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안녕하세요, 근래 오피스텔 투자에 관심이 많아 이렇게 문의를 올립니다.

현재 현금성 자산으로 7천만원 정보 보유하고 있습니다.

오피스텔에 대한 투자를 고려해 보고 있는데요,

금천구 독산동 삼부르네상스 플러스 물건을 눈여겨 보고 있습니다.

9천~ 1억 정도의 매매매가에 월세 천만원에 55만원 정도를 받을 수 있는 것으로 보입니다.

(46제곱미터 물건 입니다.)

임대 수익률 약 7% 정도 될 것 같네요.

2004년 11월 지은 물건이며, 부동산 사이트 소개상으로는 업무용으로 분류 되어 있습니다.

지하철 역이 약간 먼것 같으나 근처에 워낙 회사들이 많은 것 같아서 투자가 어떨까 생각 합니다.

그러나 조금 확인해 보고 싶은 것이 오피스텔이 정말 1가구 2주택에 포함되지않는지요?

저의 경우 현재 41평 아파트를 한채 보유 하고 있고, 이것이 3년 보유 2년 거주 요건을 만족해서 현재 양도세 비과세 조건을 만족 하고 있습니다.

아직 현재의 아파트를 처분할 생각은 없는데요,

괜히 오피스텔을 구입히여 월세를 주었다가, 현재의 아파트를 매도할때  1가구 2주택이 되어, 현재 41평 아파트에 대한 양도 소득세에 대한 비과세가 없다면, 양도 소득세가 엄청 날 것 같습니다.

현재 시가로 양도 차액 약 3억 정도 되거든요 ^^;;

따라서 오피스텔 매매서 1가구 2주택에 따른 양도소득세에 문제가 없는지 부분과,

제가 설명드린 오피스텔이 투자 가치가 있는 것인지 분석 부탁 드립니다.

고맙습니다.

안녕하세요.

귀하의 질문에 답변을 드리도록 하겠습니다.

현 임대료인 보증금 1천만원에 월55만원이라면 매매가격이 1억원일 때, 7.34%이며, 9천만원이라면 약 8.3%의 임대수익률을 얻을 수 있어 수익률 측면에서는 괜찮다고 할 수 있습니다.

서울 요지의 오피스텔 수익률이 6%선인 점을 감안한다면 수익률이 상대적으로 조금은 나은 편입니다.

또한 독산동 삼부르네상스의 경우 역과는 거리가 있다 하더라도 인근에 공장이 많이 위치해 임대수요도 양호한 편이라 할 수 있겠습니다.

참고로 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류하고 있습니다. 다만 주거형 오피스텔은 업무시설에서 거주를 하는 것으로 실질적으로 주거 용도로 사용하고 있기 때문에 세법에서는 주택으로 간주됩니다. 이에 귀하께서 주택을 보유하시고 계신다면 이에 신경을 쓰셔야 하겠습니다.

하지만 아파트 청약에 관한 근거법인 주택공급에관한규칙은 오피스텔을 여전히 업무시설로 보고 있어 주택으로 간주하지 않습니다.

결과적으로 오피스텔을 취득하게 되었을 때 청약할 때에는 오피스텔을 주거용으로 쓴다 하더라도 주택으로 보지 않습니다. 즉 무주택자가 오피스텔을 취득하더라도 청약할 때에는 무주택자격이 유지된다는 것입니다.

세금 측면에서 보다 자세히 말씀드리면 오피스텔을 주거용으로 사용하면 무조건 주택으로 간주하고 세금을 매기는 게 원칙입니다.

쉽게 말씀드리면 현재의 오피스텔 세금 부과 방식은 오피스텔을 주거용으로 사용하다 적발될 때 주택으로 간주되는 방식입니다. 이 때문에 오피스텔 소유주들이 세입자가 전입신고를 못하도록 막는 것입니다.

가장 확실한 것은 사업자가 세로 들어와 사무용으로 오피스텔을 쓰면 주택으로 간주가 안 되겠습니다.

만일 주택으로 간주된다면 내년부터 오피스텔을 포함해 2주택이면 50%, 3주택을 보유하면 60%의 양도소득세 중과세율이 적용되게 됩니다.

다만 오피스텔이 주택인 지, 사무실인 지에 대한 판단든 양도 시점을 기준으로 이뤄집니다. 양도시점에 오피스텔이 주택이나 사무실로 사용되느냐에 따라 세 부담이 달라집니다.

양도 직전에 사무실로 사용할 임차인을 구하거나 소유주 자신이 사업을 직접 운영하면 절세가 가능하겠습니다.

감사합니다. [모네타상담실]