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안녕하십니까?
저는 상가임대차보호법이 시행이전인 올해 8월안에 인천에 소재한 5층상가빌딩중 1층상가점포를 보증금2000,월세136(관리비포함)에 2년간 임대계약 하려고합니다. 이 임대계약과는 별도로 제3자인 기존임차인에게 권리금 6000만원을 주고 양도양수하여 카오디오SHOP을 하려고합니다.
따라서 저에게는 권리금회수가 중요한점 입니다. 이에 임대인과 임대차계약서에 다음3가지의 특약을 하려고합니다.
<1> 임차인이 원할경우 1년 또는 2년의 재계약을 보장한다.
<2> 차기임차인으로부터 권리금을 받을수있도록 본임차인이 원할경우 재계약을 보장한다.
<3> 재계약의경우 보증금과월세 상승분은 14%이내로한다.

상가임대차보호법의 보호한도가 14000만원으로 규정되어 시행됨으로서 보호를 못받는다는 가정하에 아래와 같이 질문드립니다.

- 아 래 -
1. 저의경우 전세로환산시 15600만원이되기 때문에 이법의 아무런보호도 못받나요? 아니면 적어도 임대차기간은 보호를 받아 1년마다 계약을 갱신하되 총5년간 보호를 받을수 있나요? (상기 <1>,<2>,<3>항의 특약이 없이 계약했어도 마찬가지 인지요)

2. 만약 임대인이 계약만료전 양도 또는 경매등으로 인해 임대인이 바뀔경우 새임대인에게 임대기간 및 동일조건(상기특약 <1>, <2>,<3>항 포함)으로 임대권리와 의무의 승계가 보장되나요?

3. 저의경우 보증금회수는 어려움이 없을것 같으나 귄리금회수 차원에서 전세권설정이 필요한지요? (91년부터 현재까지 등기상하자 및 설정 전혀 없음)

4. 상기특약 <3>항의 적정 %는 어느정도인지요?

5. 보다 좋은 특약조건은 없나요?

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