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경기 군포시 산본(현재 주택투기지역으로 지정)의 35평(전용면적 28평) 아파트에 현재 부모님께서 거주중이십니다. 명의는 결혼하여 분가한 누님 앞으로 되어있으며 지난 91년경분양받았습니다(분양가 약 9000만원). 기준시가는 현재 1억7천6백, 현 시세는 2억 6천-2억8천 사이입니다.
아버님이 채무가 매우 크고 갚을 능력이 없어 아버님이나 어머님 앞으로 재산을 가질수가 없습니다.
누님은 현재 동작구 사당동에 32평 아파트(전용면적 25평, 기준시가 2억5백, 현시세 약 3억)를 가지고 있어 1가구 2주택에 해당되어 있습니다.
누님을 계속 2주택으로 할수는 없어 산본의 아파트를 아들인 제 앞으로 명의 변경하고 싶은데 양도를 통한 방법을 통해야 할지 아니면 증여를 통한 방법을 통해야 할지 계산이 잘 되지 않습니다.
저는 만 31세이며 올 5월 결혼하면서 서초구 반포동 아파트를 1억 대출하여 5억원에 구입하여 공동명의로 등기하였습니다.
만약 양도로 한다면 자금출처를 증명하기가 어려울듯 합니다. 얼마전에 아파트를 구입했으니까요. 이 경우 산본의 아파트를 주택담보 대출 받아 출처를 증명한후 곧 대출을 갚는 방법은 어떨까요
또한 증여시에 누님이 담보대출을 받아 이를 함께 인수한다면 부담부증여가 되어 증여세를 줄일수 있을른지요. 보통 기준시가로 증여세가 나온다던데 대출을 받는다면 감정가가 발생하게 되므로 증여세가 오를수도 있을까요

내년부터 2주택 양도시 실거래가 계산이 된다하여 여유를 가지고 있었는데 갑작스레 산본이 투기지역이 되어 양도시 실거래가로 과세가 되게 되었습니다. 내년에 아파트값이 좀더 떨어지면 그때 양도를 하거나 증여를 하는것은 어떨까요
질문이 너무 복잡한것 같습니다. 정확한 답변 부탁드립니다.

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