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안녕하세요?

분양받은 집을 12억에 전세 주고, 중도금 대출금 9억3천 중 6억원을 선상환하고 남는 돈 6억원을 2년간 굴리고자 합니다.

중도금 대출금 잔액 3억3천이 있지만 이자부담(월130~140 수준)은 큰 문제가 되지 않습니다.

즉, 6억원을 잘 굴려서 목돈으로 만들어서 모자라는 돈(12억 - 6억을 잘 굴려서 만든 돈)은 2년 뒤 대출받아서 총 12억을 만들어 전세금을 돌려주고자 합니다.

가장 큰 문제는 중도금 대출금 3억3천의 이자분보다는 더 큰 수익성이 확보되는 곳에 투자를 하여야 한다는 것인데요, 마땅한 투자처을 찾기가 어렵습니다.

그래서 중도금 9억3천(일시상환시 페날티 금액까지 합하여 약 9억4천)을 모두 상환하고 남는 돈 2억6천을 가지고 스위스상호저축에 저랑 와이프 이름으로 각 4천 세금 우대 정기예금, 아기들 이름으로 각1천5백 세금우대정기예금을 하고 남는 돈 1억5천을 다른 곳에 투자해 볼까도 생각 중입니다.

문제는, 2년  뒤에는 주택담보대출이 담보율 저하로 인하여 현재의 9억3천이 나오지는 않고 6억밖에는 되지 않을 것이 예상된다는 것입니다.

답변해 주시면 진심으로 감사드리겟습니다.

안녕하세요?

회원님께서 고민하신 부분은 이해가 됩니다만, 대출이자보다 높은 수익률을 올릴 수 있는 상품은 그만큼 위험이 있습니다.

그리고, 회원님께서 생각하고 계시는 저축은행 예금으로는 대출이자를 뽑기가 힘듭니다. 그 방법은 문제가 되리라 생각이 됩니다.

그렇다고, 2년 뒤 전세자금 12억원을 준비해야하는 하는 상황이기 때문에 주식형펀드로 투자하는 부분은 더 위험이 높을 수 밖에 없습니다.

현재 회원님이 어느 지역의 무슨 아파트를 보유하고 계신지 모르겠지만 12억원 전세를 주셨고 분양받은 아파트를 취득하기 위해 9억3천만원 대출을 받아 그중 6억원은 선 상환하셨다면 부채는 3억3천만원+12억원입니다.

그리고, 회원님께서도 알고 계시듯이 담보대출의 담보비율(LTV)를 정부에서 낮추고 있는 상황이기 때문에 회원님께서 대출을 받을 때 시점보다 대출을 받을 수 금액이 줄어들 수 밖에 없으며, 2년 뒤에 어느정도까지는 예측을 할 수가 없지만, 40~50% 정도 선에서 담보대출을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

현재 시점에서 이자를 납부해야하는 부채는 3억3천만원으로 이자를 납부하시는 데 큰 어려움이 없으신 상황에서 전세금 12억원 중 6억원으로 2년간 투자하실 대상을 찾고 계시는데, 지금 상황에서는 부동산으로 눈을 돌려보는 것이 나을 것 같습니다.

부동산쪽에 투자를 하신다면 토지, 상가, 주택(아파트 재건축, 재개발, 주상복합 등) 등 종류가 다양합니다.  

먼저 구로 디지털벨리에 위치한 근린상가 투자를 권해드리고 싶습니다. 현대 시세는 7억3천만원 정도며 보증금 1억원, 월 4백30만원, 세전 연간 수익률 8.2%을 보이고 있습니다.  

향후 이 지역은 디지털벨리 조성으로 인한 상가 자체의 시세상승을 기대할 수 있으며 권리금액도 높아질 가능성이 있어 월세 수익보다 시세차익이 더 많이 발생된다는 점을 착안해 투자 고려해 볼 만한 곳이라 판단됩니다. 향후 2년 뒤 시세는 약 9억원 안팎이 될 것으로 예상됩니다.  

6억3천만원 정도의 투자를 해야 하므로 계획된 금액보다 3천만원이 초과되지만 그 만큼 수익성이 있고 자금조달은 가능하실 것으로 예상됩니다.(매물문의 : 016-9797-0493)

주택부문에선 과천주공 40평형대 지분투자, 강남 도곡동 동신1~3차 30평형 안팎 매입(리모델링)하는 방법이 2년 뒤 수익을 가장 많이 낼 수 있는 곳이라 판단됩니다.  

이 때 1가구 다주택자가 되는 건 아닌지 모르겠지만 세금부분을 감안하실 때 상기 말씀드린 상가에 투자하는 게 과천주공 재건축 40평형대에 투자를 하거나 동신아파트 리모델링에 투자하시는 것 보다 안정적인 수익모델이 될 것으로 예상됩니다.

감사합니다. [모네타 상담실]