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안녕하세요

지난주에 부천 중동에 있는 아파트를 경매받아 어떻게 자금을 운용하면 좋을지 문의드립니다.

 -. 아파트 경매 낙찰가격 : 34,000 만원

 -. 현재 보유 자산 : 15,000 만원 (장마 3,420 만원 / 청약저축 800 만원 포함)

 -. 아버지 지원 : 10,000 만원

=> 부족금액 : 9,000 만원

바로 거주는 생각하지 않고 전월세로 (5,000 만원에 월 100 만원 정도 시세임) 돌릴려고 합니다.

장마 같은 경우 돌아오는 10월에 5년이 지나는 시점이라 그 이후 해지를 할 예정이고, 청약저축도 필요치 않게 되는거 같아 해지를 할 예정입니다.

결국 전월세로 돌릴경우 약 4,000 만원 정도의 자금이 부족해서 대출을 받아야 할 듯 한데,

이렇게 운영하는게 좋은 방법인지 문의 드립니다.

참고로 현재 33세의 미혼남이고 연수입은 세후 4,500만원 정도 되는거 같습니다.

(앞으로 결혼을 염두에 두고 있음)

그리고 앞으로의 포트폴리오는 어떻게 구성하는것이 좋은지요? 꾸뻑~

회원님 안녕하세요.. 모네타 재무상담사 김민호입니다.

1.일단 경매 낙찰가격의 적정성 여부에 대해서 확인해 드리는것이 우선일것 같습니다.

   경매물건에 대한 내용확인부탁드립니다.

2. 청약저축 800만원+무주택 기간+회원님이 나이에 대한 가치=(5000만원-15000만원)

   -무주택을 포기함으로 인해서 발생되는 문제제기

   34000만원 +취등록세748만원+기타비용(전월세 중개수수료등)=35000만원

    4000만원 대출이자 연5%/ 상환기간 5년 가정= 550만원(수수료표함)

   기타 유지관리비용등

   5년간 총투자 비용= 3억6천만원(-4000민원대출) 가량이라고 가정했을경우

   월세 100만원에 5%정기적금 재투자 대한 수익 =과세 후 약 700만원= 6700만원

    (-4000만원대출+ 비용 2000만원)-6700만원 =7백만원

  아파트 가격 현재 (경매낙찰감안 4억추정)이 연 4% 상승했을 경우 = 약 4억8천만원

   (다만, 아파트 가격상승에 대한 전반적의견은 부정적이어서 물가인상율만 반영함.)

   =약 3억1천만원투자   4억8천만원중 대출을 빼면 4억 4천만원 = 매매차익 1억 3천만원

  과세 후 매매차익 약 9천만원

  따라서 현재 3억 1천만원 5년 투자기준 연 금리 5.28%정도

   계산의 요점

   현재의 청약 저축을 5년동안 꾸준이 가지고 가신다면 약 1400만원 정도가 됩니다.

    따라서 보금자리등 국민주택분양시 (서초우면경우 주변시세의 약 5-60%선에서 분양)

     당첨가능성이 상담이 높은시점이 된다는 전제로 5년 후의 손익계산을 고려한 것임.

상담사 의견 : 무주택과 청약저축 장기납이에 대한 여러가지 이점을 포기하면서 까지 투자한다면

                    충분한 확정수익이 예상되어야 하나 그렇지 못할 가능성이 높다고 보여집니다.

경매물건에 대한 권리분석 및 적정낙찰가에 대한 상담이 필요하시거나

상기답변에 대한 의문점, 추가질문 대안 투자등에 대한 궁금점이 있으시면

모네타 개인재무관리교육팀 02-2084-6946으로 문의하시면 충분한 상담을 해드리겠습니다.