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서초구에 23평 일반 APT를 96년 직장조합으로 시작하여 2000년 12월 준공되어 소유하고 있다가 사정상 2003년 5월 20일에 매도하게 되었습니다. 그러나 매도당시에 강남구등이 투기지역(양도세 실거래가 적용)에 선정되었지만 서초구가 아직 투기지역에 선정 안된 상태였기에 계약서의 특약조건에 “*투기지역 지정시 매수자는 양도세 신고시 매도자에게 필요서류를 제공키로 함.” 이라는 내용으로 계약하였습니다. 당시 부동산측에서 계약서를 작성할 때 기준시가 정도로 양도세를 낼경우에는 문제가 없으나 만약 실거래가로 내야하는 경우가 생긴다면 매매계약을 취소해야한다고 하였고 부동산에서는 걱정하지 말라며 특약사항이 그런 의미로 작성한 것이라 하였습니다. 물론 협조하는 대신에 계약금액을 일부 내려주었고 대금 지불조건도 매수자 사정에 맞추어 계약하였습니다.

예상보다 빨리 6월 11일 정부에서 서초구를 투기지역으로 14일부터 적용예정으로 발표하였고, 이에따라 13일까지 등기이전등 서류협조를 매수자측에게 요청하였고 서류를 준비하기로 하였으나 매수자 사정으로 협조가 안되었습니다. 따라서 계약을 파기하고자 하였더니 계약금 원금외에 위약금으로 계약금액 만큼을 요청하고 있습니다.

질문 1. 상기 특약조건으로는 계약파기 사유가 되지 않아 위약금을 배상해야 하는지요?
2. 투기지역 지정전 매매계약을 한 경우 양도세를 기준시가로 적용할 수는 없는지요?
3. 위약금을 물어야 한다면 부동산측에 손해배상 청구가 가능한지요?

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