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<<<사실관계 설명>>>
중계동 366-6 그랜드프라자(지상7층 지하3층의 집합건물) 지상1층 113호 점포 48.8㎡는 2002년 7월에 2년간 계약으로 A씨가 임차하여 현재 애견센타를 운영중임.

본인은 임차인 A씨와 몇일전(7월8일) 가계약을 체결(계약금 1천2백만원)했으며, 7월15일자로 건물 소유자와 임차계약(승계계약이 될 수도 있음)을 체결할 예정임.
부동산등기부등본 상 현재 소유자는 2명으로 각 2분의1씩 공유하고 있음.

그런데 소유자 1명(B씨)의 지분을 2000년11월6일자로 매매예약을 등기원인으로하여 또다른 2명(D씨,E씨)이 해당지분 전부이전청구권 가등기를 해놓은 상태인지라 동 가등기권자가 본등기를 할 경우 본인의 권리관계가 위험해질것 같아 급히 상담을 요청드리게 되었습니다.

<<<등기내용 요약>>>
1.상담대상 물건 : 서울시 노원구 중계동 366-6 그랜드프라자 지상1층 제113호
2.건물등기부등본상의 [갑구]
2-1. 소유권이전(등기원인:1998.1.30협의분할에 의한 상속)
-공유자
--지분 2분의 1 : B씨(660324-1******)
--지분 2분의 1 : C씨(720621-2******)
2-2. B씨 지분 전부이전청구권 가등기(등기원인:2000.11.6 매매예약)
-권리자
--B씨 지분 2분의 1 : D씨(550228-1******)
--B씨 지분 2분의 1 : E씨(570926-1******)

<<<질의 내용>>>
질문내용이 많아 죄송합니다.
질문1. 가등기권리자 또는 제3자에 의해 2000.11.6자 매매예약 가등기를 근거로 건물소유자가 바뀔 경우 본인이 체결하게될 임대차계약은 법적으로 보호받을 수 있는지의 여부(본등기는 가등기 일자로 소급적용된다는데......, 또한 매매예약 가등기 대상지분이 전체소유지분의 2분의 1이어서......)?

질문2. 현재 임차인 A씨가 체결한 2002년 7월의 임대차계약을 승계계약 형태로 본인이 임대차계약(보증금6천만원,월세600,000원)을 체결할 경우 상가임대차보호법상의 보호(우선변제,계약유지권,보증금인상폭 제한 등)를 받을 수 있는지?

질문3. 상권은 좋은지라 점포를 포기하고 싶지 않은 관계로 권리금과 임차보증금을 보호받으면서 안전하게 운영할 수 있는 계약방안 또는 안전장치는 ?

질문4. 등기부 표제부의 건물의 표시내역이 근린생활시설 부동산중개소로 되어있는데 본인이 계약할 경우 제과점으로 운영할 계획임. 문제는 없는지 문제가 있다면 해결방법은?

질문5. 부동산컨설팅회사가 권리관계는 구두산 문제없다고하여 가계약 체결한 건에 대하여, 만일 본인이 본 임대차계약을 포기할 경우 가계약시 지급한 계약금 1천2백만원은 법적으로 회수 가능한지? 중개수수료는 지불해야 하는지?

질문6. 기타 상기질문 이외에 특히 본인이 본계약을 체결과 관련하여 주의하거나 고려해야할 사항은?

질문7. 아니면 권리관계가 위험하여 계약을 포기해야 하는 것인지?

정말 급하고 중요합니다. 우재범 휴대폰번호 011-703-1006

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