으로 얻는 소득 + 일반분양으로 얻는 소득
* 총 비용 = 총 소득
즉, 위의 계산과 같이 총비용과 총소득이 같게 만들기 때문에 조합원들로서는 손해볼 것이 없다는 것입니다.
이런 식으로 계산해서 나온 결과를 가지고 매입은 평당 650만원에 하고, 분양은 평당 800만원에 하겠다고 하는 것인데 제 입장에서는 증빙자료도 보지 않고 그 사람들 계산대로 믿고, 매입가격 및 분양가격에 동의를 해야 하는지...

5. 제가 그 곳에 살지 않기 때문에 사실 여부는 모르겠으나 많은 사람들이 이미 계약서에 도장을 찍었다고 하고, 아직 안 찍은 사람은 저를 포함해 몇명 되지 않는다고 합니다.

6. 조합측 얘기로는 분양됨과 동시에 수천만원의 프리미엄이 붙고, 결국에는 평당가격이 최소 1,200만원이상으로 뛸 것이라고 합니다.
> 본인생각 : 이 아파트가 한강이 내려다 보이는 33평형 아파트라는 점을 고려해 볼 때 타당성있는 얘기라는 생각이 듭니다.

7. 각 세대는 나중에 시행사 측에 대행료로 900만원을 내야 한다고 합니다.
제 입장에서 정리해 보면 아래와 같습니다.
* 집 매매 대금 : 2억 1천 1백만원
* 아파트 분양가(33평형) : 2억 6천 3백만원(확정분양가)
* 총비용 : 2억 6천 3백만원 - 2억 1천 1백만원 + 900만원 = 6천 1백만원
즉, 32평의 단독주택을 팔고 거기다 6천 1백만원을 보태서(물론 등록비등 기타 비용이 들겠지요) 한강이 내려다 보이는 33평의 아파트를 얻는 다는 계산이 나옵니다. 추후에 아파트 값이 예상대로 오른다고 본다면 괜찮은 내용인 것 같습니다.
하지만 문제는 수익성만이 아니라 조합측과 시행사에서 추진하는 이 사업이 얼마나 타당성있고, 믿을 수 있나 하는 것입니다.

8. 제가 결정을 미루자 일단 인감도장이 아닌 목도장이라도 찍어서 가계약이라도 성립시키라고 합니다. 그래야만 사업을 추진할 수 있다고 합니다. 조합측 얘기로는 인감도장이 아니기 때문에 법적인 구속력이 없다고 합니다.
- 본인생각 : 구비서류로 인감증명, 호적등본 등이 필요한 것을 보니 목도장은 찍어도 괜찮지 않을까 하는 생각은 들지만 과연 목도장은 법적효력이 없는지요.

<질문 내용>
1. 이런 내용으로 사업이 진행될 때 주택 소유주로서 계약체결 전에 확인할 사항이나 주의할 사항을 알려 주시기 바랍니다.

2. 시행사에 대해서 구체적으로 알아 보고 싶습니다.
- 제가 직접 알아볼 부분이기는 한데 혹시 좋은 방법이 있다면 알려 주시기 바랍니다.

3. 주택을 매도한 후에 조합원으로 가입되어 분양권을 받는 것을 확신할 수 있는지...
(즉, 제가 주택을 매도한 후에 시행사가 저를 조합원으로 넣어 준다는 것을 계약서에 의존해도 되는지...)

4. 제가 알기로는 주택조합법이 바뀌어서 해당지역에 6개월이상 거주하고 있는 무주택자와 60m이하 소유자만 지역주택조합의 조합원자격이 있다고 하는데 이런 방식의 사업을 진행할 때 제가 조합원이 되는 것에 문제가 없는지... 현실성있는 방법이 있는지...
(만약 조합결성이 앞으로 6개월 후라면 제가 집을 팔고 무주택자로 6개월이 지나는 것이니까 상관이 없지만, 그렇지 않다면 그 곳에 거주하는 다른 명의의 무주택자라도 세워야 된다는 얘기인데...)

5. 1종지역(수변경관지역)으로 이미 적용을 받는 것이 아닌지?
(제가 알기로는 이미 지구단위계획이라는 것이 시행중인 것으로 알고 있는데 과연 지금 이런 방식으로 추진하면 2종지역으로 적용되고, 시기를 놓치면 1종지역으로 적용받는 다는 것이 좀 이해가 가지 않습니다.)

6. 조합원에게 아파트를 분양할 때는 확정분양가(평당 800만원)에 따라 분양한다고 하는데, 이 약속이 계약서에 명시되어 있다면 믿어도 될는지?

7. 과연 650만원이라는 보상가가 적정한지 잘 모르겠습니다. 그리고 시행사인 "청옥산업개발"이라는 곳이 크게 신뢰가 가지 않는데 이 지역의 소유권을 가진 뒤에 그걸 통해서 은행에서 대출을 받을 생각인 모양인데 대출금을 챙기고 없어질 가능성은 없습니까? 과연 그런 사례가 있습니까?

8. 위에선 말씀드렸듯이 조합측과 시행사측에서 계산해서 나온 결과를 가지고 매입은 평당 650만원에 하고, 분양은 평당 800만원에 하겠다고 하는 것인데 제 입장에서는 증빙자료도 보지 않고 그 사람들 계산대로 믿고, 매입가격 및 분양가격에 동의를 해야 하는지...
매입가에 비해 분양가가 과연 적정한지...

9. 제가 계약을 미루자 인감이 아닌 목도장으로 가계약을 맺어서 조립설립을 추진하자고 하는데
목도장으로 한 가계약은 괜찮은 것인지(주택매도에 대한 실제 법적 구속력이 없는지) 알고 싶습니다.

** 긴 내용 읽어 주셔서 감사합니다**

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