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1. 자금상황
현재 저는 전세 4천에 살고 있으며, 적금,예금,주식(소액) 등을 포함하여 약 3천정도 있는 상황입니다. 연 가계소득은 세금제외 약 4500선입니다.(맞벌이). 저축율은 약 70%선이며, 마포구 서교동에 거주하고 있습니다.
나이는 30으로 많지는 않으며, 아이는 1~2년 뒤 가질 생각입니다.

2. 투자목적
어느 정도 투자수익이 났을 시 처분의 목적과 여차하면 실거주의 목적 둘 다 가지고 있습니다.

3. 투자위치
마포구 용강동 삼성래미안 아파트를 중심으로 양쪽에 용강동 재개발2지구와 대흥동 일부가 있습니다.

4. 투자지역 현황 및 가격
용강동2지구는 현재 재개발지구로서 대지지분 평당 1500만원선에 거래되고 있는 실정입니다. (용강동은 잘 아실 것입니다.)
대흥동 일부는 인터넷에서는 전혀 나타나지 않지만, 현재 지역주택조합 설립을 추진 중에 있으며, 대지지분 평당 가격은 1400만원선에 거래되고 있습니다. 물론 두 지역 다 도시및주거환경정비법에 의해 2종으로 분류될 가능성이 높습니다.

5. 매물 정보
저는 그 중 대흥동 일부의 대지지분 9.6평(4월에 준공검사한 3층 신축접합주택 중 3층 실평 약 15평 방2,거실1)을 평당 1300선에 매입하고자 합니다. 매물의 위치는 도로변이 아닌 동네 골목 중앙에 위치하며 차1대 정도 지나갈 수 있는 골목이 나 있으며, 주차가 약 3대정도 가능합니다.

즉 그 매물을 7천5백의 전세를 끼고 1억2천7백에 사려고 합니다. 투자비는 5천3백이 들어가며, 이 중 약 2천은 2%의 이율로 회사대출을 받고, 1천은 예금에서 충당하고, 2천은 6.5%대의 대출을 받을 생각(적금으로 묶인 게 있어서)입니다.

6. 목적에 따른 저의 평가
투자 목적시 만에 하나 재건축에 걸림돌이 생겨서 안된다면, 실거주를 해도 되는 상황입니다. 새건물로 방2개에 조그마한 거실이 하나 있어서 아이 한명을 키우면서 장기적으로 기다릴 수도 있습니다. 재건축이 빨리 진행되어 시세가 평당 1천6백 이상되어 차익이 3천정도 이상 생기면 양도소득세를 최대한 절감하면서 매도할 계획도 없지는 않습니다.

7. 지역 상세정보
현재 지역주택조합이 설립 중인 그 지역은 약 150세대의 지주들이 있으며, 사는 사람은 약 300세대 정도 됩니다. 물론 지분 쪼개기가 현재 몇 집 정도 발생했으며, 지역의 절반 정도는 1층 낡은 주택지입니다. 그 지역 부동산중개사(몇 군데 다녀보았음)의 얘기를 들어보면, 주민 동의는 약 60%선으로 추정되며, 예전에 재개발을 추진했었던(몇 년했었던 상황) 지역이라 그 때 몇 가구의 반대 중 가장 많은 평수을 가졌던 지주의 동의가 유력한 상황이라 현재는 조합설립이 어느 정도 가능하다고 판단되는 상황이지만, 어떻게 될 지는 모르는 상황입니다.
제가 다녀본 중개사분들이 용강2구역의 속도와 대흥동 주택조합의 속도 중 어느 것이 더 빠를지는 확신하지 못하는 상황입니다.
현재 대흥동에는 매입자들이 매일 같이 드나드는 상황이며, 매물이 점점 줄어들고 있는 상황입니다. 매입자들 중에는 근처 태영아파트 아주머니들이 다수 있는 실정입니다.

8. 결론
8.1 그 매물을 매입해도 되는지 조언해주시기 바랍니다.
(빠른 답변 부탁드립니다. 매입자가 많아서 중개사분이 저희들 어린 신혼부부라 아들같아서 남겨놓겠다고 했는데, 빠른 판단이 필요합니다.)

8.2 만약 다른 곳이 더 좋은 곳이 있다면, 추천해주시기 바랍니다.

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