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저희는 지금 서울 문래동에 거주하고 있는데 제 동생이 직장이 기흥에 있어서 현재 출퇴근시간이 많이 걸리는 관계로 누나된 마음에 안쓰러움이 많습니다. 그래서 요즘 동생의 새로운 거처 마련으로 고민이 많은데 실거주와 투자를 동시에 만족할 만한 곳을 찾다 보니 이렇게 상담의뢰하게 되었습니다. 동생이 기흥에서 계속 근무할 것은 아니고 2,3년후에는 다시 서울로 올 것이기 때문에 일단 서울안에서 기흥으로 출퇴근하기 좋은 곳을 나름대로 물색하게 되었는데 이에 제가 찾은 곳은 잠원동 한신아파트입니다. 기흥에서 회사셔틀버스로 양재까지 30분정도 걸린다고 하니 여기서 3호선 지하철타고 잠원동 아파트현관까지 15분이면 되겠더라구요. 현재 동원가능한 자금이 딱 잠원동 한신아파트 17평짜리를 구할 수 있는 정도(현재 약2억6천)라 양재동 근처에서는 마땅한 아파트를 찾을 수가 없었습니다. 그리고 제가 잠원동을 한번 가본 적이 있는데 마음에 드는 동네더라구요.
서론은 여기까지구요 이제 구체적인 문의를 드리겠습니다.
문의 대상 아파트는 잠원 한신8차 17평이구요 문의드리고 싶은 사항은 아래와 같습니다.

<문의1> 잠원동일대 중층아파트들의 대지지분당 현재가격을 살펴보니 재건축이 이미 상당히 진행된 근처 저층의 반포3단지아파트의 대지지분당 가격과 별 차이가 없던데 그렇다면 현재 잠원동 한신 중층 아파트들이 비정상적인 고평가상태가 아닌가요? 만약 그렇다면 향후 가격 하향 조정이 생기나요?
(대지지분당 현재가격 비교시 용적율도 감안했습니다.잠원동중층은 250%, 반포3단지는270%)

<문의2> 현재 한신8차를 포함 몇단지를 묶어서 재건축에 대한 얘기가 잠깐 나왔다고 하는데 부동산에서는 최근2,3개월전부터 이때문에 가격이 많이 올랐다고 합니다. 여기서 제가 궁금한 점은요 재건축대상아파트들은 7월이후 주거지역 세분화 및 새로운 용적율 적용으로 가치가 재평가될 거라고 하는데 그렇다면 이 곳 잠원한신아파트들도 이 영향으로 가치가 떨어지지는 않을까요? 즉 20년 넘은 아파트가 현재 비싼 이유가 재건축 기대치가 반영이 돼 있기 때문인거 같은데 7월이후의 새로운 주거지역기준이 재건축사업성을 떨어지게 해 아파트가격을 떨어뜨리지 않을까 궁금합니다.

<문의3> 결론적인 문의입니다. 종합적(즉, 실거주와 투자)측면에서 지금 상기아파트를 매입해도 될까요?

이상이구요. 빠른 답변보다는 충분한 분석에 의한 답변을 부탁드리겠습니다. 좋은 하루 되십시요!

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