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수고하십니다.

성동구의 한 아파트를 약 2억원에 전세 계약했습니다. 미등기 신규아파트이고 실소유주는 현재 미국에 거주하는 유학생이라고 합니다. 따라서 어머니 되는 사람과 일단 계약을 했습니다. 이 경우 대리계약이기 때문에 실제로는 실소유주의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서가 있어야 하는데 소유주가 미국에 있어 그 어머니 (실제 모녀관계인지는 확인하지 못했습니다. 세대분리가 되어서 주민등록등본상에도 나오지 않는다고 합니다)가 소유주의 주민등록증, 인감도장, 분양계획서, 중도금 납입고지서 등을 가지고 나왔고, 잘못될 경우 부동산 중개인이 책임을 지겠다고 해서 계약금 10%를 지불하고 계약했습니다.

다음주 월요일 (12월 9일)에 잔금 지급 및 이사날인데 몇가지 미덥지 않은 것들이 있어 여쭤보고자 합니다.
아무래도 위임장이 있어야 할 것 같아 미국에 있는 소유주의 연락처를 물어서 위임장을 팩스로 받고 거기에 어머니가 가지고 있는 인감도장과 인감증명 (어머니가 국내에서 새로 발급 받도록 부탁할 예정) 이 첨부된다면 안전할 듯한데...

(1) 이 경우 미국에서 소유주가 위임장을 보내도 본인임을 확인하기는 어려울 것 같은데 확인할 방법은 없는지요? (여권을 복사해서 함께 보내게 하는 방법이 법적인 효력이 있을지요? 아니면 영사관이나 대사관을 통해 공증을 하는 방법이 있다고 하는데 여건상 힘들다고 하면 어떻게 해야 하는지요?)

(2) 현재 미국의 실소유주인 딸의 연락처를 가르쳐 달라고 하는데 며칠째 여러 가지 핑게를 대고 연락처를 가르쳐 주지 않고 있는데 이사일까지 가르쳐주지 않는다거나 위임장을 보내주지 않는다면 계약금 손실 없이 계약을 취소할 수 있는지요? (대리계약의 경우 임차인이 위임장을 요구하는 것이 임차인의 정당한 권리인지요? 만약 그렇다면 계약서를 쓴 이후인데 잔금 지급전에 요구할 권리가 있는지요?)

(3) 만약 소유주의 허락 없이 어머니라고 하는 사람이 전세 계약을 하면 사기죄가 성립하는지요? 나중에 실소유주가 와서 (12월 20일 경에 온다고 합니다) 내가 계약한 적은 없다고 (위임장을 안써주거나 해서 정식 위임장이 없는 경우) 나가라고 한다면 저희는 보상받을 길이 있는지요?). 아니면 잔금 지급 시기를 입주 후 (12월 9일 입주) 실소유주가 귀국한 이후에 하겠다고 해도 될지요?

(4) 계약서상에 ‘잘못 될 경우 중개업자가 책임진다’고 명시했습니다. 문제가 발생할 경우 부동산 중개업자가 전액 배상을 해주는지요? 일반 부동산의 공제한도가 5000만원이라고 들었습니다.

(5) 만일 미국의 소유주와 연락이 안되어서 (대리계약자인 소유주의 모가 가르쳐주지 않던가, 가르쳐준 곳으로 연락을 했는데 연락이 안된다던가) 위임장을 못 받을 경우, 또는 연락은 되어도 대사관이나 영사관에 갈 상황이 못되어 그냥 위임장을 쓰고 싸인해서 보낼 경우 저는 어떻게 해야하는지요? 그냥 계약해야 할지? 아니면 대리인에게 물적 담보라도 요구해야하는지요? 그것도 거부할 경우 제가 계약해지를 요구할 권리가 있는지요? 계약서상에는 ‘위임장을 추후 잔금지급시에 준다’ 라는 특약 같은 것을 달지 않았는데, 이미 계약서를 쓰고 계약금을 지불한 이후라도 위임장을 요구하는 것이 저의 정당한 권리이고 임대인의 의무사항인지요?

(6) 위임장과 관련해서 마지막 질문인데… 이런 위임장요구와 관련해서 잔금지급시일이 지나면 계약이 파기되어 제가 손해를 봐야 하는지요? 거꾸로 위임장요구가 정상적으로 안되어 계약이 해지될 경우 손해배상을 요구할 수도 있는지요? 당장 이삿집을 들고 갈 곳이 없어져서...

글재주가 부족해서 여러 가지 질문을 두서 없이 드렸습니다.
상세한 조언 부탁드립니다
다음주 월요일 (12/9)이 잔급지급 및 이사날이라 되도록 빠른 답변 부탁드립니다. 솔직히 많이 걱정되고 초조한 상태입니다. 수고하십시요.


2002. 12. 3.

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