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상담내역의 구조

1.고소장 (형사 고발을 가상 하여 준비 하였으나 송파경찰서의 접수 창구에서는 “계약파기”의 형식을 취하면 형사고발로 접수 될 수 없다고 하였으나 사건을 설명하기 위하여 준비 하였습니다.)
2.진술서
3.부동산 법률문제 상담내역서

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고 소 장

1. 고소인
성명: 김혜경
주소: 서울시 성동구 성수1가2동 한양현대
전화번호: 011-798-****; 직장 (02) 3400-****; 집 (02) 462-****

2. 피고소인
성명: 김옥순 (주민등록번호 : 610110-*******)
주소: 서울시 송파구 신천동 17-2 시영 Apt. *****
전화번호: 011-325-****

3. 고소내용

1. 본인은 2002년 8월 7일 법적 대리인 김옥순님 (친정아버지 이름으로 명의 신탁, 법적 소유자 김기회 320831-*******) 과 남양주시 와부읍 1012 한강우성 아파트 ***동 ***호를 전세금액 8,200만원에 2년 계약 하였으며 계약금으로 300만원을 지급 하였음. 계약은 공인 중개사 입 해 하에 이루어 졌으며 담당 공인중개사는 최재일 이었음 (남양주시 와부읍 도곡리 1012 한강우성 ****상가 전화 031-577-****)

2. 전세계약서는 특약사항들이 있었으며 크게 세가지 였음
- 근저당 설정액 채권최고액 1억6천2백오십만원중 3,500만원을 제외하고 전액 상환을 하며 등기부상 해지 시키며
- 등기부상 6번 근저당 설정 (소유권이전청구등기)을 해지 하며
- 피고소인은 잔금 시 전세계약 위임장, 인감증명서를 교부하여 전세권 설정에 필 요한 서류 일체를 고소인에게 제공하는 조건 이었음

3. 그러나 잔금날인 9월 30일 피고소인은 위 세가지 특항에 대한 어떠한 준비도 되어 있지 않았으며 되려 공인중개사가 설명을 잘 못 하였다고 주장하며 공인중개사와 1시간 넘게 논쟁을 하였으며 결국 피고소인을 믿고 고소인이 잔금을 치를 것을 요구 아였음

4. 이러한 사태에서 고소인은 명백하게 전세계약서대로 이행되지 않을 경우 본 계약은 성사 될 수 없음을 장시간 논쟁 끝에 확인 하였음. 최재일 공인중개사도 고소인의 의견에 무리가 없음을 상기 시켰으며 계약이 파기될 경우 피고소인이 위약금 책임이 있음을 설명 하였음

5. 10월 4일이 이와 같은 내용에 대한 내용증명서를 피고소인에게 송부 하였으며, 또한 홍원전 법무사 사무실을 (031-576-****) 통하여서 제차 내용증명서를 송부 하였으나 아무런 답변은 받지 못 하였음

6. 첫 계약일 8월 7일로 부 터는 언 4개월, 잔금 날 (9월30일)로부터 언 두 달이 소요된 현 시점에서 피고소인은 아직까지 계약금 반환 및 위약금에 대한 어떠한 의사도 고소인에게 통보 된 봐가 없음

7. 민사적으로 해결하려 하였으나 피고소인과 관련된 어떠한 자산을 확인 할 수 없었으며 여러 정황상 피고소인은 처음 계약당시부터 고소인의 전세금 8,200만원을 사기로 갈취할 의도 였음이 명백하므로 고소 하오니 조사하여 처벌하여 주시기 바랍니다.




2002년 11월 21일


위 고소인 (인)

송 파 경 찰 서 장 귀하

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진 술 서
2002-11-21

- 2002년 8월7일 최재일 공인중개사 사무소를 통하여 다음의 주소지에 있는 아파트를 전세로 300만원계약금을 지불하고 8,200만원에 2년 계약 하였음:

주소 : 남양주시 와부읍 도곡리 1012 한강우성 아파트 ****동 ****호 (011-325-****)
[최재일 공인중개사: 남양주시 와부읍 도곡리 1012 한강우성 ****상가 ****호 전화] 031-577-****]

- 최재일 공인중개사의 의견을 따라서 법적 집주인 (김기회: 320831-*******) 이 아닌 대리인 김옥순 (610110-*******) 과 계약을 하였음. 공인중개사 말에 의하면 김기회님은 김옥순님의 친정아버지로써 차명으로 집을 구입하였으므로 김옥순님이 실질적 주인이라고 하였음. 나중에 안 사실이지만 2001년 10월30일 매입당시에도 최재일 공인중개사가 관여되어서 계약이 이루어짐: 재미 있는 사실은 그당시 최재일 공인중개사의 수수료 및 등록비가 10개월째 지불 되지 않고 있는 상황에서 최재일 공인중개사가 전세를 소개 하였음

- 이주날짜는 2002년 9월16일로 계약을 하였으나 김옥순님의 요청에 의하여 9월30일로 연장 되었음.

- 전세 계약에 중요하였던 특약사항 들을 전제로 한 계약 이었음.
1. 임대인은 잔금 시 위 아파트의 가등기를 등기부상 해지 시키기로 함
2. 임대인은 잔금 시 한미은행 대출금 중 3,500만원을 제외하고 전액 상환하여 등기부상 해지 시키고 등기부상 6번 근저당 설정 또한 등기부상 해지 시키는 조건 이었음 (근저당권설정내역: ㄱ. 한미은행, 채권최고액 117,000,000원; ㄴ, 백의만 (개인), 채권최고액 45,500,000원)
3. 임대인은 잔금 시 본 전세계약 위임장, 인감증명서를 교부하여 전세권 설정에필요한 서류일체를 제공하기로 함

- 그러나 잔금 날짜인 9월30일 김옥순님은 위의 사항에 대해서 전혀 이행할 준비가 되어있지 못하였으며 되려 공인중개사가 계약내용에 대하여 잘못 설명해 주었다고 하였으며 약 2시간정도의 불필요한 논쟁 만 진행 되었음. 예로, 김옥순 본인을 믿고 10월21일까지 모든 문제를 해결할 것이니 (특약사항) 일단 계약을 하자는 이야기 였으나, 본인의 입장에서 시장 매물가보다 높은 대출금과 소유권이전청구등기가 되어있는 물건에 전세계약을 위험을 지고 해야 할 아무런 이유가 없는 봐 당일 계약이 성사 되지는 못 하였음.

- 또한 그 당시의 정황을 살펴보니 그 어느 누구도 김옥순님과 전세 계약을 할 당사자는 없었을 것임: 아파트 관리비가 10개월 밀려 있었으며 (다시 말해서 이사 후 단 한번도 관리비를 지불 하지 않은 사람으로 금액이 130만원정도 선 이었음)

- 전세계약에 명시되어있는 특별사항에도 불구하고(본인에게 받는 전세금으로 은행차입을 값기로 하였음에도) 김옥순님은 그날 받은 잔금을 새로이 구입한 아파트(경기도 하남시 덕풍동 524번지 ****동 ****호 (011-325-****))의 잔금으로 지불할 계획을 하고 있었음

- 계약이 이루어지지 못하자 김옥순님은 자금을 구할 방법이 없으므로 이전에 개인적으로 돈을 차입하고 소유권이전청구권가등기를 해주었던 문상임 (******-*******)에게 소유권을 이전하는 방법으로 자금을 마련 한 것으로 알고 있음

- 9월30일이 지나고 현재 언 두 달째가 접어 들고 있으나 본인은 대리인이라고 하였던 김옥순님으로부터 처음 지급한 계약금 300만원 및 이에 상응되는 위약금(100%)에 대한 어떠한 언지도 받고 있지 못함

- 계약이 파기된 후로부터 본인은 덕소에 위치한 법무사 홍원전 사무소를 (031-576-****) 통하여 민사적으로 문제를 해결 하기로 노력하였으나 김옥순님의 부동산법에 대한 상당한 지식을 통하여 민사적으로 아주 교묘하게 피해갈 수 있도록 사전준비가 잘 되어있었다고 판단 할 수 있도록 정황이 되어 있었음. 1) 실 소유주인 김기회님의 가압류 할 수 있는 부동산의 부재 2) 아주 빠른 소유권 이전, 즉 소유권이전청구등기 완료: 김기회 à 문상임 3) 새로이 이주한 아파트 등기 가 김옥순님 아들 명의 4)계약금 반환에 대한 그 어떠한 언지도 없었음

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부동산 법률상담 내역

크게 3가지에 대하여 궁금합니다.

1. 고소의 목적 (얼마까지 보상 밥을 수 있을까요?): 계약금 300만원 반원 및 위약금 300만원. 추가적으로 발생한 보상금 요구 (새로 이사한 아파트의 내부수리 비 550,000원), 월세 비용 800,000원. 고소를 하기 위해서 들어간 부대 비용 (교통비 등등) 100,000원. 결과적으로 기본적으로 약 총 7,450,000원을 보상 받았으면 합니다. 또한 전세 계약임을 고려할 때 피고소인의 계약파기로 말미아마 정신적 스트레스를 무시 할 수 없습니다. 법적으로 가능하다면 1천만원 보상을 받아야 한다고 생각 합니다.

2. 법적 방법론: 어떠한 방법으로 접근 하는 것이 올바른 방법인지 알고 싶습니다. 민사 방법인 소액제판 (2천만원 미만) / 형사 (사기)로 이 사건을 풀 수 있는지 궁금합니다. 형사고발이 받아들여지고 사기죄로 인정되면 경찰서에서는 합의를 보라고 한다고 들었습니다. 이러할 경우에 천만원을 요구 해도 되는 것인지요?

2.1 형사고발: 피고소인은 고소인과 계약을 맺은 후 계약 실행날짜에 특약사항 들을 불이행하였으며, 또한 일주일 내에 집의 명의를 제3자에게로 넘겼습니다. 피고소인의 주장은 9월30일 필요한 서류를 오후에 준비하여 고소인에게 입주 할 것을 통보 하였다고 주장하나, 이는 3가지의 특약사항 중 3번째인 전세계약 위임장, 인감증명서를 교부하여 전세권 설정에 필요한 서류 일체를 준비 하는 것이 고작 이었지 근저당 해제 및 한미은행 대출상황과는 관련이 없던 봐 고소인은 입주 할 수 없었음. 결과적으로 고소인의 생각으로는 “사기” 형사 고발이 가능하다고 생각 합니다만……………?

3. 공인중개사: 공인중개사는 피고소인이 처음 덕소로 이사 올 때도 공인중개사로 일을 봐줬으나 그때에 발생한 취득세 및 공인중개사료를 현재까지도 받고 있지 못하는 상황 및 아파트 관리비의 10개월 미납 상태임을 알고있으면서 고소인에게 전세계약 할 것을 추천하였으므로 고소인인 고객에게 상적인 의무를 다 했다고 할 수 없다고 봅니다. 과연 이러한 사실을 토대로 공인중개사에게도 피해보상을 요구 할 수는 없는 것인지요? 공인중개사는 특약사항 3조를 (전세계약 위임장, 등등) 들면서 과실이 없다고 합니다.
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