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수고 많으십니다.

저는 2002년 12월 5일 양천구 신정동에서 분양중인 황금프라자 (목동 8단지앞 동문오피스텔 옆)의 8층 한칸(804호, 약 74평,
평당 400만원, 3월말 준공예정)을 투자목적으로 분양받아 계약
하고 계약금 6600만원을 납입하였습니다.

상담시 향후 현5호선 외에 근처로 지하철 11호선이 지나갈
예정이며 몇 년 전에 이미 신문에도 난 사실이다. 근처에
서는 평당 700만원에 분양중이다. 8층은 학원으로 분양하며
분양받으면 현재 상담중인 수학학원을 임대계약해 주겠다고
했습니다. 분양전단지에도 8층은 학원용도로 되어 있었습니다.

그 후 금년 1월초 갑자기 전화가 와서 8층이 학원용도
로 불가하니 (건축사사무소에서 통보가 왔다고 함) 7층으로
내려가 달라. 8층은 어차피 학원임대가 안되고 7층은 병원
사무실 등 여러 용도가 가능하여 임대가 쉽다고 했습니다.
목동에서 역세권도 아니고 학원이외에는 그리 임대가 쉽지
않을 듯 하여 해지하고자 하였으나 투자목적으로 분양 받은
경우에는 분양하는 측에서는 임대를 놔주지 못했을 경우에
만 문제가 되지 용도가 변경된 것에 대해서는 책임이 없
다고 하여 이 말을 믿고 704호로 변경계약을 했습니다.(12월
25일자로 함) 1억이상의 자금은 투자곤란하다고 하였으나
분양대금중 (계약서에는 없지만) 잔금 약 2억4천 중 분양가의
40%는 은행융자처리하고 1억은 임대보증금을 받아서 처리하면
되므로 2월10일에 잔금4000만원만 준비하면 된다고 하였습니다.

저는 집사람 명의로 계약을 하였고 임대사업자 등록하여
계약금에 대해 부가세 환급신청까지 한 상태입니다.

제가 궁금한 것은 세가지 인데 현시점에서 계약 유지할 경우와
해지가 가능한지 여부입니다.

첫째.
준공일 (3월말이나 명시된 날짜는 없습니다.)까지 임대가 안 될
경우 임대보증금으로 납부하기로 한 잔금부분을 제가 납부해야
하는지 분양담당자가 구두로 얘기한 사항이지만 (계약서에 써
주지 않는다고 하여 녹취는 해두었습니다.) 납부하지 않아도
되는지요. 또한 준공시까지 임대가 안될 경우 해지도 가능한지
궁금합니다. 임대는 분양사측에 위탁한 상태입니다.
납부하지 않아도 될 경우에도 건물의 소유권은 분양사측에 남아
있는지요?

둘째.
제가 8층에서 7층으로 내려가라고 했을 때 해지요구를 더 강하게
했어야 할 것 같은데 분양상담시 얘기한 지하철 11호선 등의 얘기가 근거가 없는 것이라면 이를 근거로 지금이라도 해지가 가능한지요(이 부분도 녹취가 되어 있습니다.)
계약변경시에 7층으로 변경하는 조건이라는 단서를 문구를 넣어서 8층에 대한 권리포기각서를 요구하여 써주었습니다.
각서에는 제사정으로 8층에 대한 권리를 포기한다는 내용이 있습니다.녹취내용에는 분양사측의 분양용도 변경에 따라 (학원임대불가) 내려간다는 내용이 모두 있습니다.
그리고 이상의 건이 문제가 되었을 경우 소송으로까지 갈 성격인지, 가야 한다면 변호사 선임하는 방법과 문제해결까지 통상 몇 개월 정도 걸리는지도 함께 알려주시기 바랍니다.


셋째.
위 건과는 별도로 제가 건물을 임차하여 영어학원을 하려고 하는데 건물주가 보증금을 좀 과하게 요구합니다. 3층 건물의 2,3층을 얻으려고 하는데 층 당 1억으로 모두 2억을 요구합니다. 80년대 건물로 많이 낡아 있고 1층에는 건물주가 운영하는 식당과 인테리어, 미용실 등이 세들어 있습니다. 계약과정에서 조정을 하기는 하겠지만 이런 경우 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 알려주시기 바랍니다.
건물주는 임대사업자 등록은 하지 않았다고 합니다.

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