부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하십니까..?
항상 성실한 답변에 감사드립니다..
본 질의는 아파트 상담실에 올렸던 내용이나, 세무성격이 커서 세무 상담실에 다시 질문드리오니 답변부탁드립니다..
참고로 답변내용도 같이 첨부합니다..
즐거운 하루되세요..
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저는 만 30세 남자입니다..
작년 4월에 결혼하여 맞벌이를 하고 있구요..
와이프는 임신중이고, 올해 8월경 출산예정입니다.

현재 상황은..
보유현금 : 15백만원
적금누계 : 현재 10백만원 2005년초 36백만원 회수
매월 적금액 : 2백만원
연봉수준 : 부부 합계 50백만원
주택청약예금 : 부부 합계 3백만원 2구좌 보유(1구좌 1순위)
본인명의주택 : 없음

저희 본가는 성산동 자택(부친명의), 사당3동 대림아파트 24평형, 31평(모친명의)등 3주택을 소유하고 있는데.. 그 중 24평형(15층 중 9층)에 저희 부부만 전입신고하여 살고 있습니다..
사당동 대림아파트는 어머니께서 재개발 되기 전에 지분을 취득하여 2주택을 소유하게 되었구요(1989년 11월 준공)..
현재 시세는 대략 2억~2.3억 정도 합니다..
고속도로도 접근성도 좋고, 올림픽대로, 남부순환로도 가깝습니다..
제 직장은 을지로 입구, 와이프는 역삼동인데, 대중교통을 이용하고 있구요..대체로 출퇴근 시간도 만족하는 편입니다..
특히 24평은 단지 내에서 대로변에 가장 가깝게 있어 좋구, 발코니(관악산), 복도쪽 전망(고속터미널~타워팰리스)도 매우 만족합니다..
단지 복도식이고, 중앙난방식이라 관리비가 좀 비싸고(여름철 8~9만원,겨울철(15~17만원), 겨울철에 만족스럽게 따뜻하지 못한점, 주차공간 부족, 교육여건 등이 단점입니다..


질문내용입니다..

현재 어머니 명의의 주택에 거주하고 있기 때문에 향후 양도세 및 상속세 부과가 예상되는데, 절세대책을 알고 싶습니다..
올해부터는 1가구 2주택의 경우 양도소득세를 내야한다고 하는 것 같고.. 나중에 상속을 하게되면 상속세를 내야 할 것이구요..
두가지 모두 부담을 하여야 하는 것인지.. 모르는 것이 너무 많습니다..
1. 절세 또는 비과세 할 수 있는 방법은 어떤 것들이 있는지..
사당동 대림아파트를 보유하고 있는 것이 좋은지..
아니면, 아직 주택청약을 하고 있지 않은데, 올해부터 주택청약 신청을 시도하여 당첨되었을 경우, 중도금 2회 납부 후 전매하는 것이 좋은지..(물론 아파트마다 여러 조건들이 다르겠지만..)
기존 아파트를 담보로 대출을 받고 당첨된 아파트로 이사하는 것이 좋은지..
기존 아파트를 처분하고 당첨된 아파트로 이사하는 것이 좋은지.. 등등
2. 각각의 대안별로 부담하는 세금은 얼마가 될 것 인지 궁금합니다..
다소 세무상담 성격이 강하지만 아시는 범위내에서 답변 부탁드리구요..
3. 사당동 대림아파트 24평, 31평은 각각 향후 발전가능성이 어떨지 전문가의 입장을 듣고 싶습니다..
지형적인 문제로 단지가 길고, 현재 중층이상으로 건축되어 있어 재건축은 10년 이후에도 어려울 것 같다고 생각되는데,
서초동 정보사 이전계획으로 사당로와 서초로가 연결될 경우 강남으로의 접근성이 좋아질 것 같습니다..
또한 우성아파트 삼거리까지 8차선으로 확장되어 있는 사당로가 나머지 구간도 확장(현재 4차선)된다는 얘기도 있다고 들었습니다만 도시계획에 포함되어
있는 내용인지도 의심스럽구요..
질문내용이 너무 길어 죄송합니다..

즐거운 하루 되세요..



[답변] 직접 입주가 낫습니다.
부동산뱅크 네오넷 전문가 상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.

회원님께서 질문하신 상담 내용 중 세금 문제는 제도적인 면을 넘어서 부담금액 산정이 필요한 부분이라, 해당 기자들이 답변하기 어렵습니다. 이 점 양해를 구하며, 따로 세무사에게 상담 받는 편이 낫겠습니다. 다만, 상속, 증여, 양도, 임대사업자 전환 등의 여러 경우를 산정해 볼 필요가 있는 문제인 것 같습니다.

주택청약에서 당첨이 된다면 실수요자 입장에서 들어가 사는 것도 좋은 방법입니다. 작금의 현실로 청약통장은 투자용으로 한 번 쓰고 버리기엔 너무 아까운 대상이 돼 버렸습니다.

무엇보다 당첨자에게 청약 1순위 제한, 즉 5년간 재당첨 금지를 적용하기 때문에 추후에 집을 사기 위해선 분양권 매입을 선택하는 수 밖에 없게 됩니다. 그렇다면 분양권 매입은 쉬우냐.. 그 것도 아니겠죠. 중도금 2회 납입 이상인 물량이라면 프리미엄이 이미 다 붙어서 나온다고 해도 과언이 아닐겁니다.

이를 매입하기 위해선 큰 돈이 그만큼 급하게 들어가야겠죠. 이래저래 본인이 당첨된 경우보다 좋을 것이 없습니다. 정~ 원하는 물건이 아니라면 적정 프리미엄에 팔고, 다른 물건을 사야겠지만 애초부터 마음이 있어서 청약한 데라면 굳이 매도를 선택할 필요는 없을 것 같군요.

사당동 대림은 꾸준한 시세상승을 보여온 아파트이나, 급상승을 탈 만한 호재는 크지 않다고 봐야 합니다. 낡은 탓이죠. 10여년 가량 지난 아파트는 인근에 호재가 있다고 해도 신규아파트의 상승률을 따라가지 못하는 게 상례입니다. 물론 쾌적한 환경을 자랑하는 대단지라면 문제가 다르지만, 대림이 그 정도까지는 아니라고 판단됩니다.

하지만 주변 시세에 발 맞춰 나가지 못할 정도는 아니므로 떨어질 것을 걱정하실 필요는 없을 것이라 생각합니다. 서초동 정보사 이전계획은 이미 밝혀진 바 대로이고, 재건축 문제는 아마도 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.

특히 이명박 서울시장이 밝힌 재건축 연한 40년 결정 문제는 최소한 20년 이상이 될 가능성이 크다는 것을 시사하기 때문에, 구조가 튼튼한 중층 재건축은 안전진단 통과부터 쉽지 않을 전망입니다.

더욱이 지구단위계획까지 수립해야 하기 때문에 사업승인은 그야말로 하늘의 별따기가 될 가능성이 큽니다. 다만, 리모델링은 가능하겠죠.

사당로 확장은 올해 9억 원을 들여 실시하는 대림아파트 주변 도로정비공사에 대한 사업계획만 알려져 있습니다. 동작구 주요사업 중 하나이므로 이에 대한 자세한 내용은 구청에 문의하시는 것이 좋겠습니다.

감사합니다.
[상담자] : 강민철 기자(아파트)

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