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부산광역시 수영구 남천동 삼익타워아파트 41평형 구입에 대한 문의 드립니다.

1. 매물 현황
ㅇ 상호 : 삼익타워아파트
ㅇ 기본현황:
- 규 모 : 총798세대, 8개동, 12층형
- 입주일 : 1977년 12월
- 난 방 : 중앙난방식

ㅇ 구입희망 평형(41평형, 전용면적33.12평)

ㅇ현시세 : 매매(하한가 1억8,500, 상한가2억2천만원)

ㅇ 인근단지 :
- 도로 하나로 연접 : 삼익(기존)아파트(5층, 680세대, 재건
축승인신청후 결과를 기다리고 있음)

- 인근 위치 : 삼익비치(3,060세대), 삼익뉴비치(990세대),
삼익빌라(240세대) 등 남천동 대규모아파트 단지


ㅇ 교 통 : 지하철과 대형할인점, 광안리해변



2. 주요내용

1) 메리트
ㅇ 노후아파트에 따른 재건축가능성
ㅇ 시세대비 저렴한 가격으로 구입제시
ㅇ 인근 삼익기존아파트와 삼익비치아파트 그리고 인접한
아파트단지와의 대규모단지가 가지는 가치성
ㅇ 광안리해변 및 광안대교준공후의 가치상승

2) 부정적인 면
ㅇ 26년된 아파트로서 12층이라 저층도 아니므로 재건축승인
가능성이 있는지 확신이 없어 투자가치가 있을지 의문
ㅇ 재건축승인이 나더라도 저층인 삼익(기존)아파트에 비해
다소 고층인 12층이라서 수익성이 얼마나 될지?
ㅇ 40평형대라서 전세로 돌릴 경우 소형평수에 비하여 "공실"
가능성(전세 회전율 저하)
ㅇ 다소 큰 평형이므로 매매 등 환금성이 낮은 점
ㅇ 중앙난방이라서 관리비 부담

3. 구입방법
1) 사업을 하는 아저씨가 하한가 1억8,500, 상한가2억2천만원인 현 아파트를 1억5천만원에 파시려 하거든요. 부동산사무실에 의뢰하시지는 않았고 제게 파시려는데..현재 근저당이 5천만원 걸려있어 현금1억5천만원을 드리는 방법을 이야기하십니다.

2) 매매대금 조달
처갓집 7천만원 + 대출5천만원(본인3천만원+아내2천만원)
처가에서 은행에 넣고 이자받아서 생활하시다가 저금리에 생활이 안되어서 전세 및 일부월세로 임대하시고자 합니다.

필요한 1억5천만원에 대해
ㅇ 1억원 : 처갓집에서 7천만원과 회사 복지자금5천만원중
3천만원으로 잔금을 치룸
ㅇ 5천만원: 회사 복지자금 대출중 나머지 2천만원으로
세금납부 및 아파트 수리비 충당
등기후 바로 전월세를 놓아 전세금으로 은행근저당을 갚으려 함


4. 문의내용
1) 재건축 가능성
제 생각에는 5층짜리 삼익(기존)아파트가 재건축승인신청을 하고 결과를 기다리는중이지만 재건축에 필요한 부지가 남구청 소유로 되어 있고 일부 기반시설이 삼익타워아파트와 공동으로 사용하고 있는 문제로 인하여 삼익타워아파트가 12층형으로 저층은 아니지만 26년된 노후아파트로 삼익기존아파트와 연계하여 재건축승인대상이 될 가능성이 있다는 생각이 드는 데 소형평수가 아니라 전세유치시 힘들지 않을까하는 점과 매매시 환금성이 다소 떨어지고 만약 재건축승인이 안난다면(아직 신청되지 않음) 과연 투자 매리트가 있을까요? (장인께서는 임대료 받아서 생활자금으로 쓰시다가 가까운 시일에 재건축이 안되더라도 10여년후에 재건축대상이 될 가능성도 있고 집사람에게 물려 주실려고 생각하심)

그런데 제생각엔 재건축가능성이 아주 희박하다면 노년 생활자금으로 사용될 임대료라면 중대형평수(41평)에 26년된 노후아파트 보다는 신규 소형아파트를 구입하는게 전세회전율이나 매매시 환금성 확보가 낫지 않을까요? (신규 아파트는 비싸서..)
가욋돈으로 투자하는 게 아니라 처갓집 노년 생활비가 몽땅 들어가고 집사람이나 본인도 맞벌이지만 모아둔 돈이 워낙 없어서 걱정이 많이 들거든요..

2) 재건축승인시 수익성
재건축승인이 나더라도 저층이 아닌 12층이라서 투자대비
수익성이 있을까요?
12층이 수익성이 있을려면 20층이상 재건축되어야 하죠?

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