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항상 좋은 조언에 감사 드립니다.

저는 현재 올 10월 입주 예정인 상도동 중앙 하이츠빌 32A평형 109동 18층 분양권 소지자입니다. 동 아파트는 직장.지역 조합아파트로 작년 12월말 봉천동 관악드림타운 24평 로얄동 로얄층 매도하고 동 분양권을 매입하였습니다. 탑층이지만 앞동(16층)보다 높아 시야가 막히지 않고 뒤편으로는 막히는 것이 없어 최고 시세를 주고 구입하였습니다. 그런데 현 시세를 보니 관악드림타운이 500만원 오르고 상도동 중앙은 현재까지 요지부동이네요. - -;

저는 연봉 2,700 만원의 샐러리맨으로 전업주부인 와이프와 3살짜리 딸이 있으며 현 재정 상황은 다음과 같습니다.

본인 명의 청약 부금 1순위 통장
상도동 조합아파트 중앙 32A 분양권 – 잔금 1억 3천 남음 (예상 취등록세 포함 가격)
중계동 중계그린 22평 전세금 – 8,500만원 (올 12월 만기)

10월 경 중앙 하이츠 입주시 전세금 8,500만원과 부모님께 5,000 만원 받을 돈으로 실입주할 생각이었으나 젊은 나이에 굳이 돈을 깔고 있을 필요가 없어서 다음과 같이 계획하고 있습니다.

우선 상도동 중앙은 입지여건(상도역 5분) 및 3 BAY 구조상 입주시 상도동 삼성 1차 시세와 비슷하게 형성되지 않을까 조심스럽게 기대하고 있습니다. 그리고 삼성 3차가 시세가 높은데도 계속 시세 상승하는 중으로 중앙 입주 후에도 동반 상승 가능성이 있지 않을까 기대되며 1,800세대 한진타운과 신원건설에서 880세대가 주변에 건설 추진중으로 앞으로 대단지 효과를 누리지 않을까 기대되어 2~3년 정도 보유할 생각입니다.

대신 전세를 줄 생각인데 현 상도동 삼성 1차 전세 시세 고려할 때 2억 정도는 무난하지 않을까 싶습니다.

그 전세금을 활용하여 다음과 같이 진행하고 싶습니다.

첫째, 동작구 본동 경동 22평형 한강 조망권의 일반 분양분 분양권을 매입한다. 약 1억 정도 대출 받아 매수하여 중앙 전세금으로 대출 상환후 2004년도에 직접 입주하여 9호선 개통 호재 작용할 때까지 보유.

둘째, 2~3년 이상 투자 계획으로 성동구 성수동 장미아파트 22평을 매입한다. 동 평수 매물이 생기면 전세금 8,500만원과 대출 받아 동아파트를 매입하여 실거주 하고 상도동 중앙하이츠 입주시 받을 전세금으로 대출 상환한다.

이곳은 아시다시피 주변 환경은 좋지 않지만 뚝섬 공원 개발, 분당선 성수역이 바로 옆에 위치할 예정으로 향후 발전 가능성이 높을 것 같으며 83년도에 지어져 재건축도 함께 노려볼 수 있을 것 같습니다. 소규모 단지라 오히려 재건축이 빨리 진행될 수 있을 것 같고 아마 뚝섬 공원 착공이 되면 주변 이미지 관리상 지저분한 주변도 구청에서 어느 정도 정리를 할 것 같아 빠른 개건축 추진 일정도 기대해 볼 수 있을 것 같습니다. 이 경우 중앙 입주때까지 청약 당첨되지 못하면 청약통장 사용은 서울시에서는 포기해야 할 것 같습니다.

그런데 한 부동산에서는 분당선 성수역이 지상철이라 바로 옆에 있어 시끄러울 것이며 서울시 재건축 조건 강화로 30년 이하 건물은 재건축을 아예 못할지도 모른다고 하며 또 진입로 확보 문제가 대두된다며 재건축은 사실상 어려울 것 같다고 얘길 하더군요.

너무 장황하게 쓴 것 같은데 요점은.:

성수동 장미 22평이나 본동 경동 22평 대출 받아 매입 및 실입주.
상도동 중앙하이츠 입주시 세입자 전세금으로 대출 상환.

나중에 1가구 2주택이 되어 양도세 문제가 있을 것 같은데 1년 이상 보유하여 기준시가대로 내면 큰 부담은 없을 것으로 생각됩니다.

제 계획 꼼꼼히 살펴 봐 주시고 좋은 조언 부탁 드립니다.

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